Кто выиграет от новых правил оценки недвижимости

3 августа 2018, 13:00

18 июля, согласно изменениям в ст. 172 Налогового кодекса, в силу вступили новые правила оценки недвижимости.

Теперь каждый оценщик посредством авторизованной электронной площадки обязан вносить и регистрировать свои отчеты в Единую базу данных отчетов об оценке, где специально разработанный оценочный модуль проверяет корректность определенной стоимости. Такое решение в украинских реалиях рано или поздно должно было появиться. По задумке идея отличная. Но, как всегда, есть нюансы.

Видео дня

За каждый внесенный отчет оценщик должен заплатить 390 гривен. С точно такой же суммой должен расстаться нотариус, который проверяет наличие и соответствие этого отчета занесенному в Единую базу. Естественно, ни оценщик, ни нотариус из своего кармана эти деньги платить не будут, а значит все расходы переходят на пользователей услуги. С каждой сделки получается почти 800 гривен. Потому у общественности сразу же возник логичный вопрос: "Куда уходят деньги?"

Зачем это было нужно

Проблема на рынке существовала уже давно. Я слышал истории, когда вместо $100 тысяч, квартиры оценивались в 100 тысяч гривен. В результате, как утверждает Фонд госимущества, государство теряло в год больше двух миллиардов гривен налогов.

Казалось бы, в Украине и так существует законодательная база, необходимая для качественного и профессионального выполнения работ оценщиком. Но пропускная способность контролирующего органа в профессию крайне низкая, а конкуренция в сфере оценочных услуг наоборот очень высокая. В результате получилось "маємо, що маємо".

Для решения этой проблемы как раз таки и возникла идея создать подобный модуль.

Что не так с модулем

Проблему с занижением стоимости модуль действительно решил. Но на ее месте возникла другая. Модуль рассчитывает цену на ту или иную недвижимость по индикативным показателям, а они слишком плоские для корректных расчетов.

Корректно определить среднюю стоимость по рынку, используя исключительно категорию местоположения и вида недвижимости, нельзя. В одном районе рядом могут находиться элитная новостройка и хрущевка, цены на квартиры в последней зачастую будут ниже в два и более раза, а модуль допускает отклонения только в промежутке ± 25% от индикативной стоимости. Не говоря уже о том, что при определении самих величин индикативной стоимости почти наверняка использовалась статистика предложений. Все потому, что статистика сделок на сегодняшний день недоступна никому. Та статистика, что есть в Минюсте, основана на суммах, указанных в договорах. Как мы понимаем, эти суммы не всегда соответствуют реальным.

Уже сейчас многие оценщики столкнулись с ситуацией, когда модуль определяет цену на квартиру выше на десятки тысяч долларов, чем они указывали в отчете. Отсюда вывод – к нетипичному или ветхому жилью, а также к населенным пунктам, где рынок скорее мертв, чем жив, модуль не приспособлен.

Ради объективности стоит отметить, что Порядком ведения единой базы данных отчетов об оценке всё же предусмотрен механизм для разрешения спорных ситуаций. В случае, если отчет об оценке будет "забанен", оценщик в течение 10 дней может запросить рецензирование своего отчёта, и его проведет живой человек. Но длительность оценки в подобных ситуациях возрастет в разы. Не говоря уже о том факте, что в отношении оценщика будет действовать "презумпция виновности". И лишний раз "попадать на карандаш" к контролирующему органу за несколько сотен гривен (порядок стоимости оценки на сегодня), с перспективой лишиться работы в будущем, захочет далеко не каждый оценщик.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов NV
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Зачем посредники в виде авторизованных электронных площадок

Момент, из-за которого возникло больше всего пересудов, – это, конечно, площадки для регистрации отчетов и высокие цены за пользование ими. Пока таковая существует только одна – Оцінка.онлайн (на момент написания статьи ФГИУ объявил об авторизации еще двух площадок). Она предлагает цену в 390 гривен за доступ к Единой базе. Фонд госимущества утверждает, что в будущем количество площадок возрастет минимум до пяти. Они будут конкурировать друг с другом и тогда, возможно, цена снизится.

Разрешение на создание и авторизацию подобных электронных площадок владельцы получали в Фонде госимущества. Возможно ли было принимать участие в разработке и получить такое разрешение всем желающим, или доступ был ограничен "узким кругом", а также то, на каких условиях владельцы площадок сотрудничают с Фондом – остается вопросом.

Была ли альтернатива

Сама по себе идея создать систему, которая будет решать корректны ли результаты отчета оценщиков – весьма изящна. Конечно, сейчас есть много вопросов к работе модуля. Но, обещают, что в будущем он будет дорабатываться.

Если начать размышлять над альтернативами, то ей могла бы стать лишь активная и жесткая работа на рынке оценочных услуг контролирующего органа, призванная убрать недобросовестных оценщиков с рынка. Правда стоит признать, что в этом случае, чтобы качественно обработать весь массив оценок, необходимо было бы серьезно раздуть штат, следовательно, и бюджет. И совершенно не факт, что это не породило бы еще большего недовольства.

Что касается альтернативы частным платным площадкам-посредникам, ей могла бы стать государственная площадка, на которой услуги регистрации и пользования Единой базой отчетов об оценке предоставлялись бы бесплатно, а главное – в сжатые сроки, дабы исключить какую бы то ни было коррупционную составляющую. Да, реализация такой возможности за государственные средства потребовала бы дополнительных затрат. Но ведь государство заинтересовано в пополнении бюджета за счет уплаты налогов с не заниженных сумм сделок – значит "игра стоила свеч". К тому же, всяческие обвинения в создании "коррупционных прокладок" в этом случае были бы сняты.

Показать ещё новости
Радіо NV
X