Что происходит на первичном рынке жилья

25 марта 2020, 16:40

В любой непонятной ситуации на первичном рынке принято искать кошку в темной комнате. В конце 2019 на фоне снижения продаж, появились утверждения, что рынок первички на грани краха. Так ли это?

Причины падения продаж

Для объективной оценки ценовой ситуации стоит напомнить о нескольких факторах, которые привели к снижению объема продаж. Их, пожалуй, три:

1. Укрепление гривни практически на 20%. Так как на начальном этапе ревальвации многие восприняли это как временное явление, то и цены не претерпели никаких изменений. Но в последствии привязка к курсу доллара сыграла злую шутку с застройщиками и покупателями: первые не готовые были снижать цены, хотя бы потому, что в нашем обществе это было бы воспринято скорее негативно (мол, у застройщика проблемы, вот он и снижает цены). А покупатели, хранящие свои сбережение в иностранной валюте, не готовы были переплачивать за квартиру дополнительные 15−20%.

Видео дня

2. Ситуация с «Укрбудом». 2019 год показал, что старые схемы ведения бизнеса на строительстве жилья полностью себя исчерпали. Покупателям нужны гарантии, что их объект будет достроен и в предусмотренный срок. Поэтому падения лидера рынка притормозило стремление потенциальных покупателей обзавестись собственным жильем.

3. Политическая «пересменка». Смена власти всегда подразумевает изменения в условиях ведения бизнеса. Полгода неизвестности, резких турбоскачков в реформах, скандалы, отставки и прочее. Конечно же, покупатель в таких ситуациях вынужден ждать, когда все образумятся, когда все наладится. Но и застройщики оказываются заложниками перемен: им легче взять паузу, придержать свои новые проекты, скажем так, «до выяснения обстоятельств».

Для потенциального инвестора, хранящего свои сбережения в иностранной валюте, сложилась очень благоприятная конъюнктура для вложения средств в «первичку» именно сейчас

Что с ценами: было/стало

Средние цены не говорят ни о чем конкретном и являются очень условным ориентиром для покупателя. Но реалии таковы, что в гривневом эквиваленте стоимость квартир на первичном рынке по итогам 2019 года в объектах комплексной застройки и новых форматов остались практически без изменений. Рост цены на завершающих стадиях строительства был компенсирован стартовой ценой новых очередей. Поэтому суммарно цены остались стабильными.

В объектах же эконом-класса, коих сейчас около 30% от всего строящегося объема, цены формально также остались стабильными за одним исключением: для покупателей было предложено, назовем это «скрытое», снижение цены на 5−7% в виде дополнительных скидок при 100-процентной оплате стоимости или же вариант с фиксацией цены по тогда несуществующему курсу доллара в 27 грн.

По большому счету стабильность цен за счет курсовой разницы «съела» растущую себестоимость строительства. Если говорить о Киеве, то по итогу прошлого года она составила 12−15%.

Таким образом, сумасшедшего роста цены, «тюльпанной лихорадки» явно не наблюдалось.

Если говорить о том, что происходит с ценами в условиях карантина и падения курса гривни, то стоит отметить, что для потенциального инвестора, хранящего свои сбережения в иностранной валюте, сложилась очень благоприятная конъюнктура для вложения средств в «первичку» именно сейчас. Кроме этого застройщики уже предприняли ряд антикризисных мер, по которым фиксируют курс в обратном порядке — по 24,8−25,5 грн/долл., чтобы «гривневые» покупатели не ушли в отложенный спрос.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов NV
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Инвесторы

В 2019 году количество инвесторов, приобретающих квартиры с целью получения прибыли, по разным оценкам составило от 30% до 45%. При этом, более 70% всех инвестпокупок пришлось на 1-комнатные квартиры. Если сравнивать с 2018 годом, то их количество осталось практическим на том же уровне: в отдельных проектах или даже сегментах есть незначительное увеличение (на 3%), но в целом ситуация абсолютно адекватная той, что была годом ранее.

Увеличится ли количество инвесторов в 2020 году? С таким прогнозом нужно быть достаточно аккуратным: ведь покупательская активность, как я уже сказала, во многом продиктована сейчас не ценовой «лихорадкой», а внешними факторами функционирования рынка. Поэтому с осторожностью можно говорить, что при проведении качественных реформ в строительстве жилья и снижении покупательских рисков, количество инвесторов может несколько увеличится.

Аргументы против «пузыря»

Чтобы понять, есть ли на рынке так называемый «пузырь», стоит бегло сравнить все происходящие с 2008 годом, когда грянул настоящий кризис.

1. Развитие ипотеки. 12 лет назад количество приобретаемых квартир на первичном рынке при помощи ипотеки достигало 30%. Сейчас же, по разным оценкам, на первичке не более 1,5% покупателей, использующих ипотечные кредиты или совместные ипотечные программы застройщиков и банков.

2. В 2008 году количество продаваемых квартир на котловане достигало 80−90%. То есть спрос на новое жилье был в среднем в 2−3 разы выше существующего предложения. Сегодня же многие, хоть и неохотно, говорят о том, что предложение только в Киеве практически в 2 раза выше реального спроса.

3. Средняя стоимость м2 в 2008 году превышала $2,5−3 тыс. Сейчас же цена за м2 в 65% строящихся объектов колеблется от $650 до $900.

4. Рост цен в период с 2000 по 2007 год включительно составил более 500−600%. При этом, например, в 2006 году рост цен превысил 47%.

5. Прибыль застройщиков, например, в 2006 году достигала 300% с м2. На данный момент вряд ли найдется хоть один проект, рентабельность которого превысит 35%.

Таким образом, говорить о том, что на сегодняшний день цены на жилье оторваны от реалий и рынок каким-либо образом находится на какой-то грани, слишком преждевременно. Конечно же, покупатели заинтересованы в доступном жилье. Но стоит всегда помнить, как бы кому не хотелось, что квартиры не могут стоит дешево. И на данном этапе сложилось, пожалуй, идеальное соотношение цены, качества и финансовых возможностей потенциальных покупателей.

Показать ещё новости
Радіо NV
X