Проблемы ипотечного кредитования: взгляд потребителя

19 января 2021, 17:30
Цей матеріал також доступний українською

Для кого мы планируем развивать ипотечное кредитование: для инвесторов или для потребителей с мечтами о первом собственном жилье?

Ассоциация банков НАБУ недавно перечислила 10 ключевых преград для ипотечного кредитования и рекомендаций по их преодолению. И хотя целью таких рекомендаций озвучено увеличение доступности кредитов для клиентов банков, при более детальном их анализе становится очевидно, что они отражают в основном пожелания, а местами и ультимативные требования банков.

Видео дня

А для успеха ипотечного кредитования важно найти баланс между интересами банков и заемщиков, при этом не забывая об интересе государства и общества. К сожалению, голоса потребителей финансовых услуг не слышны, кроме случаев, когда уже поздно, и проблема вывела людей на улицы. У нас нет международной рекомендуемой практики финансового омбудсмена, защитника и представителя потребителей финансовых услуг. А НБУ все еще учится заботиться о потребителях, и неизвестно, как сможет распределить свое внимание между финансовыми учреждениями и потребителями их услуг.

Далее предлагаю оценить эти 10 пунктов с позиции потребителя — добросовестного заемщика ипотечного кредита, опыт которого имела дважды.

«Причина № 1: отсутствие четкого перечня документов для совершения исполнительных предписаний нотариусов.

Причина № 2: сложности в вопросах выселения из ипотечного жилья".

Что предлагает НАБУ: усилить права ипотекодержателя, упростить и ускорить процесс выселения жителей.

В чем опасность для общества и потребителей: социальное обострение и потеря привлекательности ипотечных кредитов для потребителей.

Первые две причины объединены, так как имеют одинаковую предпосылку — это действия банка после того, как заемщик нарушил условия кредитного договора.

инфографика автора
Фото: инфографика автора

Для потребителей получение исполнительных предписаний означает потерю права собственности на свое имущество. Это очень нежелательное событие. Даже когда это происходит законно, возникает вопрос, а все остальные возможности взаимодействия с потребителем были ли использованы, действительно ли это является единственным доступным шагом для банка? Были ли предложены потребителю варианты изменений первоначального договора так, чтобы избежать и убытков для банка, и потери имущества для заемщика? Или банк руководствуется тем, что имущество заемщика заработает банку большую прибыль, чем платежи от заемщика? То, какие именно действия выберет банк в ответ на нарушения заемщиком условий кредитного договора, в Украине зависит от социальной ответственности банка, его клиентоориентированности и этики. Хотя в других странах потребители защищены так, что потеря собственности на единственное жилье возможна только как последний шаг в поиске решения долговой проблемы, а месячных выплат на уровне лишь процентов достаточно для сохранения жилья в собственности заемщика. Например, такие подходы реализованы в Ирландии с помощью Кодекса правил для банков по просроченным ипотечным кредитам.

Но еще больше вопросов возникает к задокументированным практикам инициирования (банком или другим кредитором) и внесению изменений в реестры прав собственности (регистратором, нотариусом) с нарушениями законодательства.

Например, в период действия соответствующего моратория. Утверждение о незаконности этих практик обусловлено правовой определенностью в соответствии с решениями Верховного Суда 644/3116/18 и 802/1340/18. Такие довольно распространенные незаконные действия со стороны отдельных банков должны привлечь внимание НБУ. Информация о них доступна регулятору как через канал жалоб потребителей, так и из открытых реестров судебных решений. В соответствии со статьями 1 и 7 Закона «О Национальном банке Украины» это работа регулятора отслеживать соблюдение законодательства со стороны банков и небанковских финансовых учреждений. Впрочем, эту работу регулятор выполняет недостаточно, иначе банки не шли бы так смело против потребителей и против закона.

Выселение жителей часто является следующим этапом после потери прав собственности на жилье. Предложение банков изобилует терминами честности правил и добросовестности заемщика. Банки недовольны тем, что очень трудно удается или не удается после приобретения прав собственности на жилье заемщиков выселить их. И трудности при выселении — не только в неточности законодательства, но и в том, что жители убеждены в несправедливости такого выселения и вступают в бой с банком за жилье.

Если бы должники считали потерю собственности на жилье честной и справедливой, они более вероятно сами освободили бы его. А что является честным и добросовестным — очень субъективное видение. Заемщикам часто тоже есть что сказать о банках в обоснование своей позиции. А источник конфликта кроется в практиках, как банки работают с заемщиками в финансовом затруднении.

