Предварительная аренда. Как сдать офис, магазин или логистический комплекс до строительства и кому это выгодно?
В мире набирает популярность специфический формат кооперации между инвесторами и будущими арендаторами сооружений — офисов, логистических комплексов, дата-центров и магазинов.
Какую же выгоду получает каждая из сторон предыдущих арендных сделок и когда украинским компаниям также следует прибегать к таким моделям сотрудничества?
Неопределенность последних лет ударила по традиционному сегменту коммерческой недвижимости — офисным центрам, торговым локациям, помещениям под заведения питания. С другой стороны, как в мире, так и в Украине больше всего пострадали площади низкого качества — устаревшие торговые центры, офисы класса С и ниже, старые складские помещения. Спрос на них упал, потому что одни арендаторы не смогли пережить кризис и закрылись. Остальные переехали в более привлекательные локации, потому что за последние полтора года арендные ставки для большинства коммерческой недвижимости ощутимо снизились, и за те же деньги компании получили возможность снять гораздо лучшие помещения.
Ситуация была другой в сегменте высококачественных сооружений — успешные компании продолжают расширяться, ища локации для новых офисов, магазинов и логистических комплексов. На этом фоне начали набирать популярность предварительные соглашения между инвесторами и будущими арендаторами, заключаемыми до начала строительства нового объекта под сдачу.
В Украине привлекательным направлением для предыдущих соглашений могли бы стать строительство логистических комплексов и дата-центров для крупных европейских и американских компаний
В январе Jaguar Land Rover заключили крупнейшее в Европе предварительное арендное соглашение с Unipart Logistics, предусматривающее строительство большого логистического комплекса площадью 3 млн кв. футов. Будущий центр будет транспортным узлом для поставок запчастей более чем в 80 странах мира. Компания планирует сконцентрировать в одном месте операции, которые сейчас проводятся на 19 разных складах. С первого дня в новом комплексе будут работать 1200 рабочих, а к 2030 году Jaguar Land Rover планирует трудоустроить в новом комплексе 3000 работников.
В Шотландии фирма Aberdeen Standard Investments вложила 110 млн фунтов в строительство нового центра дистрибуции для транснационального продавца одежды, обуви и товаров для дома Next.
Ранее Iron Mountain и AGC Equity Partners договорились софинансировать строительство дата-центра во Франкфурте стоимостью более 300 миллионов евро для клиента из США, входящего в список Fortune 100.
Предыдущие сделки приносят выгоду инвесторам и будущим арендаторам. Для первых ранние договоренности позволяют спрогнозировать срок возврата вложений. Также совместное проектирование помогает ускорить процесс строительства и дальнейшего использования сооружений, минимизирует потери времени переработки помещений под требования арендатора.
Со стороны нанимателей очевидными преимуществами является возможность подстроить будущие площади под собственные нужды, частично разделив расходы с инвестором. Но, естественно, подобные схемы могут подойти далековато не каждому. Большой бизнес способен заходить в предыдущие арендные сделки, рассчитанные на несколько лет вперед, точно понимая, что расширение или оптимизация площадей является частью стратегии компании. Маленьким фирмам гораздо труднее или даже невозможно планировать собственное развитие на такой срок, чтобы гарантировать девелоперу, что через год-два компания все еще будет заинтересована в определенном объекте.
В Украине привлекательным направлением для предыдущих соглашений могли бы стать строительство логистических комплексов и дата-центров для крупных европейских и американских компаний. Учитывая географическое положение страны, а также динамику обновления главных транспортных магистралей, за несколько лет мы смогли бы предложить иностранному бизнесу качественные транзитные возможности. Относительно дата-центров они могут помочь создать постоянный спрос на электроэнергию отечественного производства, а также сгенерировать тысячи высокооплачиваемых рабочих мест в IT-секторе.
Еще один компонент, который должны учитывать украинские девелоперы коммерческой недвижимости — это современные экологические тренды. Во время пандемии многие иностранные компании пообещали в среднесрочной перспективе выйти на нулевые показатели выбросов углерода. Это касается офисных локаций, торговых площадей, производственных и логистических мощностей. И если раньше бороться за арендаторов из пула международных компаний было почти невозможно — представительства и дочерние компании крупных международных корпораций снимали одни и те же помещения десятки лет, сейчас прогрессивные девелоперы могут выиграть конкуренцию, именно предлагая фирмам коммерческие объекты, соответствующие экологическим трендам.
На уровне строительного сектора раннее сотрудничество между инвесторами и пользователями имущества может значительно увеличить объемы сооружения коммерческих объектов. Появление даже нескольких проектов стоимостью в десятки миллионов долларов и с самого начала ориентированных на определенных арендаторов может создать не менее двух тысяч рабочих мест на этапе строительства, а затем эксплуатации локаций.
В последнее время в мире набирает популярность предварительная аренда различных коммерческих объектов. Инвесторы договариваются с арендодателями в начале строительства, вместе разрабатывают проект и возводят постройки, максимально учитывая требования будущего пользователя. Для девелоперов такой подход позволяет повысить эффективность использования ресурсов, снизить простои объектов и ускорить строительство. Арендаторы могут получить оптимизированные под свои нужды помещения, при этом экономят ресурсы на переработке. В случае Украины подобная схема может быть эффективно использована для создания на территории государства крупных логистических комплексов или дата-центров, ориентированных в качестве клиентов на ведущие западные компании и крупных отечественных игроков.
