Проблемы ипотечного кредитования: взгляд потребителя
Для кого мы планируем развивать ипотечное кредитование: для инвесторов или для потребителей с мечтами о первом собственном жилье?
Ассоциация банков НАБУ недавно перечислила 10 ключевых преград для ипотечного кредитования и рекомендаций по их преодолению. И хотя целью таких рекомендаций озвучено увеличение доступности кредитов для клиентов банков, при более детальном их анализе становится очевидно, что они отражают в основном пожелания, а местами и ультимативные требования банков.
А для успеха ипотечного кредитования важно найти баланс между интересами банков и заемщиков, при этом не забывая об интересе государства и общества. К сожалению, голоса потребителей финансовых услуг не слышны, кроме случаев, когда уже поздно, и проблема вывела людей на улицы. У нас нет международной рекомендуемой практики финансового омбудсмена, защитника и представителя потребителей финансовых услуг. А НБУ все еще учится заботиться о потребителях, и неизвестно, как сможет распределить свое внимание между финансовыми учреждениями и потребителями их услуг.
Далее предлагаю оценить эти 10 пунктов с позиции потребителя — добросовестного заемщика ипотечного кредита, опыт которого имела дважды.
«Причина № 1: отсутствие четкого перечня документов для совершения исполнительных предписаний нотариусов.
Причина № 2: сложности в вопросах выселения из ипотечного жилья".
Что предлагает НАБУ: усилить права ипотекодержателя, упростить и ускорить процесс выселения жителей.
В чем опасность для общества и потребителей: социальное обострение и потеря привлекательности ипотечных кредитов для потребителей.
Первые две причины объединены, так как имеют одинаковую предпосылку — это действия банка после того, как заемщик нарушил условия кредитного договора.
Для потребителей получение исполнительных предписаний означает потерю права собственности на свое имущество. Это очень нежелательное событие. Даже когда это происходит законно, возникает вопрос, а все остальные возможности взаимодействия с потребителем были ли использованы, действительно ли это является единственным доступным шагом для банка? Были ли предложены потребителю варианты изменений первоначального договора так, чтобы избежать и убытков для банка, и потери имущества для заемщика? Или банк руководствуется тем, что имущество заемщика заработает банку большую прибыль, чем платежи от заемщика? То, какие именно действия выберет банк в ответ на нарушения заемщиком условий кредитного договора, в Украине зависит от социальной ответственности банка, его клиентоориентированности и этики. Хотя в других странах потребители защищены так, что потеря собственности на единственное жилье возможна только как последний шаг в поиске решения долговой проблемы, а месячных выплат на уровне лишь процентов достаточно для сохранения жилья в собственности заемщика. Например, такие подходы реализованы в Ирландии с помощью Кодекса правил для банков по просроченным ипотечным кредитам.
Но еще больше вопросов возникает к задокументированным практикам инициирования (банком или другим кредитором) и внесению изменений в реестры прав собственности (регистратором, нотариусом) с нарушениями законодательства.
Например, в период действия соответствующего моратория. Утверждение о незаконности этих практик обусловлено правовой определенностью в соответствии с решениями Верховного Суда 644/3116/18 и 802/1340/18. Такие довольно распространенные незаконные действия со стороны отдельных банков должны привлечь внимание НБУ. Информация о них доступна регулятору как через канал жалоб потребителей, так и из открытых реестров судебных решений. В соответствии со статьями 1 и 7 Закона «О Национальном банке Украины» это работа регулятора отслеживать соблюдение законодательства со стороны банков и небанковских финансовых учреждений. Впрочем, эту работу регулятор выполняет недостаточно, иначе банки не шли бы так смело против потребителей и против закона.
Выселение жителей часто является следующим этапом после потери прав собственности на жилье. Предложение банков изобилует терминами честности правил и добросовестности заемщика. Банки недовольны тем, что очень трудно удается или не удается после приобретения прав собственности на жилье заемщиков выселить их. И трудности при выселении — не только в неточности законодательства, но и в том, что жители убеждены в несправедливости такого выселения и вступают в бой с банком за жилье.
Если бы должники считали потерю собственности на жилье честной и справедливой, они более вероятно сами освободили бы его. А что является честным и добросовестным — очень субъективное видение. Заемщикам часто тоже есть что сказать о банках в обоснование своей позиции. А источник конфликта кроется в практиках, как банки работают с заемщиками в финансовом затруднении.