Например, можно ли назвать нечестным и недобросовестным заемщика, потерявшего работу, просившего и получившего отказ от банка в переносе платежей и, как следствие, считающего, что банк несправедливо хочет отобрать у него жилье? Да, говорить с заемщиками с финансовыми трудностями сложно, находить с ними компромиссы еще труднее, поэтому вполне легко отобрать их имущество и жаловаться на препятствия в выселении. Но лучший ли этот выход как для частного случая, так и для страны в целом?

инфографика автора
Фото: инфографика автора

Возвращаясь к примеру Ирландии, регулятор установил требования к практикам работы банков с просроченными ипотечными кредитами и объяснил, что является честным и добросовестным взаимодействием между банком и заемщиком. Регулятор эффективно заполнил неопределенность и уменьшил социальное напряжение. Эта практика была признана успешной, ею воспользовались более 120 тысяч заемщиков, что сопоставимо с 10% семей Ирландии. И такие практики не противоречат целям низких процентных ставок, текущая рыночная стоимость ипотечных кредитов в Ирландии составляет 2.5−3.5% эффективной ставки годовых.

Считаю, что вместо абсурдного решения КМУ по инициативе Минюста о праве банков разрешить или не разрешить регистрацию по адресу жилья в ипотеке для якобы решения проблемы с выселением жителей, нам нужен Кодекс правил для банков, подобный ирландскому.

Для успеха ипотечного кредитования важно найти баланс между интересами банков и заемщиков, при этом не стоит забывать об интересе государства и общества

И для банков, и для заемщиков важно знать накануне заключения договора, что будет, если его условия будут нарушены. Такая определенность снижает риски для обеих сторон. У нас такой определенности нет, к сожалению. Предлагаемая Минюстом возможность отказа банка в разрешении на регистрацию является необоснованным ограничением прав потребителя, которое противоречит целям ипотечного кредита и снижает его привлекательность в целом для тех, кто мечтает о своем первом жилье. И только для инвесторов во второй, третий и последующий объект жилой недвижимости невозможность через неразрешение банка будет приемлемой. Такие подходы в масштабах общества способствуют неравенству из-за преимущества для богатых и ограничению возможностей для бедных. Так для кого мы планируем развивать ипотечное кредитование: для инвесторов или для потребителей с мечтами о первом собственном жилье?

«Причина № 3: неурегулированные налоговые аспекты»

Что предлагает НАБУ: увеличение налоговых льгот для прощения долга по кредитам.

В чем опасность для общества: налоговые льготы могут исказить рыночные операции и активизировать схемы налоговых оптимизаций.

инфографика автора
Фото: инфографика автора

Реструктуризации кредитов не должны быть привлекательными за счет налогов, дабы не создавать предпосылки для налоговой оптимизации. В то же время налоговые льготы могли бы подталкивать к решениям системных проблем в интересах общества.

Например, в нашем случае — к конвертации валютного кредита в гривню. Такие льготы уже предусмотрены в Налоговом кодексе Украины. Однако у этих налоговых льгот имеются определенные сложности в администрировании и в интерпретациях. Поэтому обобщающая налоговая консультация Министерства финансов была бы крайне полезной для потребителей и рынка в целом.

Важно понимать, что прощение основной суммы кредита должно быть очень редким и нежелательным событием для обеих сторон, а следовательно — особых условий для поощрения прощения лучше не создавать. В индивидуальных случаях, если заемщик попадает в ситуацию финансовых трудностей, то понадобится судебная процедура восстановления платежеспособности.

«Причина № 4: несогласованность законодательных норм об отмене регистрационных действий»

Что предлагает НАБУ: ограничить право Минюста на отмену регистрационных действий.

В чем опасность для потребителей и общества: большие риски потери собственности от мошеннических действий недобросовестных регистраторов и нотариусов.

Предлагается ограничить право Минюста отменять регистрационные действия и все споры относительно регистрационных действий по правам собственности на недвижимость решать только в судебном порядке. Однако банки не предоставляют ни одного аргумента, почему такие изменения предлагаются. Возможно, лучше пересмотреть положения Закона «Об ипотеке» и согласовать его с обеспечением надлежащего права Минюста? Это право Минюста важно для поддержания чистоты профессиональной деятельности регистраторов и нотариусов, а также для быстрого реагирования на их злоупотребления, от которых может пострадать любой потребитель.

