Стоит проверить, покупая жилье: Как застройщики обходят изменение целевого назначения земли

28 января 2021, 14:30

Как проверить один из признаков надежного строительства.

Просто так взять и построить дом на территории, где открывается красивый вид на озеро, реку, лес, парк не получится, так же как и на территории бывшей промзоны. Согласно украинскому законодательству строить дома, как частные так и многоэтажки, можно только на землях с правильным целевым назначением под жилую застройку. Однако, часто застройщики пренебрегают законом и возводят дома на землях, которые не предназначены для строительства жилья.

Видео дня

Новое строительство вместо реконструкции

Найти хороший участок под строительство многоэтажки не так легко. Надо найти свободный участок на генплане или кадастровой карте, отправить запрос о наличии земель, которые еще не предоставлены в пользование и могут быть использованы под застройку в местное управление по вопросам градостроительства и архитектуры, или в Госгеокадастр, или искать участки, которые продают физлица. Бывает, что участок, по мнению застройщика пригодный под застройку, имеет другое целевое назначение. Чтобы не терять время, застройщики начинают строительство и параллельно упорядочивают документы.

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется по проектам землеустройства относительно их отвода. Проект землеустройства необходимо разработать — это нельзя сделать без утвержденного плана зонирования территории или детального плана территории (ДПТ), на которой находится участок. Когда проект есть, участок нужно зарегистрировать в Государственном земельном кадастре, ждать решения местных властей об изменении целевого назначения земли в соответствии с ДПТ, затем зарегистрировать в Госгеокадастре изменения в сведениях о земельном участке. На первый взгляд — это не сложно, однако на практике изменение целевого назначения может тянуться годами. Поэтому, чтобы не потерять хороший участок, застройщики получают разрешения на реконструкцию существующих объектов, зато строят вместо них многоэтажки.

Например, земельный участок ЖК Академ-квартал имеет код 11.02 и предназначен для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности, так же и земля под ЖК Стэнфорд. Земельный участок под еще одним комплексом ЖК Рыбальский имеет целевое назначение — для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки, код 03.15. Все три объекта имеют не соответствующее целевое назначение, не предназначенное для жилой застройки, однако все они имеют разрешения на строительство, правда выданные на строительные работы по реконструкции.

Согласно исследованию Monitor.Estate, только в столице 180 объектов строят на землях без соответствующего целевого назначения или без сформированного земельного участка. Известно много случаев, когда застройщики даже после завершения строительства не приводят в порядок ситуацию с землей, зато меняют функциональное назначение и категорию земель. По такой схеме, в столице возводят ЖК Edelweiss House, ЖК Ok`land, 044.

Каковы риски нецелевого использования земли под застройку?

Нецелевым использованием земельного участка является его использование вопреки земельному законодательству Украины, то есть по назначению, не предусмотренному генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документацией, планом земельно устройства и тому подобное. Проверку соблюдения земельного законодательства проводят инспекторы Госгеокадастра. Если инспектор обнаружит нарушения, то составляет протокол об административной ответственности. Кроме того, за строительство без разрешения или самовольное занятие участка, загрязнение, порчу земель предусмотрена уголовная ответственность.

Только в столице 180 объектов строят на землях без соответствующего целевого назначения или без сформированного земельного участка

Если земельный участок находится в государственной или коммунальной собственности, его использование вне целевого назначения может привести к расторжению договора аренды (как нарушение условий договора аренды земли), или к потере права на продление договора.

Наличие правильного целевого назначения земельного участка дает законную возможность застройщику строить заявленный строительный объект. Если строительство ведется на землях жилой застройки с таким целевым назначением код 02.01, код 02.03, код 02.07, код 02.10 — это еще одна гарантия для инвестора, что строительство надежное.

Однако, наличие правильного целевого назначения не означает, что объект будет достроен и все остальные документы в порядке — их тоже надо проверять.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X