Как уберечься от махинаций с недвижимостью

0 комментировать

Традиционно приобретение квартиры в Украине состоит из трех стадий: где найти деньги на покупку, оформление сделки и тягостный процесс отдачи долгов.

При этом выбор застройщика и непосредственно объекта недвижимости протекает быстро – на что хватает денег, то и покупают. Стоит ли удивляться, что часто покупатели становятся заложниками недобросовестных "недорогих" застройщиков?

Сегодня выбор жилья в Киеве, мягко говоря, велик - активные продажи ведутся в 268 новостройках Киева (по данным за сентябрь 2017 г., CDS). Из них, если верить январскому исследованию портала недвижимости Domik.net, 62 новостроя - незаконно строящиеся объекты. Почему эти объекты продолжают строиться и принимать деньги инвесторов - вопрос к правоохранительным органам.

Логично задуматься, что может защитить покупателя при покупке недвижимости. Изобретать колесо не придется, государство внедрило инструмент защиты инвестора после скандала с Элита-Центр. Речь идет об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС).

ФФС задуман и реализован как система гарантий и защиты инвестора в процессе инвестирования в жилую недвижимость. За основу взята европейская модель, которая уже 40 лет надежно работает в Германии и Польше.

Инвестор передает в доверительную управление финансовой компании средства с целью финансирования объекта строительства. При этом, под объектом строительства понимается весь жилой дом, строительство которого финансируется через ФФС. В свою очередь, квартира инвестора (квадратные метры) именуются объектом инвестирования.

В чем же польза ФФС для рядового покупателя? Прежде всего, работа Фонда регулируется отдельным законом "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", а сама финкомпания обязана получить соответствующую лицензию. 

Уставной капитал управителя Фонда обязан быть не менее €1 млн, и, что не менее важно, формируется до начала привлечения средств инвесторов. При этом ведется постоянное наблюдения с стороны регулятора за соотношением привлеченных средств к уставному капиталу что должно составлять не менее один к пятидесяти.

При открытии ФФС вида А управитель обязан проверить всю разрешительную документацию как на землю, так и на сам объект строительства. Только после полного анализа данного объекта строительства имея на руках всю необходимую документацию, в том числе и само разрешение на строительство, управитель открывает ФФС.

Процедура открытия ФФС вида А - это открытие расчетного счета в Банке и подписание таких документов как:

  • правила ФФС;
  • договор управителя с застройщиком (на основание которого делаются переводы с счета ФФС на застройщика). Это, так называемое, целевое финансирование по которому ежемесячно ведутся отчеты по перечисленным деньгам на застройщика. В свою очередь застройщик отчитывается за полученные и использованные средства на строительство конкретного объекта;
  • договор отступления имущественных прав и Договор поручения идут с отлагательными условиями на тот случай, если застройщиком было допущено не целевое использование средств или не добросовестное выполнение своих обязательств по Правилам ФФС и Договора управителя с застройщиком.

Отмечу, что описанные выше два договора подкрепляются нотариальным договором ипотеки, в котором застройщик выступает ипотекодателем, а управитель выступает ипотекодержателем имущественных прав на весь объект строительства. Данный договор является гарантом сделки при котором всеми правами на привлечение средств в системе ФФС выступает управитель и вероятность того что застройщик дважды заложит квартиры в залоги банков или иных финансовых компаний приводится к нулю.

Каждое заключение договора об участии в ФФС с доверителем проходит через учетную программу, которая позволяет уйти от таких неприятных моментов как двойные продажи.

При заключении договора об участии в ФФС за инвестором закрепляется конкретный объект инвестирования. В отличие от других инструментов финансирования строительства, при участии в ФФС квартира оформляется сразу на инвестора, а не на застройщика. Благодаря этому не нужно идти к нотариусу, инвестору не нужно платить госпошлину и в пенсионный фонд.

Закон запрещает ФФС расторгать договор с инвестором в одностороннем порядке, кроме случая, когда инвестор не выполняет взятые на себя по договору обязательства

Отдельный момент – в случае банкротства застройщика управитель ФФС подыскивает другого застройщика, тем самым сохраняя за инвестором деньги и квадратные метры.

Отмечу, что сотрудничество с ФФС выгодно и застройщику. Во-первых, это позитивно сказывается на репутации как застройщика, так и конкретного объекта строительства. Во-вторых, позволяет осуществлять налоговое планирование. В-третьих, ипотечное банковское кредитование физлиц реально "работает" только с объектами Фондов финансирования строительства.

Безусловно, не бывает идеального финансового инструмента, и Фонды совместного финансирования не исключение. Например, отсутствие прямых взаимоотношений инвестора с застройщиком усложняет предъявления ему претензий.

Напрашивается вопрос: "Что мешает застройщику создать "карманный" ФФС?". Причина довольна очевидна - работа ФФС четко регулируется соответствующим законодательством, что значительно сужает простор для махинаций. Кроме того, создание ФФС остается сложным и затратным процессом, доступным только крупным компаниям замкнутого цикла.

В текущих реалиях ФФС остается недооцененным покупателями жилой недвижимости. Вероятно, причина кроется в малой осведомленности инвесторов. Недобросовестный застройщик предпочитает рекламировать награды в сомнительных рейтингах новостроек, избегая сотрудничать с ФФС. Прямо диву даешься, почему инвесторы, часто совершая покупку всей своей жизни, так беспечны. Люди по-прежнему верят тому, во что хотят верить. Так неужели правда, что "ми бідні, бо дурні"?

По данным Нацкомфинмониторинга, за 9 месяцев 2017 года в Украине действует 55 ФФС. Объем взносов физлиц управителям ФФС составил 32 млрд грн.

Журнал Новое Время №38

Тема номера — Спецназ Кремля. Российское ГРУ превратилось в монстра с многомиллиардным бюджетом, который смешит мир нелепым поведением своих «шпионов».

Читать журнал онлайн
Ukraine-2020

Читайте срочные новости и самые интересные истории в Viber и Telegram Нового Времени.

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев
Если Вы хотите вести свой блог на сайте Новое время Бизнес, напишите, пожалуйста, письмо по адресу: kolonka@nv.ua

Эксперты ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

опрос

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: