Открытый рынок земли: кому давать право покупать и с какими ограничениями
Каким должен быть рынок земли в Украине после отмены земельного моратория. Краткие результаты обсуждения экспертами
Ключевые инсайты панельной дискуссии Каким должен быть рынок земли в Украине после отмены земельного моратория, которую проводила Общественная коалиция за отмену моратория на землю.
Обсуждали два важных вопроса:
1. Кто имеет право покупать землю в Украине после введения рынка земли: или исключительно физические лица, или также юридические, а возможно — даже иностранные компании и граждане?
2. Какими должны быть ограничения «в одни руки» по концентрации земель — чтобы предотвратить монополизацию рынка.
В чем сошлись
1. Почти единогласно участники дискуссии (а мы способствовали тому, чтобы они представляли интересы широкого круга стейкхолдеров) полагают, что правом покупать землю должны обладать как физические, так и юридические лица.
Почему так? Потому что бизнес в любом случае будет находить возможность обойти ограничения, которые мешают ему работать. Ныне действующий мораторий — классический пример, ведь он не помешал формированию в Украине крупнейших земельных банков среди стран ЕС. В случае если право покупать землю будет только у физических лиц, бизнес просто начнет покупать землю на подставных лиц (пусть даже это будут существенные транзакционные издержки).
Об этом свидетельствует и анализ международного опыта. Приношу благодарность преподавателю Киевской школы экономики Олег Нивьевскому за представление результатов своего исследования на эту тему. Его ключевой вывод — реальный эффект от разного рода ограничений на рынке земли в других странах обычно сильно отличается (причем значительно) от ожидаемого эффекта.
Что важно — возможностей обойти ограничение будет больше также именно у крупных компаний, которые могут позволить себе привлечь более опытных и профессиональных юристов, чем небольшие и «середнячки».
Единственный, кто выступил за продажу земли исключительно физическим лицам, — Николай Стрижак из Ассоциации фермеров и землевладельцев Украины. Правда, как отметил ведущий экономист Всемирного банка Клаус Дайнингер по этому поводу, он не знает ни одной страны в регионе, где бы продажа земли была разрешена только частным лицам по указанным выше причинам.
2. По крайней мере на первом этапе иностранцы не должны обладать правами на покупку земли.
3. Объем продажи земли «в одни руки» нужно ограничивать. Правда, лучший формат — не "жесткие" ограничения, скажем, 100 га в одни руки, а ограничения по принципу антимонопольного законодательства. Иными словами, ограничивать процент земель, которые в одних руках может сконцентрировать бизнес в регионе /общине/ на национальном уровне. Скажем, не более 0.5-1% (или около 200-400 тыс. га) на национальном уровне, и не более 30-35% от площади отдельного района, общины и пр.
Ведь, например, у маленькой общины в Украине сегодня 1231 гектара, а у крупной — 231 тыс. га. Поэтому если ограничить концентрацию земли именно в процентах от площади, это поможет исключить ситуацию, когда единственная компания получит чрезмерную власть над территорией общины. Спасибо за позицию и цифры Ивану Фурсенко из Всеукраинской ассоциации сельских и поселковых советов.
Правда, для крупного агробизнеса было бы проще обеспечить «жесткие» ограничения в одни руки — оптимально до 3000. По словам Романа Храба (УКАБ), 85% фермеров, которые контролируют 55% земли, распоряжаются именно около тремя тысячами гектаров. Именно поэтому такое ограничение будет наиболее «естественным» для сохранения уже существующих фермерских хозяйств, и в рамках такого показателя уже можно думать об орошении или инвестиции в высокорентабельные производства, например, в сады. Впрочем, такая позиция не столь важная, и УКАБ (если я правильно поняла Романа), готов обсуждать и вопросы по ограничениям на концентрацию земель, которые предлагает ВАСПС, а также Павел Кулинич из USAID.
4. Право устанавливать / усиливать такие ограничения на концентрацию должно быть у местных советов. И вообще, согласно международному опыту, именно местные общины лучше знают специфику земель, аграрного сектора в регионе — и поэтому именно они должны решать вопросы конкретных ограничений на рынке земли после его создания. Не говоря уже о том, что одна компания может косвенно (посредством других компаний или физических лиц) контролировать значительные наделы земли, и только местная община будет знать о такой ситуации, и сможет это реально проконтролировать.
5. В целом же лучшие и действенные инструменты для регулирования будущего рынка земли (и с этим также почти единодушно согласились все участники) — фискальные: налог на перепродажу земли в течение определенного времени, льготы за создание дополнительных рабочих мест для общества, и т.д.
6. Крупные компании не будут скупать значительные массивы земли. Во-первых потому что это стоит очень дорого (умножьте 10 тыс. га хотя бы на $1500 за га, — и получим $15 млн на покупку такого, небольшого — в масштабах земельных банков агропредприятий — участка). Во-вторых, потому что инвестировать такой объем средств в непредсказуемой с точки зрения законодательства стране — где в конце декабря парламент может «без предупреждения» повысить/ввести любой новый налог на владение землей — это слишком большой риск для бизнеса.
7. Чем больше будет ограничений на рынке, тем ниже будет его «отдача» для экономики.
Во-первых, чем больше ограничений — тем ниже будет цена земельных паев (и, как следствие, размер арендной платы за нее). А это — ограничение прав граждан получить справедливую плату за свой актив, что нарушает их конституционное право.
А во-вторых, об этом свидетельствует экономический анализ Олега Нивьевского. Он продемонстрировал, как повлияет открытие рынка земли в одном из 4-х форматов. Каждый формат — это разная степень ограничений (от полностью зарегулированного до рынко без ограничений), и разная степень поддержки малых и средних сельхозпроизводителей (от отсутствия поддержки до активной поддержки со стороны государства).
Исходя из политических настроений/отдачи для агросектора и экономики, полагаю, что модель «рынок без иностранцев, но с минимумом ограничений по остальным вопросам + активная поддержка малых хозяйств, в том числе в части финансирования покупки земли», является наиболее приемлемой и выгодной для Украины. Эта модель может принести около 3.2% дополнительного роста ВВП в год и около 170% роста добавленной стоимости в сельском хозяйстве в течение следующих 3-5 лет.
Пунктов, по которым в основном наблюдалось единодушие, вчера оказалось много. Но были и несколько вопросов, по которым велись оживленные дискуссии.
Где были существенные разногласия в позициях?
Андрей Мартын из Офиса реформ Кабинета Министров Украины, предложил, чтобы право покупать землю было предоставлено только тем, кто является сельхозпроизводителем. То есть никакой покупки земли с целью получения ренты или перепродажи. В отличие от недвижимости, которую можно построить, землю «построить» дополнительно к той, что уже есть, нельзя, говорит Андрей. Эта позиция нашла активную поддержку со стороны Геннадия Новикова (Аграрный союз Украины).
Правда, Мартыну на это утверждение парировали и Иван Фурсенко из ВАСПС, и Петр Мельник из Агриком групп. Ведь определение сельхозпроизводителя в Украине слишком размыто, и новая украинская история знает немало случаев создания фиктивных с/х производителей — например, для получения возмещения НДС из бюджета экспортерам, имевшим такой статус. Поэтому такой тип ограничения снова создаст схемы и «договорняки».
Текст опубликован с согласия автора. Оригинал
