Сделает ли запуск очередной правительственной программы жилищные кредиты более доступными
Недавно правительство объявило о программе доступной ипотеки. Мол, поддержана инициатива главы государства — создать условия для кредитов на жилье под 7% для граждан, которые нуждаются в жилье. Подействует ли программа?
Еще не доступны все нормативные документы, регламентирующие программу. Но из пресс-релизов и заявлений известно следующее. В программе смогут принять участие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, жители общежитий или аварийных домов, молодые семьи, внутренне перемещенные лица, научно-педагогические работники, медики, работники бюджетной сферы. Они смогут взять в банке кредит на первое жилье на 20 лет, с первым взносом от 15%, в сумме до 2 млн грн. Жилье должно быть построено не позднее 2015 года. По этому кредиту заемщикам обещают компенсацию процентов, так что ставка составит 7% годовых.
Судя по анонсам, администрировать программу будет Фонд развития предпринимательства. В то же время какую-то роль будет играть и новосозданное ПАО «Украинская финансовая жилищная компания». Анонс этой компании уже вызвал много вопросов. Зачем при наличии Государственного ипотечного учреждения и Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству тратить средства на еще одну компанию?
Но любые меры будут оправданы, если ипотека выстрелит и перестанет занимать жалкие «около 5%» в объеме сделок по приобретению жилья. Но может ли программа дать толчок ипотеке?
Вспомним историю ипотечного кредитования в Украине. Наиболее стремительно оно развивалось в 2005—2008 гг., благодаря появлению профильного законодательства и рыночным механизмам. В Украину один за другим приходили банки с иностранным капиталом, экономика и доходы населения росли. У банков была возможность кредитовать в иностранной валюте, у заемщиков — желание покупать жилье в кредит.
В 2003 году появилась программа частичной компенсации ставок для молодежи при участии фонда содействия молодежному жилищному строительству. Существенного влияния на рост объемов кредитования она не имела.
После девальвации гривни валютные кредиты стали для многих заемщиков непосильным бременем. В 2009 году ввели мораторий взыскания залогового жилья, закрыли программу частичной компенсации ставок. Стремительный взлет жилищного кредитования имел печальные последствия. Банки с иностранным капиталом понесли огромные убытки по ипотечным портфелям и зареклись работать на этом рынке. Заемщики после серии девальваций стали собственниками жилья, долги по которому в разы превышают его рыночную стоимость. Справедливый механизм реструктуризации и списания валютных кредитов на жилье так и не заработал.
В 2012 году правительство попыталось реанимировать ипотеку с помощью очередной программы — тогда молодым семьям, нуждающимся в жилище, обещали 3% годовых. Программа не взлетела — ни с точки зрения объема сделок, ни с точки зрения репутации.
Ипотека в гривне начала медленно оживать где-то с 2016 года благодаря партнерским программам банков и застройщиков, по которым предлагались льготные ставки. Стоимость жилья в иностранной валюте достигла очередного исторического минимума в условиях разрыва между растущим предложением и стагнирующим спросом. И находились смельчаки, готовые связываться с ипотекой ради улучшения жилищных условий.
Вот что мы знаем об этих смельчаках из опроса банков — ипотечных кредиторов в Отчете о финансовой стабильности НБУ за декабрь 2020 Средний возраст — 38 лет, средний месячный доход — почти 50 тыс. грн (так что вряд ли это медики с педагогами и молодые семьи по нашим меркам). Среднее соотношение суммы кредита и стоимости жилья — около 60%. Что означает собственный взнос от 40%. Таким образом, профиль тех, кого банки охотно кредитовали, отличается от тех, кому анонсирована помощь.
Трудно прогнозировать, как будут относиться банки к заявкам претендентов на доступную ипотеку, если у них небольшие или вообще отсутствуют официальные доходы и собственные сбережения составляют лишь 15% стоимости желаемого жилья. Хотя банков-активных кредиторов всего пять, из них три государственные. Им вряд ли куда деваться.
У доступной ипотеки под 7% есть шанс стать таким же пшиком, как и программа 2012 года. Если же количество и объем сделок будут значительно большими, следствием программы может стать очередной рост доли неработающих кредитов. Ведь мораторий на взыскание залогов в действии, экономические перспективы туманны.
В международной практике распространены субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и берущим банковские кредиты. Но такие программы эффективно работают там, где и без того есть рынок ипотеки. К примеру, Хорватия. Там государство компенсирует гражданам до 45 лет, соответствующие определенным условиям, 30−51% ежемесячных платежей по жилищным кредитам. Средняя ставка по кредитам там составляет 3% годовых, доля неработающих кредитов по жилищным кредитам — 5,9%.
У нас неработающих на порядок больше. Ипотека для банков неприглядна из-за юридических рисков, заемщики на ней обожглись. На первичном рынке жилья не утихают скандалы, мы единственная страна Европы, где нет нормальной статистики этого рынка. При таких условиях можно было бы продумывать не связанные с кредитованием программы социальной поддержки граждан, нуждающихся в жилье.
Но не похоже, что власть занимается социальными проблемами. Инициативы правительства выглядят скорее как триумф строительного лобби, с его мифами о мультипликаторах (инвестированная в строительство гривна влияет на экономику сильнее всего). Надо же помочь застройщикам распродать тот избыток жилья, настроенный с 2015 года. Вот и бюджетные миллиарды в помощь.
