ЮрХак №7. Планируем строить

0 комментировать
Первым и самым важным вопросом, который встает перед застройщиком, является четкое определение самого объекта строительства, то есть тип, основное назначение будущего сооружения

А также это индустрия, в которой такое сооружение планируется использовать.

Ответ на этот вопрос предопределяет, прежде всего, выбор земельного участка для строительства, а также может помочь предварительно оценить отдельные детали строительства, так же как и перечень необходимых документов, и тому подобное.

Кроме этого, застройщик должен предварительно оценить категорию сложности будущего сооружения. Законодательство Украины разделяет объекты строительства на пять категорий сложности (от самой простой 1-й до самой сложной 5-й) и предусматривает отдельные особенности и требования к процедуре строительства некоторых из этих категорий. При оценке категории сложности застройщик должен руководствоваться требованиями нормативно-правовых актов, в частности, ДБН А.2.2-3-2014 Состав и содержание проектной документации на строительство, Порядком отнесения объектов строительства к IV и V категорий сложности, утвержденным Постановлением Кабинета министров Украины от 27 апреля 2011 года. N 557 и др. Понятно, что перед началом проектирования самого сооружения такая оценка может быть очень «условной», но она, по крайней мере предварительно, позволит застройщику оценить риски и особенности будущего строительства.

Земельный вопрос.

Какой участок выбрать?

Определив тип и назначение сооружения, можно сделать вывод о необходимой категории и виде целевого назначения земельного участка для его строительства.

Категории целевого назначения земель определены в Земельном кодексе Украины и к ним относятся следующие:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли жилищной и общественной застройки;

- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

- земли оздоровительного назначения;

- земли рекреационного назначения;

- земли историко-культурного назначения;

- земли лесохозяйственного назначения;

- земли водного фонда;

- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Кроме этого, в рамках каждой категории, согласно Классификации видов целевого назначения земель, утвержденной Приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23 июля 2010 года N 548, определяются отдельные виды целевого использования земельных участков.

Для строительства отдельных типов сооружений, кроме категории «земли жилой и общественной застройки», предназначены некоторые другие виды земельных участков в рамках других категорий, например:

- Для строительства и обслуживания санаторно-оздоровительных заведений (в рамках категории земель оздоровительного назначения);

- Для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения; Для строительства и обслуживания объектов физической культуры и спорта (в рамках категории земель рекреационного назначения);

- Для строительства и эксплуатации гидротехнических, гидрометрических и линейных сооружений; Для строительства и эксплуатации санаториев и других лечебно-оздоровительных учреждений в пределах прибрежных защитных полос морей, морских заливов и лиманов в пределах категории земель водного фонда);

- И другие.

Конечно, лучшим решением для застройщика является получение земельного участка необходимых ему категории и вида целевого назначения. Однако, иногда застройщик желает осуществлять строительство на другом участке, следовательно, возникает необходимость изменения его целевого назначения.

Изменение категории и целевого назначения земельного участка происходит в соответствии с Земельным кодексом Украины и Закона Украины «О землеустройстве». Но следует учитывать, что такая процедура достаточно сложная и связана с необходимостью получения положительных решений соответствующих органов местного самоуправления или местных органов исполнительной власти. Кроме этого, целевое назначение земельных участков должно соответствовать градостроительной документации, изменения в которую вносятся с определенной в законодательстве периодичностью по решению уполномоченных органов.

Следует учитывать, что целевое назначение некоторых земельных участков вообще не может быть измененным. Это касается, в частности, земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется мораторий, особо ценных земель и т.п.

Что же касается изменения вида целевого использования земельного участка в пределах определенной категории, то по общему правилу (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) такое решение принимается самим собственником или пользователем в пределах требований, установленных законом по использованию земель этой категории, и опять же - с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству.

На каких правах?

Застройщик должен обладать достаточным объемом прав на соответствующий земельный участок. Таковым является, прежде всего, право собственности, а также некоторые другие вещные права: право застройки земельного участка (суперфиций), право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка и тому подобное.

