ЮрХак №5: приобретение недвижимости

0 комментировать
Высокий уровень предложения недвижимости, наблюдающийся сейчас, является индикатором такого же уровня спроса

Именно о том, осознает ли покупатель недвижимости те риски, которые его могут ожидать, и почему не стоит пренебрегать возможностью осуществить надлежащую проверку объекта недвижимости непосредственно до его покупки и пойдет речь далее.

Согласно требованиям законодательства, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации. Таким регистратором, как правило, выступает нотариус, заверяющий договор.

Таким образом, вместе с непосредственно договором купли-продажи и другими документами вы обращаетесь к нотариусу для соответствующего заверения договора купли-продажи и внесения данных о праве собственности в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество. В основном, даже договор купли-продажи предоставляет сторонам «на месте» сам нотариус (типовые договора) или еще хуже – продавец.

До нотариального заверения договора купли-продажи нотариус обязан совершить ряд проверок.

В частности, нотариус осуществляет проверку дееспособности и правоспособности сторон, заключающих этот договор. Во время такой проверки нотариус имеет право, но не обязан, требовать любые справки у покупателя. Поскольку в Украине не существует единого реестра недееспособных или ограниченно дееспособных лиц и никакой другой справки нотариус обычно не требует, то такая проверка носит достаточно формальный характер и не основывается на каких-либо документальных доказательствах, а лишь на внутренней оценке состояния продавца нотариусом. Таким образом, заведомо недобросовестный продавец, имея соответствующий статус ограниченно дееспособного лица, но выглядя при этом достаточно адекватно, сможет ввести нотариуса в заблуждение и последний будет не в состоянии это должным образом проверить.

Важным этапом подготовки к заключению договора является проверка нотариусом полномочий представителя физического или юридического лица. Нотариус обязан ознакомиться с учредительными документами, выпиской из ЕГРПОУ юридического лица, проверить необходимость получения согласия общего собрания Общества или согласия второго из супругов, проверить подлинность, форму и содержание доверенности и проверить, соответствует ли нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности и дееспособности. Нотариус имеет право затребовать дополнительные документы. В частности, при покупке недвижимости, владельцем которой является Общество, всегда необходимо настаивать на получении копии решения общего собрания о предоставлении разрешения директору на заключение соответствующей сделки, несмотря на отсутствие ограничений полномочий последнего в Уставе или реестре. Покупатель должен оставить у себя все копии документов продавца, в частности доверенность и передоверие, уставы, протоколы и другие релевантные документы.

Далее, при заверении договора купли-продажи нотариус устанавливает действительные намерения каждой из сторон к совершению сделки, он удостоверяет, а также отсутствие у сторон возражений по каждой из условий договора купли-продажи. Нотариус убеждается, что как покупатель, так и продавец одинаково понимают положения договора купли-продажи и последствия, связанные с его заключением.

Непосредственно перед заверением договора купли-продажи нотариус также проверяет такую информацию относительно наличия каких-либо обременений по поводу недвижимого имущества, которое является объектом купли-продажи.

Это очень важная часть, которая частично может быть проверена и самим покупателем, несмотря на открытый доступ к электронным реестрам, а именно к Государственному реестру имущественных прав на недвижимое имущество. Такая информационная справка формируется с использованием сведений, содержащихся в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество, Реестре прав собственности на недвижимое имущество, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственном реестре ипотек. Но в указанных реестрах отсутствует информация о зарегистрированных до 01.01.2013 правах на земельные участки, регистрация которых проводилась органами земельных ресурсов. Кроме того, достаточно длительный период регистраторы БТИ проводили регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, на бумажных носителях, которые до сих пор хранятся в БТИ.

Поскольку наполнение Государственного реестра прав осуществляется по заявочному принципу, и информация с бумажных носителей в него не переносилась автоматически, в информационной справке будет отражена только ограниченная информация, имеющаяся в Реестрах. Если же с объектом недвижимого имущества не проводились никакие регистрационные действия (ипотека, запрет, арест, продажа, аренда), то такой объект вообще может отсутствовать в реестре.

Вместе с этим, более полную информацию может предоставить нотариус, который сможет проверить наличие дополнительных обременений как относительно объекта купли-продажи, так и в отношении самого продавца, в частности информацию о запрете совершения действий и другую информацию, содержащуюся в так называемых специальных разделах или других разделах.

