Тимофей Сикорский

Партнер юридической фирмы Салком

Постановлением Кабмина 211 на всей территории Украины установлен карантин. Срок действия ограничительных мероприятий — 24.04.2020. Предусмотренные правительством ограничения фактически запретили работу предприятий, связанную с приемом посетителей. Под запрет попали практически все заведения общественного питания, магазины одежды, обуви, салоны красоты и т.д.

То есть ситуация с карантином наиболее ощутимо отразился на правоотношениях аренды недвижимого имущества. Негативное влияние испытывают на себе как владельцы коммерческой недвижимости, так и арендаторы. Все стороны договоров аренды оказались в одинаково невыгодных условиях.

Как выглядит ситуация для арендаторов

Большинство арендаторов обязаны прекратить работу предприятий. В результате аренда помещений практически лишена экономического смысла. Многие арендаторы не попали под прямой запрет работы, однако в условиях снижении количества посетителей ситуация для таких арендаторов не на много лучше.

Однако рано или поздно ограничительные меры будут сняты и, как всегда бывает после кризиса, будет наблюдаться подъем. Поэтому для арендатора есть определенный смысл удержать права аренды на как можно больший срок при условии, если можно будет не платить за аренду вообще или платить меньше. Для этого 30 марта Верховная рада Украины приняла Закон 3275, который освободил арендаторов, которые оказались под ограничительными мерами, от уплаты арендной платы с начала карантина (то есть с 12.03.2020) и до его завершения. Основание для освобождения от уплаты — ч.6 ст. 762 ГК Украины, согласно которой наниматель освобождается от платы за период, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Однако эта льгота не освобождает от оплаты за коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы.

Как выглядит ситуация для владельцев

Владельцы вряд ли смогут взыскать арендные платежи со своих арендаторов в ближайшие 3-6 месяцев. Даже взимание платы за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы будет затруднено ввиду попытки арендаторов не платить за ссылки на принятый недавно Закон 3275. Более того, судебная волокита потребует организационных затрат и времени. В то же время, владельцы не смогут найти других арендаторов на свои площади в период карантина. Поэтому наличие арендатора, так или иначе платящего хоть какие-то платежи или гарантирующего, что оплатит их позже, является лучшим вариантом чем просто законсервировать помещения. Специально для владельцев Закон 3275 предусмотрел освобождение от платы за землю и налога на недвижимое имущество за нежилые объекты за март 2020 года и отсрочку по уплате этих налогов за апрель 2020 году на два месяца (до июня 2020 года).

Как урегулировать спор

Как правило при заключении договоров аренды стороны уделяют мало внимания положениям по урегулированию споров. Обычно договоры аренды имеют типичный пункт, все разногласия решаются путем переговоров (с таким успехом этот пункт можно вообще не включать). Однако в условиях карантина именно переговоры оказались тем инструментом, который, в отличие от судебного механизма, может реально удовлетворить интересы обеих сторон договора.

Для успешного и финансово взаимовыгодного разрешения спора нужно віполнить следующие действия:

Дайджест главных новостей

Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов NV

Подпишись

Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

1. Проанализировать условия договора аренды и историю арендных правоотношений в каждом конкретном случае. Надо обязательно проявить свои сильные позиции для переговоров. Относительно слабых позиций нужно найти пути их усиления.

Читайте также:

Владимир Даниленко

Есть ли у рынка украинской недвижимости иммунитет к вирусу?

Типичными сильными позициями для арендатора являются: возможность ссылаться на форс-мажорные обстоятельства; норма ч.6. ст. 762 Гражданского кодекса Украины, которая освобождает арендатора от арендной платы, если он не мог использовать помещения вследствие обстоятельств, за которые он не отвечает; отсутствие действенного механизма взыскания долга. Указанная норма получила сильное нормативное подкрепление в связи с принятием Верховной Радой Закона 3275.

Типичными слабыми позициями для арендатора являются: существенные финансовые вложения в ремонт и отделку помещения, которые невозможно забрать с собой; наличие гарантийной суммы средств, которая была уплачена в начале аренды и которую владелец может забрать; угроза «испортить» отношения с владельцем и опасения досрочного выселения.

2. Сформулировать для себя несколько вариантов решения ситуации, которые вы для себя допускает приемлемыми. Выбирать наиболее реалистичный вариант (то есть тот, на который вероятно согласится и вторая сторона договора).

3. Провести переговоры (сейчас — в режиме он-лайн) со второй стороной договора и достичь договоренности об урегулировании ситуации.

4. Обязательно заключить между сторонами соглашение об урегулировании правоотношений с отлагательным условием, которое будет действовать до завершения карантина.

Учитывая, что судебную защиту в условиях карантина нельзя назвать действенной и быстрой, советуем сосредоточиться на том, что можно сделать прямо сейчас — подготовить и провести переговоры с контрагентом и подписать соглашение об урегулировании правоотношений.

В настоящее время наблюдается общая тенденция к поиску взаимовыгодного варианта разрешения ситуации с арендными правоотношениями, о чем свидетельствуют законодательные инициативы, направленные на поддержку бизнеса в условиях карантина и недавно анонсированное решение владельцев крупного торгово-развлекательного центра о не взыскании арендной платы за время простоя при условии надлежащего юридического подтверждения. Поэтому в условиях такого тренда нахождение выхода из ситуации путем переговоров — вполне реалистичный сценарий.