Как выбрать землю для покупки. Пять главных критериев

4 августа 2020, 09:40

Земля во все времена была огромной ценностью. Это ресурс, который может дать все и даже больше. Можно строить дома и офисы, можно строить заводы, можно засевать. Все проходит, земля остается.

Ничего не изменилось и сейчас, в век высоких технологий. Именно поэтому покупка участка до сих пор является лучшей инвестицией.

Но для того, чтобы вложение оправдало себя, нужно учесть множество факторов. Сосредоточимся на пяти ключевых, которые вполне могут обезопасить от неприятностей — и одновременно сделать покупку земли максимально выгодной.

Видео дня

Целевое назначение. Первое, что должен сделать будущий владелец участка: определиться, зачем она ему нужна. Казалось бы, банально, но с этим бывают проблемы — у владельца, после покупки.

В Украине есть девять видов целевого назначения земли, в частности, сельскохозяйственного, жилой и общественной застройки, оздоровительного и историко-культурного.

Каждый из них имеет свои подвиды. Однако в большинстве случаев землю покупают или чтобы на ней строить, или сеять.

На самом деле сейчас — окно возможностей для очень выгодной покупки земли

Главное, что надо знать и помнить покупателю: необходимо выбирать участок уже с нужным целевым назначением. Вы фермер и хотите выращивать подсолнечник, свеклу или яблоневые сады — покупайте землю сельскохозяйственного назначения. Хотите возвести частный дом, коттеджный городок или логистический комплекс — покупайте землю под застройку.

По закону, изменять целевое назначение с/х земель запрещено. Как, собственно, и многих других, таких как рекреационного, оздоровительного или историко-культурного назначения. Поэтому определились с целью покупки — и лишь потом рассматриваете варианты.

Документы. Это уже следующий этап, когда есть на примете определенный земельный участок. До заключения сделки нужно обязательно получить два документа. Они являются главными и важными, которые позволят как минимум не стать жертвой мошенников.

Первый документ — выписка из Государственного земельного кадастра (ГЗК). В ответе на запрос будет указано, что этот земельный участок имеет такой-то кадастровый номер, она действительно существует и ее владельцем является такой-то человек (то есть тот самый человек, у которого вы покупаете участок). Площадь участка в ответе на запрос должна быть указана именно такая, которую вам продают.

Второй документ — выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Здесь также должна подтвердиться информация о владельце и площадь. Кроме того, там будет указано, есть ли какие-то обременения — судебные аресты или, возможно, земельный участок является залогом по кредиту.

Запрос может сделать брокер, можно подать его самостоятельно. Для этого нужно зайти на сайт каждого из реестров, заполнить все сведения и привязать ключ электронной цифровой подписи к аккаунту. А дальше — ждать ответа. Выписка из ГЗК стоит 109 грн, выписка из реестра прав — 33 грн.

Как ранее использовалась земля. Если с документами из реестров все в порядке, можно присматриваться к участку более тщательно. В случае с землей под застройку надо учесть, там уже что-то построено, или нет. Если построено, стоит провести аудит и определиться — старое здание сносить и строить заново, или же отремонтировать и достраивать. Второй вариант дешевле.

В случае с с/х землей надо понимать, что там сеяли раньше. Чтобы не получилось так, что у вас планы в первый год посадить пшеницу, а землю уже «высосали» рапсом, и никакого урожая ближайшие несколько лет не получить. Поэтому во избежание подобных «сюрпризов» нужно обязательно заказать пробу грунта.

Есть ли у участка «подводные камни». У каждого участка есть своя история, и не всегда такая, что порадует потенциального покупателя. Это может быть что угодно. Если это с/х земля, возможно, ее несколько раз «отжимали» рейдеры, и владелец решил избавиться от проблемного актива. Или же проблемы с определением границы, из-за чего приходится постоянно скандалить с соседями.

Если земля под застройку, могут быть и другие потенциальные проблемы. К примеру, рядом постоянно прорывает канализацию или вообще устаревшие коммуникации, в реконструкцию которых придется вложить миллионы. Или согласована постройка рядом многоэтажки, и вместо леса можно будет любоваться лишь окнами соседей.

Главное, что надо знать и помнить покупателю: необходимо выбирать участок уже с нужным целевым назначением

Один из худших вариантов — двойная приватизация. То есть человек сознательно (или нет) получил второй участок, хотя имеет право только на один. А уже потом продал его вам. И когда это выяснится, землю придется вернуть государству, хотя вы приобрели ее вполне законно. Недавно в Госгеокадастре сообщили, что впервые за семь лет провели аудит и подозревают о двойной приватизации в отношении 10 тысяч участков.

Если участок под логистику, стоит узнать, нет ли там остатков каких-то опасных веществ.

Поэтому, чтобы максимально снизить риск подобных неприятных открытий, лучше узнать все о прошлом участка или возможных проблемах в будущем. Здесь уже самостоятельно справиться будет сложно, однако такую услугу предоставляют те же брокеры. Они готовят справку о всей критически важной информации, которая может повлиять на цену или на само решение о покупке — независимо от того, что знает или считает нужным сообщить нынешний владелец.

«Попасть» в рыночную стоимость. Пример: по Житомирской трассе, 40 км от Киева, продается участок 92 га с назначением под логистику. То есть можно построить перевалочный пункт для фур, который везут товары в столицу.

Владелец объявил цену $35 тыс. за 1 га. Аргументируя, в частности, тем, что после покупки за каждый гектар пришлось заплатить по $20 тыс. долгов по налогу на землю и другим платежам.

Однако если проанализировать стоимость участков в этом районе, картина получается иная. Под логистику здесь «красная» цена составляет около $17 тыс. за гектар. Земля с/х назначения — вообще $1500 за 1 га. При этом если посмотреть цены в Херсонской области, там гектар под логистику в среднем стоит около $920, а с/х назначения — $3 тыс. — $5 тыс. за гектар.

Поэтому важно до покупки сделать аудит и понимать рыночную цену, чтобы не переплатить. Как видно из этого примера, стоимость может сильно варьироваться в зависимости от региона, области, района и целевого назначения участка.

На самом деле сейчас — окно возможностей для очень выгодной покупки земли. Конечно, идеальным такое окно с точки зрения инвестиций в землю было в 2015 году. Тогда «банкопад» обвалил цены: на рынке оказалось огромное количество земельных участков банков в стадии ликвидации, а спрос за таким предложением, мягко говоря, не успевал. Землю, которая стоила $8 тыс. за одну сотку, можно было купить за $30.

Сейчас цены понемногу возвращаются на уровень до банковского кризиса. Но что можно сказать наверняка, так это то, что уже в следующем году цены на землю гарантировано вырастут.

Здесь играют роль три ключевых момента. Первый — сейчас банки практически все участки уже распродали.

Второй — с 1 июня 2021 должен заработать рынок земли. Можно подумать, что из-за увеличения предложения цена упадет, но нет. Потому что ситуация несколько иная. Теперь можно будет покупать не так, как люди собирали по 1-2 га, по 10-15 га, а по 10 тысяч га. Люди смогут наконец оформить и продать паи огромных площадей. И есть много аграриев, которые готовы покупать, поэтому высокий спрос не даст ценам рухнуть.

Третий момент — ожидаемое повышение налога на землю в 15 раз, прописанное в законопроекте 3131. Предлагается ввести минимальный налог в размере 6 тыс. грн за гектар в год независимо от доходов, но в зависимости от оценочной стоимости участка и его площади. Если мы говорим о гектаре, это одно дело, если мы говорим о тысяче — это уже совсем другие деньги.

Таким образом государство даже тех, кто не хочет, заставит продавать землю, она будет очень дорогой в обслуживании. Да, еще продолжаются обсуждения относительно самого повышения и исключений для малых фермеров. Но все выходит на то, что такой налог введут, и это тоже повлияет на оживление рынка.

Поэтому как минимум до июня следующего года — подходящее время покупать землю как для себя, так и в качестве инвестиции для дальнейшей перепродажи.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X