«Причина № 5: неблагоприятные условия потребительского кредитования, доступны только фиксированные ставки»

Что предлагает НАБУ: вывести ипотечные кредиты потребителям из-под действия Закона «О потребительском кредитовании».

В чем опасность: отсутствие защиты прав потребителей ипотечных кредитов.

НАБУ ошибочно утверждает, что Закон «О потребительском кредитовании» не позволяет рассчитать полную стоимость кредита с условием изменяемой процентной ставки. Это не так, это предусмотрено законом и постановлением Правления НБУ № 49 от 08.06.2017. Если согласиться с приведенным предложением, то какой тогда закон будет защищать права потребителей по ипотечным кредитам?

И для банков, и для заемщиков важно знать перед заключением договора, что произойдет, если его условия будут нарушены

В ЕС действительно существуют две различные директивы для ипотечных кредитов и для других кредитов потребителям. При этом, директива об ипотечном кредитовании потребителей значительно более строгая, так как признается законодателем высшая социальная значимость ипотечного кредитования. Поэтому предложение банков необходимо дополнить выделением требований к ипотечному кредитованию в отдельный закон с соответствующим дублированием и усилением.

«Причина № 6: первичный рынок, программы и гарантии»

Что предлагает НАБУ: законодательно усилить защиту прав кредиторов на рынке незавершенного строительства жилья, ввести государственные гарантии.

В чем опасность для потребителей и общества: стимулирование рисковых инвестиций в незавершенное строительство жилья и перекладывание убытков от таких рисковых инвестиций для всех украинцев.

Авторы советов о государственных гарантиях, наверное, плохо представляют, что это такое. И нужно ли брать такие обязательства правительству и распределять последствия рисков незавершенного строительства для всех украинцев? Инвестиции в строительство недвижимости являются достаточно рискованным делом, часто сметы расходов увеличиваются, сроки задерживаются и пр.

Возможно, стоит подумать над разграничением сделок по инвестированию в незавершенное строительство от приобретения недвижимости завершенного строительства на первичном рынке, для которых есть возможность сразу зарегистрировать права собственности. Это очень разные риски, и условия кредитования таких сделок должны быть тоже разными. Сочетание в одной группе «первичного рынка» таких разных соглашений крайне осложненное. Потребителям нужно четко объяснить и предупредить о рисках инвестиций в недостроенные объекты, и это не является сделкой по приобретению недвижимости, это рисковое инвестиционное решение. А первичный рынок недвижимости после этапа ввода в эксплуатацию не имеет таких рисков, и, стало быть, есть неплохие перспективы для его развития без государственных гарантий. Думаю, для целей благосостояния потребителей стоит сконцентрироваться на доступности кредитования на приобретении недвижимости, а не инвестировании в незавершенные проекты.

«Причина № 7: отсутствие механизмов минимизации рисков утраты обеспечения»

Что предлагает НАБУ: после установления незаконности и отмены сделок с участием банков обеспечить автоматическое восстановление прав банков как ипотекодержателей.

В чем опасность для потребителей и общества: создание предпосылок для участия банков в сомнительных сделках.

Суть этого вопроса заключается в участии банков в незаконных сделках купли-продажи ипотечной недвижимости, которые потом отменяются судами. Например, это касается ранее описанной ситуации действий банка по кредиту под мораторием.

Заемщик после потери прав собственности на свое жилье обращается в суд и получает удовлетворение своих требований, а соглашение продажи жилья, инициированное банком, признается судом незаконным. Такое судебное решение в соответствии с сутью обращения заемщика не содержит вопросов ипотекодержателя (банка). Поэтому, согласно обсуждению причины 4, восстановление прав ипотекодержателя требует обращения банка в суд. Да, это увеличивает расходы банка. Но это расходы банка в нашем примере на сомнительные способы урегулирования задолженности. А уменьшение этих расходов в соответствии с предложением банков может стать дополнительным поощрением к участию в сомнительных сделках с нарушением прав потребителей. Банки могут эффективно избегать этих расходов, если с большим уважением и вниманием будут подходить к вопросу законности сделок купли-продажи ипотечной недвижимости.

«Причина № 8: несовершенное законодательство по финлизингу»

Что предлагает НАБУ: предоставить банкам право на досрочное прекращение договора финлизинга и выселение за просрочку лизинговых или коммунальных платежей более 30 дней.

В чем опасность для потребителей: увеличение рисков и уменьшение привлекательности физлизинга для потребителей.