После того, как нотариусом проведены описанные выше действия и при отсутствии соответствующих обременений, соответствующий договор купли-продажи может быть заключен и нотариально заверен, а соответствующие данные о новом собственнике внесены в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество.

На проведении такой проверки нотариусом часто и останавливается «бессознательно» покупатель и безоговорочно подписывает «шаблонный» договор, даже при условии, что объект вовсе не «шаблонный», как и его стоимость.

На самом деле нотариус наделен правом потребовать ряд дополнительных документов и большинство нотариусов все же осуществляет надлежащую проверку. Однако, такая проверка сводится к проверке тех критериев, которые определены законом как обязательные, но кроме них есть еще ряд важных аспектов, которые могут в дальнейшем повлиять на право собственности. На некоторых из них предлагаем остановиться ниже.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке. Сбор документов

Перед тем как обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи, вам необходимо собрать довольно объемный пакет документов, который, среди прочего, должен содержать такие:

- правоустанавливающие документы на недвижимость, каковыми могут быть: договор купли-продажи, договор дарения, и тому подобное

О том, на основании какого документа и по каким сделке было приобретено право собственности на имущество продавцом, в большинстве случаев вы сможете получить информацию из Государственного реестра. Однако мы рекомендуем внимательно проверить копию такого документа и его реквизиты.

Например, если владелец недвижимости ее унаследовал, то стоит обратить внимание, что даже после окончания срока на принятие наследства, наследники, иные, чем Продавец, и которые не знали о наличии такого наследства, могут заявить свои права на соответствующий объект недвижимости после заключения вами договора купли-продажи. Если владелец приобрел недвижимость, то необходимо провести анализ на соблюдение процедуры, определенной законодательством, предварительных сделок по покупке объекта недвижимости. За реквизитами договора, адреса, наименованиями сторон, вы сможете осуществить дополнительный поиск в Едином государственном реестре судебных решений на предмет любых споров с участием указанного объекта или его владельцев, из полученных судебных решений можно сделать определенный вывод относительно рисков, связанных с покупкой. Например, наличие споров с банками, предыдущими собственниками или одним из супругов, должны как минимум насторожить, а обычно и вообще стать основанием для отказа от заключения договора.

Более того, заключение нескольких договоров отчуждения подряд также является первым сигналом для проведения дополнительной проверки объекта. При этом, обычно все рассказы о владельце, который «выезжает на постоянное жительство в другую страну» или у которого «не удался бизнес» вероятнее всего является лишь официальной версией такой быстрой продажи, предпосылкой которой могут быть правовые проблемы.

- экспертная оценка стоимости имущества

Без этого документа нотариус не осуществит заверение договора купли-продажи. Такая оценка заказывается у независимого оценщика, она должна быть надлежащим образом составленная и оформленная, а также является действительной в течение шести месяцев.

Мы категорически не рекомендуем указывать в договоре цену ниже реальной стоимости продажи. Конечно, продавец будет настаивать на этом или предложит вам доплатить разницу между суммами соответствующих налогов и пошлин, которые начислялись бы при определении оценочной стоимости в договоре, а не в высшей, реальной. Однако, такая экономия в случае спора может обернуться крайне высокими потерями.

- справка из ЖЭКа относительно зарегистрированных в объекте недвижимости лиц

Следует обратить внимание, что если в объекте, который является предметом купли-продажи, зарегистрированы малолетние дети, то необходимо получить соответствующее разрешение Органа опеки и попечительства.

Кроме того, необходимо требовать снятия с регистрации всех зарегистрированных лиц до покупки объекта.

- паспорт и идентификационные коды сторон договора купли-продажи

Стоит убедиться в правильности и четкости данных, которые указываются в паспортных документах, также перед непосредственным визитом к нотариусу следует проверить наличие дополнительных фотографий (должны быть внесены в паспорт при достижении лицом 25 и 45-летнего возраста).

Особое внимание следует обращать на случаи продажи недвижимости по доверенности, когда продавец не может лично явиться к нотариусу. В таком случае не лишним будет дополнительно проверить личность продавца, основания его личного отсутствия, как и информацию о его состоянии и отношения с поверенным или родственниками (например, получить информацию у соседей, в ЖЭКе или ОСМД по месту жительства, пообщаться с нотариусом, который выдал доверенность на представительство интересов продавца).

