Последствия законопроекта 5600 для рынка недвижимости

21 июля 2021, 08:30

Как повлияют новые налоговые изменения на покупателей жилья.

Одной из территорий «экономической стабильности» в условиях продолжающегося экономического кризиса, вызванного COVID-19, стал в стране рынок недвижимости. Так, по данным Министерства юстиции Украины, за первый квартал 2019 года было осуществлено 87,3 тыс. операций с недвижимым имуществом, за аналогичный период 2020 — 95,5 тыс., а в первом квартале текущего года — 111,28 тыс. операций. То есть, национальный рынок недвижимости демонстрирует стабильность и положительную, хотя и слабую, тенденцию к росту.

Видео дня

К сожалению, поиск со стороны чиновников быстрых путей покрытия кассовых разрывов государственного бюджета привел к появлению двух очень опасных законодательных новаций в правительственном законопроекте 5600, поспешно принятом 1 июля парламентом в первом чтении. Законопроект, который уже получил много критики в свой адрес от бизнеса и экспертной среды, в частности, предлагает отрасли следующее:

  • налогообложение налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) доходов от продажи в течение отчетного налогового года третьего и последующих объектов недвижимости по повышенной ставке 18%, действующая ставка 5% — рост налоговой нагрузки в 3,6 раза (изменения в пп. 172.2 Налогового кодекса Украины);
  • отмена освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость операций с недвижимостью на вторичном рынке жилья — рост налоговой нагрузки на 16,67% (изменения в пп. 197.1.14 Налогового кодекса Украины).

Современная экономическая мысль предоставляет четкое определение такой недружественной политики — так называемый «ациклический подход в налогообложении недвижимости», следствием которого станет дестабилизирующий эффект на экономическому восстановлению усиления налоговой нагрузки (См. Fiscal Federalism: Making Decentralisation Work, OECD, 2016): «Быстрое повышение налогов во время экономического спада приводит к тому, что налогообложение собственности будет иметь сильное дестабилизирующее влияние на экономику, что предполагает, что налоги на недвижимость следует повышать только тогда, когда и рынок жилья, и экономика находятся в хорошем состоянии».

Но это теория, скажут скептики, какие практические последствия будет иметь такой подход в случае его внедрения?

1. Серьезный удар по инвестициям в жилую недвижимость

Покупка недвижимости является одним из разумных альтернатив для граждан сохранить средства от инфляции, которая снова ускоряется (до 8,5%) и сделать инвестицию. По данным Конфедерации строителей Украины объем такого рода инвестиций (так называемые инвестиционные продажи) является одним из главных источников финансирования строительной отрасли и занимает от 20% до 50% в структуре сделок на рынке нового жилья. Изменение правил приведет к отказу значительной части потенциальных инвесторов от покупки недвижимости вследствие снижения его инвестиционной привлекательности, что приведет к падению продаж, а впоследствии и уменьшению объемов строительства.

2. Ударит по украинцам, улучшающим условия жизни

Норма станет существенным препятствием для покупки семьями, например, при рождении ребенка, другого (большего или лучшего) жилья путем продажи принадлежащих ему нескольких объектов недвижимости.

3. Тенизация рынка

Нежелание платить 20,5% налога (НДФЛ 18% + пошлина 1% + военный сбор 1,5%) от продажи третьего и последующих объектов недвижимости вернет практики массовых фальсификаций (занижения) цен по сделкам купли-продажи недвижимости.

4. Нарушение евроинтеграционных обязательств Украины лава 4 Налогообложение, ст. 353, приложение XXVIII (28) Соглашения об ассоциации)

Налогообложение НДС на общих основаниях операции на вторичном рынке жилья является нарушением ст. 12 и пп. (j) пункта 1 ст. 135 базовой Директивы ЕС 2006/112 от 28.11.2006 года об общей системе налога на добавленную стоимость, которые четко разделяют операции, подлежащие налогообложению, — продажа на первичном рынке или после конверсии — (существенная модификация здания) и операции, освобождающиеся от НДС, — продажа на вторичном рынке. Такая позиция закреплена судебными решениями ЕС, в частности в деле C-308/16 от 16.11.2017 года.

5. Нарушение принципа нейтральности НДС

Невозможность для отдельных категорий граждан, в случае продажи жилья на вторичном рынке, зачесть в счет уменьшения налогового обязательства суммы НДС, уплаченные ранее при покупке недвижимости (запрет налогового кредита), приведет к дискриминации аналогичных условиях компания — плательщик НДС имеет право на налоговый кредит). Это, в свою очередь, спровоцирует искажение цен на вторичном рынке жилья, создаст основания для манипуляций и злоупотреблений. Указанное явление (согласно диспозиции норм Налогового кодекса Украины, а именно пп. 14.1.139 и п. 187.1) коснется физических лиц — предпринимателей на общей системе налогообложения, а также ФЛП — плательщиков единого налога 3-й группы в случае продажи недвижимости на вторичном рынке жилья на сумму более 1 млн грн.

6. Кумулятивный эффект роста стоимости жилья

Рост стоимости «вторичного» жилья, наряду с факторами ускорения инфляционных процессов и роста стоимости строительных материалов (стимулируется восстановлением мировой экономики), повлияет на рост стоимости нового жилья, что наряду с оттоком инвестиций несет риски общего «застоя» на строительном рынке.

Таким образом, в дополнение к срывам строек, ограничению экспорта строительных материалов, трудностям в доступе к кредитным ресурсам и общей неуверенности покупателей и инвесторов, экономическая власть генерирует отрицательные и непрогнозируемые для рынка недвижимости и в целом экономического развития страны законодательные нововведения.

«Налоги не должны мешать производству» — Франческо С. Нитти (1868−1953), выдающийся итальянский экономист. Остается надеяться, что ко второму чтению народные депутаты учтут замечания и предложения экспертной среды и бизнес-ассоциаций и скорректируют негативные нормы проекта 5600.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X