Например, можно ли назвать нечестным и недобросовестным заемщика, потерявшего работу, просившего и получившего отказ от банка в переносе платежей и, как следствие, считающего, что банк несправедливо хочет отобрать у него жилье? Да, говорить с заемщиками с финансовыми трудностями сложно, находить с ними компромиссы еще труднее, поэтому вполне легко отобрать их имущество и жаловаться на препятствия в выселении. Но лучший ли этот выход как для частного случая, так и для страны в целом?
Возвращаясь к примеру Ирландии, регулятор установил требования к практикам работы банков с просроченными ипотечными кредитами и объяснил, что является честным и добросовестным взаимодействием между банком и заемщиком. Регулятор эффективно заполнил неопределенность и уменьшил социальное напряжение. Эта практика была признана успешной, ею воспользовались более 120 тысяч заемщиков, что сопоставимо с 10% семей Ирландии. И такие практики не противоречат целям низких процентных ставок, текущая рыночная стоимость ипотечных кредитов в Ирландии составляет 2.5−3.5% эффективной ставки годовых.
Считаю, что вместо абсурдного решения КМУ по инициативе Минюста о праве банков разрешить или не разрешить регистрацию по адресу жилья в ипотеке для якобы решения проблемы с выселением жителей, нам нужен Кодекс правил для банков, подобный ирландскому.
И для банков, и для заемщиков важно знать накануне заключения договора, что будет, если его условия будут нарушены. Такая определенность снижает риски для обеих сторон. У нас такой определенности нет, к сожалению. Предлагаемая Минюстом возможность отказа банка в разрешении на регистрацию является необоснованным ограничением прав потребителя, которое противоречит целям ипотечного кредита и снижает его привлекательность в целом для тех, кто мечтает о своем первом жилье. И только для инвесторов во второй, третий и последующий объект жилой недвижимости невозможность через неразрешение банка будет приемлемой. Такие подходы в масштабах общества способствуют неравенству из-за преимущества для богатых и ограничению возможностей для бедных. Так для кого мы планируем развивать ипотечное кредитование: для инвесторов или для потребителей с мечтами о первом собственном жилье?
«Причина № 3: неурегулированные налоговые аспекты»
Что предлагает НАБУ: увеличение налоговых льгот для прощения долга по кредитам.
В чем опасность для общества: налоговые льготы могут исказить рыночные операции и активизировать схемы налоговых оптимизаций.
Реструктуризации кредитов не должны быть привлекательными за счет налогов, дабы не создавать предпосылки для налоговой оптимизации. В то же время налоговые льготы могли бы подталкивать к решениям системных проблем в интересах общества.
Например, в нашем случае — к конвертации валютного кредита в гривню. Такие льготы уже предусмотрены в Налоговом кодексе Украины. Однако у этих налоговых льгот имеются определенные сложности в администрировании и в интерпретациях. Поэтому обобщающая налоговая консультация Министерства финансов была бы крайне полезной для потребителей и рынка в целом.
Важно понимать, что прощение основной суммы кредита должно быть очень редким и нежелательным событием для обеих сторон, а следовательно — особых условий для поощрения прощения лучше не создавать. В индивидуальных случаях, если заемщик попадает в ситуацию финансовых трудностей, то понадобится судебная процедура восстановления платежеспособности.
«Причина № 4: несогласованность законодательных норм об отмене регистрационных действий»
Что предлагает НАБУ: ограничить право Минюста на отмену регистрационных действий.
В чем опасность для потребителей и общества: большие риски потери собственности от мошеннических действий недобросовестных регистраторов и нотариусов.
Предлагается ограничить право Минюста отменять регистрационные действия и все споры относительно регистрационных действий по правам собственности на недвижимость решать только в судебном порядке. Однако банки не предоставляют ни одного аргумента, почему такие изменения предлагаются. Возможно, лучше пересмотреть положения Закона «Об ипотеке» и согласовать его с обеспечением надлежащего права Минюста? Это право Минюста важно для поддержания чистоты профессиональной деятельности регистраторов и нотариусов, а также для быстрого реагирования на их злоупотребления, от которых может пострадать любой потребитель.