Как указано выше, при покупке недвижимости, принадлежащего юридическому лицу, помимо указанных выше документов, необходимо получить выписки из ЕГРПОУ в отношении Общества, копию актуального устава, решения общего собрания о даче согласия на отчуждение имущества. В любом случае, если договор подписывается по доверенности, необходимо получить копию такой доверенности и, желательно, заверенную нотариально.

На что особо следует обратить внимание, так это на то, что дополнительными документами, которые могут потребоваться при продаже недвижимости, в частности являются:

- Согласие второго супруга

Если при проверке паспорта выявлено, что лицо - продавец недвижимости состоит в браке, и если недвижимость была приобретена во время нахождения в браке, необходимо получить согласие второго из супругов на продажу такой недвижимости.

- Письменное уведомление совладельцев

Если объект купли-продажи находится в общей долевой собственности, и вам продается соответствующая доля, нужно убедиться, что продавец такой доли надлежащим образом уведомил остальных сособственников объекта недвижимости и они отказались от преимущественного права.

- Подтверждение отсутствия задолженности по уплате коммунальных платежей

Следует получить от продавца документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо долгов по уплате коммунальных платежей, в противном случае, после перехода к вам права собственности – эти долги перейдут к вам.

- Подтверждение отсутствия незаконных перепланировок

Перед покупкой объекта недвижимости на вторичном рынке, следует получить соответствующий документ из БТИ, на основании которого вы сможете убедиться, что в объекте недвижимости не проводилось незаконных перепланировок, что освободит вас от дополнительных хлопот после приобретения объекта недвижимости.

Если имущество является предметом ипотеки, то его продажа без согласия банка или иного кредитора – незаконна и вероятнее всего просто не будет проведена нотариусом.

В каждом отдельном случае этот перечень документов может быть дополнен или изменен, поскольку он является наиболее общим.

Отдельно считаем целесообразным подчеркнуть Договор купли-продажи. Да, действительно нет ничего плохо в том, чтобы использовать шаблонные договоры, предоставленные нотариусом, однако такие договоры должны отражать реальные обстоятельства сделки, состояние объекта, сумму и порядок расчетов, оговорки и заверения, которые было указано продавцом, и иные согласованные сторонами условия. Для этого такой договор необходимо должным образом описывать и изучать заранее до проведения сделки, для того, чтобы согласовать текст с продавцом.

Приобретение недвижимости на первичном рынке

При покупке недвижимости на первичном рынке в первую очередь стоит обратить внимание на такие аспекты:

- Анализ договора, на основании которого приобретается право собственности на объект недвижимости

Здесь особое внимание уделяется полному анализу того документа, на основании которого вы и будете приобретать право собственности на недвижимость или имущественное право (Договор ли это купли-продажи или иной документ). Необходимо наиболее скрупулезно изучить и проанализировать возможные риски, связанные с теми или иными положениями соответствующего договора. В противном случае вне вашего внимания могут остаться важные положения таких договоров (структура которых обычно достаточно сложна), которые могут иметь для вас дальнейшие непредвиденные или негативные последствия. Обычно застройщики предусматривают достаточно жесткие условия возврата средств в случае несоблюдения условий договора, при этом без учета инфляции, отсутствия справедливого баланса между ответственностью застройщика и несоблюдением сроков или качества строительства, непрозрачные условия расчетов, оплату за «информационные услуги» или же «залог» под условия предварительного договора, даже займ физическому лицу вместо договора купли-продажи. При этом, часто застройщик не готов существенно менять условия, хотя если Покупатель инициирует смену положений, которые его не устраивают, то он может повлиять на Продавца. Вместе с этим, иногда, лучше вообще отказаться от покупки объекта, если условия договора с изменениями или без изменений не обеспечивают достаточной защиты Покупателя.

- Комплексный анализ деятельности и экономического состояния продавца застройщика/генподрядчика/ или других лиц

На этом этапе проводится комплексный анализ экономического положения лиц, выступающих на стороне продавца недвижимости, а также проверка наличия судебных дел с их участием. Стоит отметить, что наличие того или иного судебного дела, стороной которой является продавец недвижимости (в случае наличия таких судебных дел) не всегда является негативным индикатором, поскольку стоит также анализировать суть спора такого судебного разбирательства.

