Как правильно купить квартиру в новостройке
Застройщики давно используют условно законные "серые" способы привлечения инвестиций в обход разрешенных схем финансирования строительства. К "серым", в частности, относятся: договор купли-продажи имущественных прав на квартиру, предварительный договор купли-продажи, членство в жилищно-строительном кооперативе. Они помогают застройщикам экономить на организации строительства, получении разрешительных документов и, в итоге, снизить стоимость жилья для покупателей.
Но эти схемы также разрешают недобросовестному застройщику избегать ответственности перед инвестором, увеличивают риски долгостроя и несут угрозу потери вложенных инвестиций. Одновременно, большинство рекомендаций экспертов лишь констатируют общеизвестные риски и сводятся к банальным советам не покупать на стадии строительства, что, конечно же, не удовлетворяет потребности потенциальных инвесторов, для большинства из которых фактор низкой цены является решающим в выборе в пользу покупки квартиры в новостройке.
И вдобавок многим инвесторам объективно не хватает знаний, необходимых для безопасного выбора новостройки из множества предложенных сегодня на рынке, а также для понимания содержания договоров по их приобретению. Для них всегда существует риск по ошибке или, даже, в случае введения его в заблуждение недобросовестным застройщиком, купить недвижимость в проблемном объекте.
Наряду с этим проблема незаконного строительства усугубляется тем, что нередко именно действия или бездеятельность государственных органов содействуют видимости законности строительства, формированию ошибочного представления инвесторов о наличии у застройщиков права на осуществление застройки, что привлекает инвесторов вкладывать средства в такое строительство.
В одних случаях возникновение незаконных застроек обусловлено бездеятельностью государства по неприменению достаточных и необходимых мер по немедленному прекращению очевидного самовольного строительства (без разрешительных документов на самовольно занятых участках). В других - увеличение количества незаконных строек вызвано отменой государственными органами разрешительных документов, ранее выданных теми же органами с существенными нарушениями.
При подобных обстоятельствах эксперты адвокатской фирмы "Прецедент" считают ошибочным перекладывать на покупателей такой недвижимости ответственность за решение проблемы незаконных долгостроев. Подтверждением желания государства переложить полноту ответственности на инвестора является план действий по выходу из долгостроев УКОгруп Анатолия Войцеховского и других незаконных строек. Этот план активно продвигается Киевской городской государственной администрацией последние полгода и заключается в том, чтобы пострадавшим инвесторам обратиться в суд и признать право собственности на имущественные права на недостроенную квартиру, зарегистрировать объединение инвесторов, а потом самостоятельно организовать окончание строительства; за собственные средства получить разрешительную документацию, оформить в пользование или собственность земельный участок, и после этого повторно инвестировать в строительство. Не удивительно, что такие рекомендации не содействовали решению проблемы незаконных строек и возврату потерянных инвестиций.
Поэтому инвестору следует всегда помнить, что государство не меньше застройщиков несет ответственность перед инвесторами за потерю ими инвестиций, вложенных в незаконное строительство. Значит вред, причиненный незаконными действием или бездействием органа государственной власти, полностью возмещается государством. Кроме его закрепления в Гражданском кодексе Украины, это правило является принципиальной позицией Европейского суда по правам человека согласно Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод.
Таким образом, инвестор имеет гарантированную возможность получить от государства возмещение вложенных в долгострой и потерянных инвестиций. Для этого инвестору не обязательно обращаться именно в Европейский суд по правам человека, поскольку его правовая позиция все чаще находит отклик в осуществлении правосудия судами Украины.
Кроме того, согласно Закону Украины "О местном самоуправлении" местные органы власти обязаны организовать окончание строительства многоквартирных жилых домов, возводимых с привлечением средств физических лиц, в случае невозможности застройщиков продолжать такое строительство. Поэтому инвесторы имеют право требовать передачи незавершенного строительства в коммунальную собственность и финансирования его завершения за средства местного бюджета.
Так как поступить покупателям, желающим минимизировать известные риски инвестирования в новостройки, или которые волей случая вложились в незаконные застройки?
Поскольку власть уже дала понять, что не будет считаться с инвестором, который, кроме документов, выданных ему застройщиком, не будет иметь подтверждения имущественных прав от компетентного государственного органа, то инвестору нужно побеспокоиться об оформлении права собственности на квартиру в новостройке. Правовая позиция Верховного суда не допускает признания права собственности на имущественные права в судебном порядке (решение № 6-1502цс15 от 02 декабря 2015 года, № 6-3129цс15 от 30 марта 2016 года, № 6-503цс16 от 25 мая 2016 года). Сомнительно, что об этом неизвестно госслужащим, которые разрабатывают "планы" выходов из долгостроев. Поэтому инвестору следует обратить внимание на внесудебные способы оформления квартиры в новостройке.
Одним из таких способов является регистрация имущественных прав – это признание права собственности на квартиру в новостройке еще в стадии ее строительства и внесение записи о договоре в государственный реестр. Такая регистрация заменяет решение суда о признании права собственности на имущественные права на квартиру в новостройке.
После этого обманутые инвесторы могут обратиться в суд за признанием неправомерными действий или бездеятельности государственных органов, содействующих незаконной застройке, и взыскать с государства вред в виде потерянных в таком строительстве средств. Перспектива возмещения инвестору потерянных им инвестиций понудит власть к выполнению законов Украины и заставит принять проблемные долгострои в коммунальную собственность и профинансировать завершение их строительства.
Многие уже выбрали этот путь возвращения инвестиций.