«Причина № 5: неблагоприятные условия потребительского кредитования, доступны только фиксированные ставки»
Что предлагает НАБУ: вывести ипотечные кредиты потребителям из-под действия Закона «О потребительском кредитовании».
В чем опасность: отсутствие защиты прав потребителей ипотечных кредитов.
НАБУ ошибочно утверждает, что Закон «О потребительском кредитовании» не позволяет рассчитать полную стоимость кредита с условием изменяемой процентной ставки. Это не так, это предусмотрено законом и постановлением Правления НБУ № 49 от
В ЕС действительно существуют две различные директивы для ипотечных кредитов и для других кредитов потребителям. При этом, директива об ипотечном кредитовании потребителей значительно более строгая, так как признается законодателем высшая социальная значимость ипотечного кредитования. Поэтому предложение банков необходимо дополнить выделением требований к ипотечному кредитованию в отдельный закон с соответствующим дублированием и усилением.
«Причина № 6: первичный рынок, программы и гарантии»
Что предлагает НАБУ: законодательно усилить защиту прав кредиторов на рынке незавершенного строительства жилья, ввести государственные гарантии.
В чем опасность для потребителей и общества: стимулирование рисковых инвестиций в незавершенное строительство жилья и перекладывание убытков от таких рисковых инвестиций для всех украинцев.
Авторы советов о государственных гарантиях, наверное, плохо представляют, что это такое. И нужно ли брать такие обязательства правительству и распределять последствия рисков незавершенного строительства для всех украинцев? Инвестиции в строительство недвижимости являются достаточно рискованным делом, часто сметы расходов увеличиваются, сроки задерживаются и пр.
Возможно, стоит подумать над разграничением сделок по инвестированию в незавершенное строительство от приобретения недвижимости завершенного строительства на первичном рынке, для которых есть возможность сразу зарегистрировать права собственности. Это очень разные риски, и условия кредитования таких сделок должны быть тоже разными. Сочетание в одной группе «первичного рынка» таких разных соглашений крайне осложненное. Потребителям нужно четко объяснить и предупредить о рисках инвестиций в недостроенные объекты, и это не является сделкой по приобретению недвижимости, это рисковое инвестиционное решение. А первичный рынок недвижимости после этапа ввода в эксплуатацию не имеет таких рисков, и, стало быть, есть неплохие перспективы для его развития без государственных гарантий. Думаю, для целей благосостояния потребителей стоит сконцентрироваться на доступности кредитования на приобретении недвижимости, а не инвестировании в незавершенные проекты.
«Причина № 7: отсутствие механизмов минимизации рисков утраты обеспечения»
Что предлагает НАБУ: после установления незаконности и отмены сделок с участием банков обеспечить автоматическое восстановление прав банков как ипотекодержателей.
В чем опасность для потребителей и общества: создание предпосылок для участия банков в сомнительных сделках.
Суть этого вопроса заключается в участии банков в незаконных сделках купли-продажи ипотечной недвижимости, которые потом отменяются судами. Например, это касается ранее описанной ситуации действий банка по кредиту под мораторием.
Заемщик после потери прав собственности на свое жилье обращается в суд и получает удовлетворение своих требований, а соглашение продажи жилья, инициированное банком, признается судом незаконным. Такое судебное решение в соответствии с сутью обращения заемщика не содержит вопросов ипотекодержателя (банка). Поэтому, согласно обсуждению причины 4, восстановление прав ипотекодержателя требует обращения банка в суд. Да, это увеличивает расходы банка. Но это расходы банка в нашем примере на сомнительные способы урегулирования задолженности. А уменьшение этих расходов в соответствии с предложением банков может стать дополнительным поощрением к участию в сомнительных сделках с нарушением прав потребителей. Банки могут эффективно избегать этих расходов, если с большим уважением и вниманием будут подходить к вопросу законности сделок купли-продажи ипотечной недвижимости.
«Причина № 8: несовершенное законодательство по финлизингу»
Что предлагает НАБУ: предоставить банкам право на досрочное прекращение договора финлизинга и выселение за просрочку лизинговых или коммунальных платежей более 30 дней.
В чем опасность для потребителей: увеличение рисков и уменьшение привлекательности физлизинга для потребителей.
