Владимир Семенцов

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development

Конъюнктура рынка и прибыль

В период с 2020 по 2021 год стоимость жилья на первичном рынке Украины, в зависимости от класса и качественных характеристик ЖК, выросла по меньшей мере на 35−40%. Безумный спрос был вызван, прежде всего, попыткой граждан материализовать «бумажные деньги» во что-то более дорогое, чем всегда было и есть жилье. Кроме того, такое инвестирование для многих является самым простым и понятным способом сохранения и приумножения собственных средств. Именно за 2 последних года рост цен на первичном рынке почти вдвое перекрыл прибыльность ОВГЗ. В то же время, процентные ставки по депозитам, которые в 2021 году полностью «съела» инфляция, привели к массовому перетеканию капитала граждан из банковского сектора на рынок первичного жилья.

Однако следует отметить, что уже в 2022 году темпы роста стоимости жилья на первичном рынке вряд ли превысят 10−15%. Но даже эти проценты чрезмерно оптимистичны для девелоперов и инвесторов. Увеличение реальной стоимости квадратного метра может и не перепрыгнуть 7−10%, что по уровню прибыли приблизится к процентам по депозитам. Очевидно, период активного роста стоимости жилья подошел к концу. По всем признакам, на рынке ожидается длительный период стагнации, связываемый, прежде всего, с низким уровнем платежеспособного спроса. На сегодняшний день расчет на существенное увеличение спроса через развитие ипотеки выглядит более обманчивым, чем реальным. Какие же из этого последствия для инвесторов?

По всем признакам, инвесторы, вложившие средства на этапе котлована ЖК в конце 2021 года, уже в 2023 году получат прибыль значительно меньше, чем надеялись: расчет был на то, что стоимость жилья за весь цикл строительства вырастет на 30−35%. Однако вполне вероятно, что прибыль, учитывая качество проекта, уровень спроса в среднем не будет больше 20%. К тому же на уровень прибыли повлияют законодательные инициативы по предоставлению прав покупателей жилья для инвесторов на первичном рынке. Это обязательно повлечет увеличение налоговой нагрузки для той части инвесторов, кто не просто вложил средства, чтобы избежать их обесценения, а для категории рантье, то есть профессиональных инвесторов. Именно эта категория инвесторов в 2021 году приобрела не менее 15−20% от всего количества реализуемых застройщиками квартир.

Инвестиции в сервисные апартаменты

Деньги всегда находят себе место на рынке недвижимости. Но, как я уже сказал, на сегодняшний день наибольшее количество инвесторов сосредоточено на первичном рынке жилья. Однако доходность от вложений в другие сегменты может несколько изменить инвестиционные приоритеты. Речь идет прежде всего о сервисных апартаментах, как перспективном сегменте развития и инвестирования.

Читайте также:

Налог на недвижимость. Кто и сколько должен заплатить за недвижимое имущество в Украине в 2022 году

К концу 2021 года прибыль от инвестирования в сервисные апартаменты составляет в среднем 10−12% годовых, что по сравнению с первичным рынком жилья дает конкурентную прибыль. Однако в отличие от «первички», эта прибыль может быть постоянной. А окупаемость инвестиций в создание таких апартаментов достигает 7−10 лет. Кроме того, учитывая развитие этого сегмента недвижимости — появление новых качественных проектов, а также уменьшение доходности вложений в первичный рынок жилья, следует ожидать, что в ближайшие несколько лет на рынке недвижимости доля частных инвесторов в сегменте сервисных апартаментов может возрасти из имеющихся до 20−25%. Я считаю, что в ближайшей перспективе вложение средств в объекты сервисных апартаментов станет весомой альтернативой инвестированию в первичный рынок жилья.

Дайджест главных новостей

Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов NV

Подпишись

Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Для девелопера окупаемость инвестиций в создание сервисных апартаментов равна окупаемости коммерческих объектов в удачных локациях: офисных помещений, ТРЦ районного формата и т. п. А для граждан, предпочитающих вкладывать средства для их сохранения и приумножения, появилась значительная альтернатива первичному рынку жилья.

Почему именно сервисные апартаменты

Сервисные апартаменты предполагают не только создание комфортных и удобных помещений для жизни, но и полного спектра полезных «сервисов» для арендатора: от лобби с ресепшн, кафе и зон отдыха до рум-сервиса, клининга, оплаты коммунальных расходов.

Все больше людей, а это преимущественно молодежь, избавляются от чисто советских ментальных черт, связанных с жизнью в собственных домах. То есть новые люди, если можно так сказать, нуждаются не только в свободном образе жизни, без привязки к конкретному месту жительства (аренда жилых помещений в любом городе является для них приоритетом), а еще и настроены на космополитический образ жизни. Конечно, учитывая эту тенденцию, в ближайшие годы потребность в качественных апартаментах будет только расти, а если есть спрос, то обязательно появится и предложение.

Если говорить о заинтересованности девелоперов в развитии этого формата недвижимости, то отмечу, что сумма инвестиций в создание сервисных апартаментов комфорт-класса на 100−150 апартаментов с собственной управляющей компанией в формате live-work-play (с кофейнями, фитнес-центрами, магазинами, небольшими ТЦ, коворкингами и т. п.) может обойтись застройщику по меньшей мере в $6−8 млн, что на 25−30% дороже строительства ЖК этой же категории. Хотя реализация проекта сервисных апартаментов существенно дороже, чем строительство жилья, однако самым главным преимуществом таких проектов является постоянная прибыль уже после ввода объекта в эксплуатацию, чего нет у большинства новостроек, в которых для инвесторов, чтобы начать получать прибыль, еще предстоит сделать ремонт и меблировать жилье.

Основные риски для инвестирования в недвижимость в 2022 году

Читайте также:

Светлана Малеваная

Достаем деньги из-под матраса. С чего начать инвестирование?

Конечно, вложение средств в тот или иной сегмент недвижимости имеет определенные риски, связанные как с объективными, так и субъективными причинами. Можно говорить, что инвестирование в недвижимость — это сознательный баланс между выгодами и риском. На первичном рынке жилья главный риск для инвестирования — не введение дома в эксплуатацию или банкротство застройщика. Если сравнить сервисные апартаменты с первичным рынком, то и здесь есть значительные риски для инвестиций. Например, любые форсмажорные обстоятельства, как пандемия коронавируса, могут вызвать отток инвесторов. Кроме того, сервисные апартаменты — это не жилая, а коммерческая недвижимость: действуют значительно большие коммунальные тарифы, невозможно зарегистрировать место жительства и т. д.

Также возможным риском можно считать «неопытность» управляющей компании, или низкое качество их услуг. Ведь от профессионализма ее работы напрямую зависит размер прибыли инвесторов.

И также стоит отметить, что вложение средств в «малоизвестный» сегмент — это тоже «психологический» риск. Однако постепенно этот риск исчезнет, учитывая перспективы этого сегмента, как для девелопера, так и для инвестора.

Сейчас в Украине реализуется более десяти проектов сервисных апартаментов преимущественно в формате доходных домов и апарт-отелей. Однако в ближайшие 2−3 года их количество может возрасти не менее чем в 1,5 раза. Часть украинских девелоперов, бизнес которых сосредоточен преимущественно на строительстве жилой недвижимости, будет пытаться диверсифицировать собственные риски, развивая проекты в других сегментах недвижимости, одним из которых из-за высокой доходности и относительно быстрой окупаемости инвестиций могут стать сервисные апартаменты.