Формула залога. Как банки кредитуют бизнес

13 октября 2020, 07:07

Кредитование реального сектора экономики для банков остается основным источником доходов, а для страны — драйвером экономического развития. Соответственно, оно генерирует и повышенный риск.

Кредитный рейтинг нашей страны находится на уровне В3, премия за риск инвестирования в украинскую экономику — 9,56%. Нашими соседями в рейтинге являются Бахрейн, Того и Таджикистан. В условиях такой высокой волатильности социально-экономической среды, залог активов остается основным инструментом снижения кредитного риска при кредитовании бизнеса. Но чем ниже рейтинг страны, тем выше становится риск инвестирования и тем дороже заимствования. Это, в свою очередь, приводит к тщательной оценке залога инвестором, поскольку активы бывают разными. Например, все производственные активы, предлагаемые бизнесом банку в залог, условно можно разделить на четыре группы:

Видео дня

  • Умершие — морально и физически устаревшие, неработающие, расположенные в депрессивных местах (то есть не имеющие никакого потенциала)
  • Доживающие — морально и физически устаревшие активы, но благодаря месторасположению или наличию коммуникаций имеющие потенциал реконструкции или перепрофилирования. К этой группе можно отнести следующие: элеваторы старого формата напольного хранения 1970−1980-х годов, маслозаводы того же периода, АЗС формата начала 1990-х, старые хлебозаводы и т. д.
  • Живые — бывшие производственные корпуса 1 группы капитальности, реконструированные под логистику или новое производство. Стоит отметить, что часто встречаются компании с долей рынка и хорошим брендом, но работающие на старых производственных мощностях. Перспективы для таких компаний — без оперативной модернизации и повышения энергоэффективности, на фоне дорожающих ресурсов и высокой отраслевой конкуренции — весьма пессимистичны.
  • Молодые — новые производственные здания или складские комплексы, спроектированные под современные требования рынка. Они энергоэкономичны, с хорошим запасом прочности по функциональному сроку жизни активов.

Даже исходя из такой упрощенной градации сразу становится понятно, в каком сегменте есть ликвидность, в каком имеется инвестиционный потенциал, а активы какой группы — просто неликвид.

Стоит отметить, что сегодня культура банковского кредитования в Украине все еще находится в стадии формирования. Это проявляется в тех случаях, когда заемщик сначала предлагает в залог банку то, что ему самому не нужно. Если такое имущество «не проходит» либо залоговая экспертиза банка отбраковывает его на старте, тогда находится другой залог — значительно интереснее и ликвиднее.

Что же может представлять реальную стоимость и зачастую может быть недооценено? В первую очередь это нематериальные активы, в частности торговые марки и корпоративные права. Но могут быть и случаи, когда активы переоценены или завышены. Например, когда под оценкой залога материальных активов оценивается стоимость всего бизнеса, хотя корпоративные права в залог не передаются. Так часто представляют оценку сетевой АЗС, нефтебазы или действующего производства, где по факту объектом оценки является имущество в материальной форме в виде недвижимости и оборудования, а вот сам расчет проводится исходя из cash flow всего бизнеса.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов NV
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Как банки оценивают залоги?

При оценке активов используются чаще сравнительный (С), доходный (Д) и реже — затратный (З) методические подходы. Как показывает многолетняя практика оценки, при растущей экономике и стабильном курсе национальной валюты (2002−2008 гг.) формула оценки выглядит следующим образом:

Д > C > З

Это связано с тем, что настроения инвесторов оптимистичны. Ожидаемая капитализация (доходный подход) больше текущей цены на рынке (сравнительный подход). И тем более больше понесенных затрат на строительство или замещение (затратный подход).

В условиях падающей экономики во время финансово-экономических кризисов ситуация с оценкой активов складывается с точностью до наоборот.

З > C > Д

Ожидания инвесторов зачастую пессимистичны. Затраты на воспроизводство больше (затратный), чем котируемая цена продажи (сравнительный), а дисконтирование денежных потоков (доходный) дает еще более низкий результат. Высокие риски и низкая окупаемость дают о себе знать.

Возможно ли равенство результатов оценки трех подходов? Безусловно, такое равенство возможно в коротком промежутке времени, когда спрос в соответствующем сегменте активов равен предложению.

З = С = Д

То есть речь идет о состоянии идеального рынка. Как пример: в истории независимой Украины такая ситуация наблюдалась на рынке недвижимости в 2005—2006 гг. Затем спрос превысил предложение, что привело к быстрому росту цен и «пузырю» на рынке жилой недвижимости, который, естественно, лопнул.

В течение последних 10 лет в Украине активно строятся новые элеваторы силосного хранения. Соответственно, по мере ввода новых старые постепенно будут терять свою ценность, переходя из категории «живые» в категорию «доживающие».

Такая же ситуация в масложировой отрасли. Постоянно продолжающийся ввод новых мощностей по переработке масличных культур выбивает с рынка старые маломощные (до 500 тонн/сутки) перерабатывающие заводы, делая неконкурентной себестоимость производимого ими масла.

Динамичное развитие новых форматов АЗС — когда, кроме самой заправки автомобиля, предлагается целый комплекс сопутствующих качественных услуг (в виде современного кафе-ресторана, супермаркета, зоны отдыха и т. д.) — существенно влияет на проливы небольших «классических» заправок, ценность которых заключается в пакете документов на хорошее месторасположение.

В ряде отраслей экономики происходит активное обновление основных фондов. Новые активы эффективнее для бизнеса и приоритетнее в качестве обеспечения кредитов для банков. Они вытесняют с рынка устаревшие активы и существенно снижают их ликвидность как залога. Таким образом, для того чтобы актив мог служить для бизнеса источником финансирования, а для банка быть приемлемым залогом, он должен быть правильно идентифицирован, относиться к группе «живые» или «молодые» в развивающейся отрасли, а его стоимость должна быть рассчитана исходя из фазы цикла развития экономики.

Показать ещё новости
Радіо NV
X