Что делать, если арендованное имущество сейчас находится в оккупации?

6 сентября, 18:11

Многие объекты аренды сейчас оказались на оккупированных территориях. Некоторыми из них можно пользоваться, доступ к другим потерян полностью. А арендодатели могут потребовать арендную плату.

Соавторка: Иванна Родионова, юристка ЮФ Василь Кисиль и Партнеры

Что говорит закон?

Арендаторам может прийти на помощь часть 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Она освобождает арендатора от арендной платы за все время, за которое он не мог пользоваться арендованным имуществом из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

Видео дня

Такое освобождение может примениться к аренде любого имущества: зданий, складов, земельных участков, автомобилей, сельскохозяйственной техники, любого оборудования и т. п.

Эта норма является уникальным случаем, освобождающим стороны договора от обязательства вопреки принципу гражданского права «обязательство должно выполняться должным образом».

Например, статья 617 ГКУ об обстоятельствах непреодолимой силы или как все привыкли их называть — форс-мажор, не освобождает личность от денежных или каких-либо других обязанностей, а только освобождает от ответственности за нарушение обязательства. Форс-мажор может перенести сроки выполнения того или иного обязательства на период действия форс-мажорных обстоятельств, но не освободить от исполнения обязанностей. Однако форс-мажор может быть среди перечня обстоятельств, за которые лицо не отвечает.

Условия освобождения от арендной платы

Для освобождения от арендной платы необходимо одновременное выполнение двух условий. Первое — это объективная невозможность пользоваться имуществом, а второе — такая невозможность пользования должна быть вызвана обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает.

Невозможность пользоваться имуществом

Объективная невозможность пользоваться арендованным имуществом — отсутствие доступа к имуществу, невозможность находиться в помещении или хранить в нем вещи и т. д.

Кодекс не определяет критерии определения невозможности пользования, поэтому необходимо будет доказывать невозможность пользования в каждом отдельном случае, руководствуясь имеющейся судебной практикой и общими принципами логики. При этом бремя доказывания возлагается на арендатора.

Также важно, чтобы арендатор действительно не пользовался арендуемым объектом.

Обстоятельства, за которые арендатор не отвечает

Кодекс также не приводит перечня или пояснения относительно определения «обстоятельств, за которые арендатор не отвечает». Судебная практика исходит из того, что это любые обстоятельства, существующие вне воли арендатора. Например, любые форс-мажорные обстоятельства или коммунальные аварии, отключение электроэнергии, водоснабжения или теплоснабжения в арендованном помещении, поломки, повреждения имущества, противоправное изъятие или занятие имущества третьими лицами, наложение судом ареста на арендуемое имущество с запретом арендатору доступа к такому имуществу и т. п.

В сегодняшних реалиях такими обстоятельствами могут быть: боевые или военные действия, обстрелы, вражеские атаки, вторжение, блокады, акты терроризма, диверсии, беспорядки, массовые беспорядки, принудительное изъятие имущества, захват предприятий, противоправные действия третьих лиц, пожары, взрывы и т. п. на территории, где находится арендованное имущество, решение органов местной власти или военных администраций по обязательной эвакуации населения, разрушение имущества в результате ракетных или артиллерийских обстрелов, необеспечение арендодателем защиты арендованных помещений от мародеров и преступников, длительность воздушной тревоги, как, например, в Луганской области.

Арендатору придется доказывать арендодателю, а если дело дойдет до суда, то и в пределах судебного процесса, что эти обстоятельства находятся вне воли арендатора.

Доказательства будут зависеть от конкретных обстоятельств. В подтверждение факта, что арендатор не отвечает за определенные обстоятельства, арендатор может предоставить универсальный или индивидуальный сертификат Торгово-промышленной палаты Украины, подтверждающий наступление форс-мажорных обстоятельств, акт от коммунальщиков или службы чрезвычайных ситуаций, решение суда, подзаконный акт или закон, в которых речь пойдет о наступлении обстоятельств, которые существуют вне воли арендатора.

Причина и следствие

Также арендатору необходимо будет продемонстрировать прямую причинно-следственную связь между находящимися вне его воли обстоятельствами и невозможностью пользования арендованным имуществом.

Ведь существование таких обстоятельств само по себе не означает автоматической невозможности пользования арендованным имуществом и не освобождает от арендной платы, примеры ситуаций приводим ниже в статье.

Несколько примеров

Представим ситуацию, что компания арендует автомобили для своих работников, которые пользовались ими в городах, подвергшихся оккупации. При условии, что арендованные автомобили не могли быть вывезены и остались в оккупированных городах, а все сотрудники компании эвакуировались и компания пока не имеет доступа к автомобилю, такая компания-арендатор может претендовать на освобождение от арендной платы.

А вот если предприятие арендует, скажем, склад и хранит на нем товары, сам факт оккупации города не означает, что предприятие не может пользоваться складом. Ведь обычно назначением склада является сохранность имущества, и в этой ситуации склад будет продолжать выполнять функцию хранения имущества по крайней мере до тех пор, пока имущество предприятия будет находиться на этом складе. В таком случае вряд ли можно ссылаться на невозможность пользования имуществом и претендовать на освобождение от арендной платы, даже если у предприятия физически нет доступа к складу.

Однако, если арендатор заберет имущество со склада, например из-за угрозы его уничтожения в результате боевых действий, и как следствие прекратит пользоваться складом, арендатор может претендовать на освобождение от арендной платы.

Поэтому освобождение конкретного арендатора от арендной платы зависит от фактических событий каждой отдельной ситуации.

План действий

Если предприятие не может пользоваться арендованным имуществом в результате войны или ее последствий, и желает, чтобы арендодатель перестал начислять арендную плату, прежде всего необходимо подготовить и направить арендодателю соответствующее письмо.

В таком письме важно обоснованно и последовательно изложить все обстоятельства, продемонстрировать связь между обстоятельствами, находящимися вне воли арендатора и невозможностью пользования объектом аренды, и обязательно отметить, что предприятие действительно не пользуется арендованным объектом.

В письме также целесообразно указать день, с которого предприятие лишилось возможности пользоваться имуществом, хотя в некоторых ситуациях и сложно определить конкретную дату.

Позицию, изложенную в письме, важно подкрепить соответствующими доказательствами.

В качестве доказательства в описанном выше примере с авто уместно было бы предоставить фото одометра автомобиля, чтобы подтвердить, что авто фактически не используется, передать ключи и документы на автомобиль арендодателю.

Что касается второго примера, то в подтверждение не пользования складом можно предоставить акты приема-передачи товаров на другой склад, письменные объяснения работников, фото пустого склада и т. д.

Что в договоре?

Нельзя забывать о положении договора аренды, согласно которому предприятие планирует получить освобождение от арендной платы.

Ведь договором аренды могут быть предусмотрены последствия и порядок действий сторон договора в случае возникновения обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, потери арендатором доступа к арендованному имуществу и т. д. Заметим, что договорные последствия могут быть менее выгодными, чем освобождение от арендной платы, о котором говорится в этой статье.

Однако это не всегда означает, что предприятие обязано следовать положениям договора и не сможет воспользоваться освобождением от арендной платы, предусмотренным нормами ГКУ. Важно тщательно изучить конкретный договор аренды и определиться с правовой позицией, подлежащей применению в конкретном случае.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X