Что происходит с рынком жилой недвижимости Киева

7 ноября 2019, 14:38

Спад активности. Что будет дальше?

С начала года рынок живет в состоянии предвыборной кампании: сначала президентской, потом парламентской, теперь вот начинается мэрская. Такие процессы всегда вызывают спад интенсивности. Особенно отчетливо это можно было увидеть в мае, дальше свою роль сыграл фактор сезонности: лето — не самый кассовый момент с точки зрения сделок. Казалось бы, пришло время для восстановления активности, но покупатели вновь отложили покупку-продажу недвижимости на более поздний период.

Видео дня

В последнее время основной покупатель жилья в Киеве — это конечный пользователь, то есть тот, кто собирается жить в купленной квартире. Но инвестиционный потенциал недвижимость тоже сохраняет. Если покупать квартиру на ранних этапах и потом продавать, то доходность составляет не менее 30−40%. При этом в конце 2018 года в большинстве комплексов наблюдался накопительный эффект остатков по квартирам. То есть, даже выводя в продажу новые очереди, девелоперы не удовлетворяли свои потребности с точки зрения привлечения средств.

В среднем по рынку перед вводом дома в эксплуатацию остаются непроданными около 20% квартир

В среднем по рынку перед вводом дома в эксплуатацию остаются непроданными около 20% квартир. Это обусловлено двумя факторами: первый — это стратегия девелопера, второй — большое количество и разнообразие квартир на рынке.

По разным данным, таких непроданных квартир на рынке сейчас 30−35 тыс. Для неактивного рынка это много, но, если появятся механизмы кредитования и повысятся доходы населения, это количество может быстро сократиться.

Проекты, которые вышли на рынок в 2019 году, будут сдаваться 2022−2023 годах, если они масштабные — еще позже. При этом четко видна другая тенденция: люди хотят жить здесь и сейчас, хотят покупать качественное достойное жилье, но уже практически на этапе сдачи домов в эксплуатацию или уже с ремонтом. Выход же новых домов (очередей) расширяет квартирный фонд и не позволяет продавать квартиры на конечных этапах строительства по ряду причин: потребитель видя инвестиционную цену на 30−40% ниже сдаваемого в эксплуатацию, все-таки решает подождать 2−3 года, в этот момент он становится инвестором, а не конечным пользователем (покупателем), за 2−3 года ситуация меняется, и он так же может продать свои права на квартиру, так и появляются еще дополнительные игроки, которые составляют конкуренцию застройщику. Поэтому девелоперы немного сбавили свой вход в новые проекты и выводят их с большой оглядкой на рынок. Многие будут откладывать выход новых проектов на конец 2019-начало 2020 года.

Невысокая покупательская способность и отсутствие кредитования на покупку первичного жилья обуславливают замедление темпов строительства уже реализующихся объектов. В этой связи многие девелоперы, чтобы закончить проекты, пытаются находить доступные финансы внутри. Те же компании, которые большую часть денег собирают с рынка, зачастую переносят сроки ввода в эксплуатацию и снижают темпы строительства.

Сегодня в тренде формат «город в городе», когда живёшь, работаешь и отдыхаешь в пределах ЖК. При этом созданная инфраструктура не всегда соответствует потребностям клиента и многие комплексы разбалансированы в этом плане. Но некоторые крупные киевские девелоперы уже начали подбирать инфраструктуру под потребности будущих покупателей: это школы, детские сады и другие объекты образования. Это весьма затратная, но самая востребованная часть инфраструктуры.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов НВ
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Клиенты во всех сегментах сейчас не готовы платить за лишние квадратные метры, поэтому планировочные решения должны быть сбалансированы. На первое место сейчас должен выходить анализ потребностей покупателя, насколько он готов платить за те или иные вещи: за дорогой фитнес-клуб в структуре ЖК, сервисные службы и прочие дополнительные затраты.

Ещё одна новая тенденция — это развитие услуг. Консьерж-сервис, современная эксплуатирующая компания, сервисы для сдачи помещений в аренду — причем все это максимально в диджитал-формате. Клиент должен решать свои проблемы нажатием нескольких клавиш. Для украинского рынка это новая территория, но кто выиграет борьбу за сервисы, тот выиграет войну за клиента.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X