Так, наилучшим решением является приобретение соответствующего земельного участка в собственность. Однако, это не всегда возможно, ведь законодательством Украины предусмотрены некоторые ограничения относительно получения права собственности на землю. Некоторые из этих ограничений не имеют актуальности по строительству (в частности, мораторий на земли сельскохозяйственного назначения, ограничение круга субъектов права собственности на земли сельскохозяйственного назначения гражданами и юридическими лицами, основанными гражданами Украины или юридическими лицами Украины и тому подобное), однако в определенных случаях законодательство также ограничивает возможности получения права собственности на земельные участки собственно для строительства.

В частности, согласно ст. 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица, а также совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения исключительно в следующих случаях:

- в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;

- за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

То есть, возможность получения такими лицами в собственность участка для строительства вне населенного пункта ограничена или требует изменения корпоративной структуры будущего владельца участка.

Что касается юридических лиц, основанных на 100% иностранной собственности, то из дословного трактования положений упомянутой статьи следует, что такие лица вообще не могут выступать субъектами права собственности на землю, хотя на практике такая позиция до сих пор остается спорной.

В отличие от права собственности, в отношении субъектов других вещных прав законодательством ограничения не установлены. Однако нужно учитывать, что другие вещные права на земельный участок должны быть полученными на надлежащих правовых основаниях и в соответствии с требованиями законодательства Украины.

Согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», право собственности, а также другие вещные права на земельный участок, определенные в упомянутом законе, регистрируются в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Стать частью населенного пункта.

Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» определяет, что планирование застройки территорий на местном уровне осуществляется путем разработки и утверждения генеральных планов населенных пунктов, планов зонирования территорий и детальных планов территории (градостроительной документации), их обновления и внесения в них изменений.

Для застройщика важнейшим из этих документов является детальный план территории, который является основанием для получения документации на начало строительных работ. Этот документ уточняет положения генерального плана населенного пункта и определяет планировочную организацию и развитие части территории.

Если строительство проводится в пределах населенного пункта, согласно целевому назначению земельного участка, то, очевидно, детальный план территории может быть уже разработанным – его просто нужно получить от соответствующего органа местного самоуправления.

Однако, в случае, если детальный план территории в границах соответствующего населенного пункта все же придется разрабатывать такому застройщику, следует принимать во внимание, что этот детальный план и все изменения к нему должны соответствовать генеральному плану населенного пункта и плану зонирования территории. Кроме этого, законодательством Украины для разработки градостроительной документации в пределах населенного пункта (в том числе, и детального плана территории) установлено требование предварительного проведения общественных слушаний.

Что же касается случаев, когда лицо планирует осуществлять строительство за пределами населенного пункта, то с большой вероятностью, такому лицу необходимо будет самостоятельно обращаться к соответствующей районной государственной администрации с инициативой о разработке детального плана территории. Нужно учитывать, что затраты на разработку такого плана также будет возложена на соответствующее лицо.

Можно начинать с проектом?

После определения типа планируемого объекта строительства, выбора земельного участка и получения необходимой градостроительной документации, можно переходить к стадии разработки проектной документации. Это последний этап подготовки к самому строительству.

Для этого, прежде всего, нужно подать исполнительному органу сельского, поселкового, городского совета или в случае размещения земельного участка за пределами населенных пунктов - районной государственной администрации заявление о намерении касательно застройки земельного участка и получить исходные данные: градостроительные условия и ограничения, технические условия и задания на проектирование.

Градостроительные условия и ограничения, а также технические условия предоставляются соответствующими специально уполномоченными органами градостроительства и архитектуры. Задание на проектирование объектов строительства составляется и утверждается самим заказчиком (застройщиком) по согласованию с проектировщиком.

Проектная документация разрабатывается с учетом требований исходных данных, градостроительной документации, а также с соблюдением требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил, специально уполномоченными субъектами и утверждается самим застройщиком.

К проектной документации на строительство объектов, представляющих повышенную экологическую опасность, а также объектов, которые подлежат оценке влияния на окружающую природную среду в трансграничном контексте (перечень утвержден Кабинетом Министров Украины), прилагаются результаты оценки влияния на состояние окружающей природной среды (материалы оценки и отчеты об оценке и общественном обсуждении).

