Пандемия и недвижимость: глобальное влияние на локальный рынок офисов

28 января 2021, 08:00

Какими будут офисы в эпоху пост-ковида и к чему готовиться бизнес-центрам.

До начала карантинных ограничений в марте, рынок офисной недвижимости в Киеве демонстрировал хорошие фундаментальные показатели. На фоне дефицита качественных офисных помещений в Киеве активизировалась деятельность девелоперов и ожидалось около 250 тыс. кв.м к выходу на рынок в 2020 году. Более того, предполагалось, что большая часть такого большого объема новых площадей будет поглощена до момента их ввода в эксплуатацию, несмотря на отложенный спрос на качественные помещения большого размера со стороны растущих секторов ІТ и коворкингов.

Видео дня

На рынке были все предпосылки дальнейшего стремительного развития офисного девелопмента и в течение 2021−2024 годов планировались к выходу на рынок очередные 500−600 тыс. кв.м (по прогнозам на конец 2019) нового предложения в Киеве. Несколько новых игроков планировали выходить на рынок на базе значительного опыта в жилой застройке. Среди будущих проектов некоторые имели потенциал для качественного развития сегмента рынка, который в основном стагнировал с 2013 по 2019 год. Особенно интересными были проекты ревитализации бывших промышленных зон вне центра города, по примеру успешных проектов в Европе.

Однако, из-за пандемии арендная активность на рынке офисной недвижимости замедлилась, и общее валовое поглощение на конец 2020 составило примерно 93 тыс. кв.м, что почти на 50% меньше, чем в прошлом году в этот период. Сделки по аренде, в основном, были вызваны необходимостью компаний краткосрочно продлить договоры аренды, в условиях непредвиденных обстоятельств пандемии COVID-19. При этом, заметна динамика сокращения занимаемой площади в большинстве бизнес-центров, преимущественно, благодаря IT-арендаторам. Как результат, рынок, который в течение 2019 года постепенно «разворачивался лицом» к арендодателю, снова довольно быстро «повернулся лицом» к арендатору.

Предварительно мы можем спрогнозировать высвобождение примерно 20% - 25% существующих площадей в течение 2020−2023 годов

С опытом прошлых кризисных периодов, когда исчезал капитал и падал спрос на офисы вместе с арендными ставками, на этот раз негативные ожидания были усилены беспрецедентным нежеланием и невозможностью использования офисов. Из-за ожиданий идеального шторма, спекулятивный офисный девелопмент на ранних стадиях концепций или проектирования, в течение нескольких дней марта был свернут и отставлен на верхние полки шкафа с ярлыком «до лучших времен».

Тенденции локального рынка

Субаренда

В отличие от стабильных мировых рынков, где 10-летнее арендное соглашение с крупными компаниями, которые арендуют десятки, а иногда и сотни тысяч кв.м, является типичным, в Украине, напротив, типичным сроком аренды является 3−5 летний контракт на относительно небольшие площади. В связи с этим, на развитых рынках в кризисных ситуациях появляется существенный объем субаренды. В Украине пока нет почвы для такого феномена.

Гибридная офисная модель

Офисная децентрализация, или так называемая модель «hub-and-spoke», безусловно наберет обороты, в условиях которой гибкость/эффективность офисного пространства для персонала будет существенно увеличена, а время на передвижение между домом и офисом — существенно уменьшено. Центральный офис сохранит представительскую функцию для важных встреч и мероприятий, параллельно с сетью меньших офисов-сателлитов, рассредоточенных по городу, расположенных ближе к месту проживания сотрудников.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов НВ
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

В Киеве данный тренд должен дать толчок новым офисным проектам на Левом берегу. Лучшими опциями для реализации таких проектов, вероятно, станут бывшие промзоны, расположенные неподалеку станций метро, которых, в отличие от Правого берега, до сих пор много на Левом берегу Киева. Низкие капитальные затраты на приобретение и реконструкцию, наряду с более коротким сроком реализации проекта, предоставят возможность арендодателям предложить качественный, современный офис по 2/3 арендной стоимости В-класса в центре города.

Work-From-Anywhere

С точки зрения пользователя/арендатора, главным трендом пост-ковидного офиса станет формат Work-From-Anywhere, то есть с повышением гибкости формата работы, сотрудники смогут работать буквально с любых удобных для них локаций.

Гибридная офисная модель, при которой использование офиса будет все больше ориентироваться на технологии, гибкость, открытость и коллективную работу, типичные офисные помещения старого образца неизбежно будут устаревать. Для новых девелоперов это означает возможность, так же, как и важность, предусмотреть в новых проектах максимальную гибкость и удобство общей инфраструктуры.