Такое предложение по урегулированию просроченных платежей игнорирует интересы потребителей в финансовом затруднении. Кого заинтересует кредит или финлизинг с риском потерять жилье вот так быстро за 30 дней? Ведь потребитель тоже значительно рискует в таком случае, он платит первоначальный взнос, делает регулярные платежи. Потерять то, во что уже так много и долго вкладывал свои средства, согласитесь, это большой риск.

В отличие от услуг аренды, где выселение за неуплату действительно может произойти быстро, финансовый лизинг предполагает значительно большее участие потребителя в финансировании недвижимости, что сопоставимо с ипотечным кредитом. Поэтому условия защиты прав потребителей финлизинга должны быть сопоставимы с ипотечными кредитами.

«Причина № 9: отсутствие расширенного доступа к госреестрам для банков»

Что предлагает НАБУ: предоставить банкам доступ к налоговой информации потребителей и субъектов хозяйствования.

В чем опасность для потребителей и общества: доступ к персональным данным без согласия и злоупотребление таким доступом.

Предоставление банкам такого доступа уменьшает конфиденциальность персональной информации об имущественном положении без согласия потребителей. А доступ к такой информации имеет соблазн для злоупотреблений.

Я попыталась поискать в научных статьях и рекомендованных практиках информацию о подобном доступе к налоговой информации. Результаты поиска указывали о возможности обратного направления в доступе к информации, который получают налоговые органы к банковским данным. И только в Австралии в течение 2020 года обсуждали теоретическую возможность разового ограниченного доступа банков к выписке из налоговых реестров относительно доходов потребителя, но исключительно при условии должным образом авторизованного согласия потребителя на каждую такую выписку и только для оценки платежеспособности для целей нового кредита. Такой доступ может стать альтернативой и заменой справки о доходах, которую обычно требуют банки от потребителей. Реализация этой инициативы сократила бы время и затраты на администрирование процесса предоставления кредитов и повысила бы достоверность. Возможно, такое обсуждение и у нас уместно.

«Причина № 10: популистские инициативы»

Что предлагает НАБУ: отказаться от популистских инициатив, в частности о переносе отмены моратория на взыскание долга по ипотечным кредитам в иностранной валюте на единственное жилье.

В чем опасность для потребителей и общества: в условиях отсутствия установок и требований по приемлемым практикам банки могут злоупотреблять своим правом на взыскание ипотеки и выселения жителей.

Что касается переноса моратория, в очередной раз хочу встать на сторону потребителя и спросить, а что сделали банки для отмены моратория? Особенно это касается Альфа-Банка и ПриватБанка, обладающих самым большим количеством кредитов под мораторием.

Кодекс по процедурам банкротства предусматривает условия реструктуризации таких кредитов в судебном порядке по инициативе заемщика. Было ожидание, что банки, как клиентоориентированные учреждения, предоставят потребителям такие же условия реструктуризации без суда. Было ожидание, что банки объявят публично и проинформируют индивидуально потребителей о готовности к реструктуризации кредитов на условиях Кодекса по процедурам банкротства. Но нет. Кодекс вступил в силу 21 октября 2019 года, и до сих пор публично не слышно о таких шагах со стороны банков. Как же банки планируют решать вопросы этих кредитов? Через взыскания прав собственности с заемщиков и выселения? В таком случае законодательные шаги для защиты потребителей выглядят оправданными и вовсе непопулистскими.

В решении этого противоречия мог бы помочь НБУ, например в 2015 году, заключив с банками меморандум о реструктуризации ипотечных кредитов в иностранной валюте. Или НБУ мог бы разработать и внедрить кодекс правил для банков подобно Центральному банку Ирландии. Но этого тоже не происходит. Когда наблюдается такой вакуум, расширяется место для голоса улицы, и он может подтолкнуть законодателей действительно к популистским инициативам.

Итак, я все же надеюсь на развитие общества и возможность для ассоциации банков НАБУ пересмотреть свою позицию и способствовать более клиентоориентированным практикам банков. А также полагаюсь на НБУ в усилении его роли по внедрению лучших практик взаимодействия между потребителями и банками. Потому что устойчивый банкинг, к которому в последнее время проявляет интерес НБУ, это не только зеленая энергетика, но и социальные вопросы общества.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

poster
Картина деловой недели

Еженедельная рассылка главных новостей бизнеса и финансов

Рассылка отправляется по субботам

Показать ещё новости
Радіо НВ
X