Нужно также учитывать, что в определенных законом случаях, в частности, в отношении объектов, относящихся к 4 и 5 категории сложности, проектная документация также подлежит экспертизе.

А можно проще?

Можно, если речь идет о застройке приусадебных, дачных и садовых земельных участков. В таком случае проектирование может осуществляться на основании строительного паспорта застройки земельного участка, без получения градостроительных условий и ограничений.

Строительный паспорт предоставляется уполномоченным органом градостроительства и архитектуры по заявлению лица, согласно Порядку выдачи строительного паспорта застройки земельного участка, утвержденного Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 05.07.2011 N 103.

Строительство: с чего начать?

Строительство как правило начинается с подготовительных работ: подготовки земельного участка, устройства ограждения строительной площадки и сноса зданий и сооружений, нарушения элементов благоустройства в пределах отведенного земельного участка, изыскательских работ, работ по сооружению временных производственных и бытовых сооружений, необходимых для организации и обслуживания строительства, устройства подъездных путей, складирования строительных материалов, подведения временных инженерных сетей, а также с выноса инженерных сетей и удаления зеленых насаждений.

Для выполнения таких работ, застройщик, после получения документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, или договора суперфиция, может представлять в орган государственного архитектурно-строительного контроля уведомление о начале выполнения подготовительных работ, а также представлять этому органу на регистрацию декларацию о начале подготовительных работ (Постановление Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 г. N 466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ»).

Однако, такие подготовительные работы можно выполнять также без проведения названных процедур – на основании зарегистрированной декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на выполнение строительных работ.

Документы и процедуры, необходимые для начала выполнения строительных работ, зависят от типа и категории сложности будущего сооружения. Так, по объектам, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, не требующих регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на выполнение строительных работ, согласно перечню объектов, строительство которых осуществляется после направления уведомления о начале выполнения строительных работ, для начала строительства достаточно подать в орган государственного архитектурно-строительного контроля уведомление о начале выполнения строительных работ. В отношении объектов I - III категории сложности, необходима регистрация в органе государственного архитектурно-строительного контроля декларации о начале выполнения строительных работ. В отношении объектов IV и V категории сложности – получение разрешения на выполнение строительных работ.

А дальше как?

Строительные работы следует проводить в соответствии с требованиями действующего законодательства, в частности, в отношении правового регулирования договора строительного подряда, договора подряда на капитальное строительство, требованиями по осуществлению авторского и технического надзора во время строительства, а также требованиями относительно бухгалтерского учета, ведь в случае проведения строительства с целью осуществления хозяйственной деятельности, расходы на строительство в случае их надлежащего подтверждения могут быть отнесены к расходам в целях налогообложения. Кроме этого, нужно учитывать, что во время строительства уполномоченными на это органами осуществляется государственный архитектурно-строительный контроль.

Готово!

Законченные строительством объекты должны быть приняты в эксплуатацию согласно требованиям законодательства Украины, в частности, Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и Постановления Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 г. N 461 «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» и др. Эксплуатация законченных строительством объектов, не принятых (если такое принятие предусмотрено законодательством) в эксплуатацию, запрещается.

Процедура принятия соответствующих объектов в эксплуатацию опять же зависит от их типа и категории сложности.

Если речь идет об объектах, принадлежащих к I - III категориям сложности, и объектов, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта, то принятие их в эксплуатацию осуществляется путем регистрации органом государственного архитектурно-строительного контроля на безвозмездной основе поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Что же касается объектов, относящихся к IV и V категориям сложности, то принятие таких объектов в эксплуатацию осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи органами государственного архитектурно-строительного контроля сертификата.

Датой принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации или выдачи сертификата.

Зарегистрированная декларация о готовности объекта к эксплуатации (для объектов I - III категорий сложности) или сертификат (для объектов IV и V категорий сложности) является основанием для заключения договоров о поставках на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирования ресурсов - воды, газа, тепла, электроэнергии, включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.


Читайте срочные новости и самые интересные истории в Viber и Telegram Нового Времени.

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев
Если Вы хотите вести свой блог на сайте Новое время Бизнес, напишите, пожалуйста, письмо по адресу: kolonka@nv.ua

Эксперты ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

опрос

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: