Когда инвестирование в недвижимость в Украине станет безопасным
Изменит ли механизм эскроу рынок недвижимости и что нужно для его внедрения.
Идея внедрения эскроу-счетов как механизма снижения рисков инвесторов в строительство существует давно. Преимущества для инвесторов, которые озвучивают авторы соответствующего законопроекта, очевидны. Внедрение эскроу может радикально изменить весь механизм работы первичного рынка недвижимости.
Что такое эскроу-счет
Эскроу — специальный счет в банке, на котором хранятся средства инвесторов в недвижимость. На счет девелопера или заказчика деньги поступают только после выполнения определенных обязательств, прописанных в договоре — это может быть стадия строительства или ввод дома в эксплуатацию.
При этом банк, в котором зарегистрирован эскроу-счет, обязан предоставить застройщику кредитование. То есть, механизм эскроу позволит не только инвесторам не бояться за свои средства, но и застройщикам — не зависеть от динамики привлечения средств.
Что эскроу-счета дадут девелоперу
Во-первых, прибыль. Недвижимость продаётся по формуле цена = ценность (созданная девелопером) минус риски (связанные с инвестированием). Эскроу снизит риски и даст девелоперу возможность продавать дороже, без дисконта на начальном этапе.
В итоге эту прибыль получат не девелоперы. Внутри рынка существует высокая конкуренция и алый океан предложений, поэтому полученная прибыль будет направляться на улучшение продукта, повышение качества объектов, что, в свою очередь, приведет к качественным изменениям городской среды.
Во-вторых, конкурентное преимущество. С кем мы сегодня боремся? Традиционно у девелоперов три конкурента: сбережения «под матрасом», депозиты и фондовый рынок. Последний в Украине пока не работает.
Эскроу — это «депозит под матрасом», позволяющий инвестору получить объект недвижимости, застраховав его от инфляционных и курсовых рисков. Это невозможно, если просто хранить деньги привычными способами.
Что нужно, чтобы механизм эскроу заработал
Несмотря на то, что для девелопера и для инвестора внедрение эскроу-счетов — прогрессивный шаг, внедрение одних только инструментов эскроу не сработает. Необходим комплекс мероприятий.
Во-первых, внедрение страхования эскроу-счетов. Как и любой другой счёт в банке, эскроу нуждается в страховании внесенной суммы по принципу работы Фонда гарантирования вкладов — на случай, если банк станет неплатежеспособным.
Во-вторых, принятие законопроекта 5091 «О защите прав инвесторов» и создание реестра имущественных прав на недостроенные объекты. Имущественные права сегодня — неполноценный актив. Им никто не доверяет, недобросовестные застройщики по-прежнему продают объекты по несколько раз. Запуск реестра позволит превратить имущественные права в полноценный актив.
В-третьих, внедрение проектного финансирования одновременно с эскроу-счетами. Сегодня продажа имущественных прав инвесторам через фонды — единственный инструмент привлечения средств для строительства.
Из-за дорогой и потому не работающей ипотеки большую часть квартир девелоперы продают в длительную рассрочку. Предположим, застройщик продал 100% квартир одномоментно. Но, из-за рассрочек сразу он получил только 30% от общей суммы. Этих денег недостаточно для покрытия всей себестоимости строительства, и застройщик вынужден вкладывать собственные средства.
Если исключить возможность свободного привлечения средств и не открыть проектное финансирование, рынок остановится.
В-четвертых, необходимо решить проблемы с ГАСИ и передачей сетей монополистам. Механизм эскроу позволяет инвестору расторгнуть договор и забрать деньги в случае, если дом не введен в эксплуатацию вовремя. ГАСИ по-прежнему может месяцами по надуманным причинам не вводить дом в эксплуатацию. Если это приведёт к массовой выемке денег инвесторами, банк будет вправе забрать объект в счёт погашения долга по проектному финансированию. И девелопер останется ни с чем.
То есть, мы окажемся в ситуации, когда девелопер разработал концепцию проекта, построил его, продал, а в итоге банк ввел дом в эксплуатацию и получил всю прибыль. Исключить такую ситуацию можно, только забрав у госоргана монополию на ввод объектов в эксплуатацию.
Что мы получим в результате внедрения эскроу-счетов
Внедрение механизма наравне с государственной регистрацией прав инвесторов в незавершенное строительство сделает рынок прозрачным. Будут исключены двойные продажи, участники рынка получат информацию о балансе спроса и предложения на рынке практически в реальном времени. Средства инвесторов будут надежно защищены, а девелоперы получат банковское финансирование.
Это, в свою очередь, откроет путь к доступной ипотеке. Зарегистрированные права собственности и аккумуляция средств инвесторов на эскроу-счетах обеспечат прозрачную оценку строящегося объекта. Это позволит банкам сократить объем средств, которые резервируются под ипотечные кредиты, и снизить эффективную процентную ставку.
Стоимость недвижимости вырастет. Для этого есть несколько предпосылок. Во-первых, снижение рисков инвестирования избавит застройщиков от необходимости привлекать средства на старте по более низкой цене. Во-вторых, стоимость заемных средств для девелопера будет заложена в стоимость квадратного метра.