Такое предложение по урегулированию просроченных платежей игнорирует интересы потребителей в финансовом затруднении. Кого заинтересует кредит или финлизинг с риском потерять жилье вот так быстро за 30 дней? Ведь потребитель тоже значительно рискует в таком случае, он платит первоначальный взнос, делает регулярные платежи. Потерять то, во что уже так много и долго вкладывал свои средства, согласитесь, это большой риск.
В отличие от услуг аренды, где выселение за неуплату действительно может произойти быстро, финансовый лизинг предполагает значительно большее участие потребителя в финансировании недвижимости, что сопоставимо с ипотечным кредитом. Поэтому условия защиты прав потребителей финлизинга должны быть сопоставимы с ипотечными кредитами.
«Причина № 9: отсутствие расширенного доступа к госреестрам для банков»
Что предлагает НАБУ: предоставить банкам доступ к налоговой информации потребителей и субъектов хозяйствования.
В чем опасность для потребителей и общества: доступ к персональным данным без согласия и злоупотребление таким доступом.
Предоставление банкам такого доступа уменьшает конфиденциальность персональной информации об имущественном положении без согласия потребителей. А доступ к такой информации имеет соблазн для злоупотреблений.
Я попыталась поискать в научных статьях и рекомендованных практиках информацию о подобном доступе к налоговой информации. Результаты поиска указывали о возможности обратного направления в доступе к информации, который получают налоговые органы к банковским данным. И только в Австралии в течение 2020 года обсуждали теоретическую возможность разового ограниченного доступа банков к выписке из налоговых реестров относительно доходов потребителя, но исключительно при условии должным образом авторизованного согласия потребителя на каждую такую выписку и только для оценки платежеспособности для целей нового кредита. Такой доступ может стать альтернативой и заменой справки о доходах, которую обычно требуют банки от потребителей. Реализация этой инициативы сократила бы время и затраты на администрирование процесса предоставления кредитов и повысила бы достоверность. Возможно, такое обсуждение и у нас уместно.
«Причина № 10: популистские инициативы»
Что предлагает НАБУ: отказаться от популистских инициатив, в частности о переносе отмены моратория на взыскание долга по ипотечным кредитам в иностранной валюте на единственное жилье.
В чем опасность для потребителей и общества: в условиях отсутствия установок и требований по приемлемым практикам банки могут злоупотреблять своим правом на взыскание ипотеки и выселения жителей.
Что касается переноса моратория, в очередной раз хочу встать на сторону потребителя и спросить, а что сделали банки для отмены моратория? Особенно это касается Альфа-Банка и ПриватБанка, обладающих самым большим количеством кредитов под мораторием.
Кодекс по процедурам банкротства предусматривает условия реструктуризации таких кредитов в судебном порядке по инициативе заемщика. Было ожидание, что банки, как клиентоориентированные учреждения, предоставят потребителям такие же условия реструктуризации без суда. Было ожидание, что банки объявят публично и проинформируют индивидуально потребителей о готовности к реструктуризации кредитов на условиях Кодекса по процедурам банкротства. Но нет. Кодекс вступил в силу 21 октября 2019 года, и до сих пор публично не слышно о таких шагах со стороны банков. Как же банки планируют решать вопросы этих кредитов? Через взыскания прав собственности с заемщиков и выселения? В таком случае законодательные шаги для защиты потребителей выглядят оправданными и вовсе непопулистскими.
В решении этого противоречия мог бы помочь НБУ, например в 2015 году, заключив с банками меморандум о реструктуризации ипотечных кредитов в иностранной валюте. Или НБУ мог бы разработать и внедрить кодекс правил для банков подобно Центральному банку Ирландии. Но этого тоже не происходит. Когда наблюдается такой вакуум, расширяется место для голоса улицы, и он может подтолкнуть законодателей действительно к популистским инициативам.
Итак, я все же надеюсь на развитие общества и возможность для ассоциации банков НАБУ пересмотреть свою позицию и способствовать более клиентоориентированным практикам банков. А также полагаюсь на НБУ в усилении его роли по внедрению лучших практик взаимодействия между потребителями и банками. Потому что устойчивый банкинг, к которому в последнее время проявляет интерес НБУ, это не только зеленая энергетика, но и социальные вопросы общества.
Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.