Учитывая краткосрочность арендных отношений, мы считаем, что в течение 3 лет пост-Covid периода состоится массовая трансформация офисного пространства со значительной миграцией арендаторов по принципу качества, гибкости и технологий. Это означает ускоренное экономическое устаревание проектов первого поколения без удобной инфраструктуры общего пользования.

Будущее предложение: офисы, которые будут пользоваться спросом

Объем нового предложения офисов в 2020 году составил примерно 125 тыс. кв.м (по сравнению с прогнозом в 250 тыс. кв.м в начале года). К концу 2021 мы ожидаем дополнительные 180 тыс. кв.м офисных площадей (по сравнению с предыдущим прогнозом в 247 тыс. кв.м), после чего мы ожидаем заметное замедление нового предложения в следующие 2 года. Также, возможно будет высвобождение определенного объема площадей из существующего предложения за счет пересмотра бизнесом долгосрочной потребности в офисах и с учетом перехода большинства бизнеса на гибкий график работы.

Предварительно мы можем спрогнозировать высвобождение примерно 20% - 25% существующих площадей в течение 2020−2023 годов. При этом, при условии относительного сохранения темпов общего роста бизнеса, мы не ожидаем существенных скачков основных финансовых параметров на рынке офисной недвижимости Киева.

Наиболее заметной тенденцией 2020 является трансформация некоторых офисов в 100% лаунж-формат, где полностью отсутствуют рабочие станции. Офисные дизайнеры называют такое решение корпоративным коворкингом. Но при том, что такой супер-гибкий формат может быть удобным для некоторых пользователей, для большинства офисов компромисс, скорее всего, будет где-то посередине: около 50% останется в относительно классическом формате стол + стул, а другая половина станет лаунж-зоной.

Будущие вызовы для бизнес-центров

  • Необходимость больших капитальных затрат для привлечения арендаторов (типичный фактор для экономического падения)
  • Большая гибкость договоров аренды с возможными санкциями для арендатора
  • Наличие в бизнес-центре дополнительных удобств: комфортной лаунж-зоны, внешней террасы, конференц-комнат, общего лобби, качественной food-инфраструктуры
  • Технологичность здания: управляемость функциями здания, заказ услуг и подобное с телефонного приложения
  • Большой паркинг для автомобилей с местами для зарядки электромобилей (требует дополнительной электрической мощности), велопарковка

Готовые гибкие офисные решения в рамках бизнес-центра

Гибкие офисные помещения уже не рассматриваются как нишевая опция, а приобретают важное значение для широкого круга компаний. По мере популярности этого тренда, спрос на гибкие офисные решения владельцы смогут частично удовлетворить самостоятельно, или же с привлечением профессиональных операторов гибких офисных решений.

Глобально мы наблюдаем как все чаще операторы коворкингов и гибких офисов сотрудничают с владельцами зданий в формате, где владелец здания становится инвестором и арендодателем коворкинг — пространства, а сам провайдер становится только оператором — схема сотрудничества, типичная для гостиниц.

На украинском рынке, пока, в отличие от гостиничного сегмента, такая модель еще не была реализована из-за нежелания владельцев офисных зданий вкладывать относительно значительный капитал в нетипичный для себя бизнес и поручить управление третьей стороне с преимущественно небольшим опытом работы.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — что стоит строить, а что нет?

Рынок перешел из состояния рынка арендодателя к рынку арендатора в связи с ростом вакантности в большинстве бизнес-центров. При этом, новые инновационные здания будут пользоваться большим спросом, что наложит дополнительное бремя на устаревшие и негибкие здания. Конкурентным преимуществом для новых объектов станет гибкость: начиная с существенных инвестиций в зоны общего пользования и технологию самого здания, заканчивая увеличением инвестиций на отделку офисов арендаторов.

«Лаунж» станет ключевым словом дальнейшего развития офисного рынка, где формат корпоративного коворкинга будет приобретать все большую популярность. Также весомым преимуществом будет гибкий неограниченный паркинг, несмотря на то, что такой параметр может звучать как фантастика для Киева, этот фактор становится все более актуальным, учитывая то, что во время пандемии автопарк среди офисных работников увеличился вдвое, и эта динамика, скорее всего, будет продолжаться. Сегодня 1 паркоместо на 100 кв.м офиса уже не является адекватным критерием для здания А класса. В Америке у каждого офисного здания есть здание паркинга, с пропорцией 4−5 машиномест на 100 кв.м офиса. Для Киева эта пропорция пока все больше отдаляется от 100 и, пока, является скорее 2−3 машиноместа на 100 кв офиса.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X