Квартиры для переселенцев: Ремонтировать, не только строить

4 мая, 11:10

По оценкам ООН, около 10+ млн человек в Украине были вынуждены покинуть свои дома, около 6+ млн остались в Украине.

После завершения боевых действий многие будут пытаться вернуться домой, но из-за разрушенных городов в новом жилье будут нуждаться не менее 1 млн человек (моя личная оценка).

Видео дня

Разрабатываются программы строительства массового временного жилья, но стандартные методы строительства квартир требуют 1−2 года для строительства многоэтажного дома. Даже если удастся сократить сроки вдвое, до 6−12 месяцев, мы все равно не успеваем до этой зимы. А еще нужно время на ремонт квартиры, а это минимум еще несколько месяцев. А до прохладного времени уже остается 5 месяцев.

К счастью, в Киеве и многих городах Украины уже построены тысячи квартир, которые используются не для жилья, а как инструмент инвестиций или сбережений. Из-за недоверия к банковской системе наилучшим сбережением средств за последние 8 лет было «инвестировать в новостройку» — в Киеве, Одессе, Львове. По моим оценкам, от 10% до 20% от построенных 1 млн квартир за последние 8 лет являются инвестиционными и не используются сейчас по назначению (в них фактически никто не проживает). Это дает нам потенциал в 100−200 тысяч готовых квартир (которые, как правило, не имеют ремонта).

Инвестиционные квартиры покупают на старте строительства новостройки по привлекательной цене, а затем либо перепродают, когда новостройка достроится, либо ремонтируют и сдают в аренду, либо оставляют в качестве сбережений. Именно последние квартиры нас интересуют как неиспользованный потенциал. Таких квартир может быть порядка 50−100 тысяч.

Сейчас барьером для использования этих квартир является необходимость сделать там ремонт, а это дополнительные расходы для владельца. Но если государство поможет профинансировать ремонт, эти квартиры могут быстро попасть на рынок жилья.

Почему это может сработать?

Время. Ремонт может занимать 2−4 месяца. У нас до холодов есть 5. Поэтому по времени это возможно (в отличие от «построить»)
Стоимость. Не нужно инвестировать в строительство+ремонт, а только в ремонт. Строительство это минимум $500-$1000 за метр, ремонт — $250-$500. Следовательно экономия 2/3, нужно привлечь только 1/3 от суммы денег.

Например, нормальное жилье для семьи из 3 человек (квартира 40 кв.м.) потребует инвестиций не $30−$50 тыс (построить+ремонт), а только $10−$20 тыс. Возьмем среднее, 15 тыс долларов — это эквивалент 3 лет аренды: $400 в месяц * 12 мес = $5 000 * 3 года.

Как может выглядеть эта программа:

владельцы таких квартир подают заявку на финансирование ремонта (например в виде льготного кредита 0% в 3 года)
коммерческие банки выдают кредит под залог той же квартиры
государство компенсирует банкам рыночную процентную ставку
одновременно государство выделяет деньги ЕПидтрымка переселенцам на временную аренду квартиры (пока не построит новое жилье)
переселенцы сами выбирают где они хотят жить, таким образом не ломаются рыночные механизмы

Выгоды:

Для владельца — он получил финансы, чтобы превратить неработающую квартиру в актив, приносящий деньги.
Для переселенцев — на рынке появились тысячи новых качественных квартир, а не временных вагончиков, с возможностью выбирать где жить
Для рынка — новое предложение в ответ на высокий спрос (что дополнительно снижает цены)
Для государства относительно недорого профинансировали временное жилье для людей, пока строит новое
Дополнительно поддержали рынок труда, потому что это работа для тысяч ремонтных бригад

Финансирование ремонтов 100 тыс. квартир (максимум) потребует 1,5 млрд долларов кредитов, даст жилье для 300 тыс.+ людей уже этой зимой. Если смотреть реалистично, я думаю, что минимум 30 тыс. квартир для 100 тыс. человек за $500 млн будет реально успеть. От государства требуется меньшая сумма для компенсации ставок на 3 года. Наша компания готова всеми своими информационными мощностями помочь собрать заявки от владельцев инвестиционных квартир.