- Анализ разрешительной и другой документации

Вместе с основным договором на основании которого вы и станете новым и счастливым владельцем недвижимости, такому потенциальному владельцу на рассмотрение, обычно, подается целый ряд документов, проверкой или изучением которых или пренебрегают, или просматривают поверхностно таких как: документы на земельный участок, расположенный под застройкой, уставы или иные документы генподрядчика и/или застройщика, и тому подобное. Обращаем внимание на то, что анализ и этих «вторичных документов» и выявление несоответствий, неточностей или ошибок и других важных положений таких документов играет чрезвычайно важную роль в определении возможных рисков и существенно влияет на принятие решения о покупке недвижимости.

Кроме того, наличие соответствующих разрешений можно частично самостоятельно проверить в Реестре разрешительных документов Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины.

Приобретение земельных участков

Отдельно также стоит обратить внимание на особенности приобретения земельных участков. В целом процедура оформления права собственности на земельный участок совпадает с процедурой описанной выше и в целом состоит из двух этапов:

- сбор и подготовка документов;

- оформление договора купли-продажи и соответствующее нотариальное удостоверение последнего и смена собственника.

Что касается приобретения земельных участков, то следует сосредоточиться на проверке таких данных/фактов:

- проверка указанного кадастрового номера земельного участка и всех технических данных, которые указываются в документах, связанных с земельным участком;

- проверка правоустанавливающих документов, представляемых при продаже соответствующего земельного участка;

- проверка согласия второго из супругов на продажу соответствующего земельного участка (в случае, если продавец состоит в браке и земельный участок был приобретен в собственность им во время пребывания в браке);

- проверка имеющихся обременений, касающихся земельного участка;

- проверка наличия судебных споров, касающихся соответствующего земельного участка.

Стоит также обратить внимание на цель, с которой вы намерены приобрести земельный участок и убедиться, соотносится ли ваша цель с целевым назначением земельного участка. В противном случае – придется ее менять и «адаптировать» под вашу конкретную цель, а это – дополнительные затраты времени и средств.

Особое внимание также стоит уделить проверке технической документации, связанной с точным планом земельного участка и за его пределами, техническими обозначениями, соответствия и четкости всех данных во всех соответствующих документах. Технические разногласия в документации, конечно, не создают критических рисков, но могут иметь негативные последствия для будущего собственника в случае их позднего выявления.

Приобретение корпоративных прав

Действующим законодательством предусмотрено, что вкладами в уставный капитал хозяйственных обществ могут быть не только денежные средства, но и имущество и имущественные права. При этом имущество может вноситься в уставный капитал как движимое, так и недвижимое. А собственником такого имущества становится непосредственно само общество, при условии надлежащей регистрации права собственности на недвижимое имущество за самим обществом.

Таким образом, в случае приобретения корпоративных прав в виде доли в уставном капитале соответствующего общества, участник, хоть и не приобретает прав собственности на соответствующую недвижимость, поскольку фактически собственником все же остается общество, однако в случае выхода из общества может требовать возврата имущества пропорционального его доле в уставном капитале в натуре, а это означает – возможность приобретения соответствующего права собственности на недвижимость.

Вывод

Независимо от вида недвижимости и ее цены, наиболее рекомендуемым является всесторонний и полный анализ всей истории объекта недвижимости с последующей оценкой рисков, которые могут быть выявлены во время проведения такого анализа. Отдельно стоит сосредоточиться на том, что такой анализ является критически важным непосредственно до подписания соответствующих договоров, поскольку в случае, если споры возникнут после подписания договора и перехода права собственности на недвижимость, наличие каких-либо споров, наиболее вероятно может быть решено только в судебном порядке, что может затянуться во времени. Что касается проверки нотариуса, то не всегда нотариус может всесторонне и основательно проверить тот или иной объект, поскольку проверка нотариуса – это максимально узкая проверка особо критичных (для заключения соответствующего соглашения) аспектов. Однако, если вы имеете целью не только купить недвижимость, но и беспрепятственно пользоваться ею в дальнейшем, то следует осуществить полную проверку не только тех аспектов, которые описаны в этой статье, но и тех, что непосредственно касаются вашего конкретного случая.
Читайте срочные новости и самые интересные истории в Viber и Telegram Нового Времени.

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев
Если Вы хотите вести свой блог на сайте Новое время Бизнес, напишите, пожалуйста, письмо по адресу: kolonka@nv.ua

Эксперты ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

опрос

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: