Что изменится на рынке офисной недвижимости в ближайшие годы

6 сентября 2019, 14:00

Как изменятся офисные центры под влиянием новых тенденций и нововведений в строительных нормах

Офисная недвижимость — направление, которое будет развиваться и трансформироваться, учитывая возрастающий спрос на бизнес-центры. На начало 2019 года на разной стадии реализации находились около 30 проектов офисных и деловых зданий, а также проводятся переговоры с собственниками замороженных зданий. Как изменятся офисные центры под влиянием новых тенденций и нововведений в строительных нормах?

Видео дня

Ситуация на данный момент

2018 год запомнился восстановлением деловой активности и ростом рыночных показателей в сегменте офисной недвижимости. Вакантность офисов снизилась до минимального значения за последнее десятилетие и составила 10% в среднем по Украине.

Особенно востребованными среди арендаторов становятся бизнес-центры «А» и «В» класса

Сегодня одним из самых привлекательных объектов для больших инвестиций является офисная недвижимость. Инвесторы массово ищут нежилые помещения под дальнейшую сдачу в аренду. Особенно востребованными среди арендаторов становятся бизнес-центры «А» и «В» класса. Столичные девелоперы оказались явно не готовы к такому развитию событий — спрос открыть офис в бизнес-центре превышает предложение. Именно поэтому вакантность в сегменте офисной недвижимости в столице составила 4,9% в 2018 году. Для сравнения, еще три года назад вакантность в этом секторе рынка составляла 15,6%.

По состоянию на начало 2019 года общее количество полезной офисной площади (GLA — Gross Leasable Area) в Киеве составляло 2 млн кв.м. Около 50 000 кв.м. планируется ввести в эксплуатацию в этом году и приблизительно 170 000 кв.м. может быть введено в эксплуатацию в следующем году.

Также среди тенденций — рост арендных ставок и восстановление работ на замороженных БЦ. По прогнозам, арендные ставки в 2019 году вырастут еще на 3−6%. При этом особенно большим будет спрос на крупноформатные офисы. Дефицит качественных площадей может стимулировать девелоперов к строительству новых бизнес-центров. Пока конкуренция на рынке офисов не такая жесткая, как в сегменте торговой и гостиничной недвижимости, появляются новые проекты по строительству офисных зданий. Так, в 2018 преобладали бизнес-центры класса «В»: девять против одного здания класса «А».

Драйвер для офисной недвижимости

В Украине меняется культура офисного пространства и портрет арендатора. Все большую популярность набирает формат коворкингов. Он ориентирован на качественный сервис для арендаторов, или, если высказываться языком коворкинга, для своих клиентов и резидентов. Соответственно, чтобы соответствовать ожиданиям клиента, коворкинг-компании ориентируются, в первую очередь, на офисы «А» или «В+» класса.

В Киеве около 45% помещений всех офисных центров арендуют IT-компании, предпочтение они отдают БЦ классу «А»

Востребованность офисов и соответственно сокращение вакантности происходит благодаря бурному развитию IT-сектора, а также появлению новых компаний и стартапов. У таких компаний есть валютные поступления и они могут позволить себе расширение. В Киеве около 45% помещений всех офисных центров арендуют IT-компании, предпочтение они отдают БЦ классу «А», так как равняются на формат офисного пространства своих коллег в Европе или США.

Можно ожидать сохранения данной тенденции. Произойдет это по той причине, что девелоперы просто не смогут обеспечить бизнес достаточным количеством новых офисных центров. Что касается арендных ставок, то в ближайшее время они поднимутся в среднем на 14−18%. Все эти факторы делают рынок офисных помещений крайне привлекательным для инвесторов.

Компании малого и среднего бизнеса чаще отдают предпочтение гибким офисным решениям, и переезд с места на место для них не является проблемой. Поэтому, в частности среди IT-специалистов, особой популярностью пользуются коворкинги. Данная категория в 2019 стала популярной для инвесторов.

Инвестиции в строительство офисов

Сегодня социальная инфраструктура выстраивается вокруг команды специалистов, объединенной стенами офиса. А персонал офисов, работающий за компьютерами, становится главной продвигающей силой коммерческого продукта. Если 50 лет назад в качестве этой базы выступали фабрики и заводы, то сегодня их заменили офисы IT- и агрокомпаний. Такая тенденция прослеживается в большинстве крупных городов мира (Токио, Гонконг, Сингапур и Шанхай). По этому принципу, например, формировался жилой сектор в Кремниевой долине (штат Калифорния, США).

Сегодня в Будапеште и Праге рынок недвижимости предлагает до 3,5 млн квадратных метров офисных площадей. Самыми востребованными для инвесторов являются офисные помещения в городах с развитыми высокими технологиями (Лондон, Берлин, Сингапур и Бостон). Также среди украинских и российских инвесторов популярна недвижимость Польши. В следующем году Польша может стать лидером по активности на рынке недвижимости в Европе, а офисный сегмент будет оставаться основным двигателем роста в секторе недвижимости Европы.

Что изменится в офисной недвижимости через несколько лет

Инклюзивность

На трансформацию офисной недвижимости могут влиять новые государственные нормы. Например, с апреля вступили в действие Государственные строительные нормы «Инклюзивность зданий и сооружений». Нормы регулируют проектирование и строительство зданий с учетом потребностей маломобильных групп населения (пожилые люди, люди с инвалидностью, родители с колясками, а также те, кто имеет временные нарушения здоровья и др.). По разным данным, их количество составляет ни много ни мало — около 40% населения Украины.

По данным Всемирного банка, стоимость элементов доступности составляет менее 1% от общей стоимости строительства. А стоимость адаптации объекта после завершения строительства требует существенно больших затрат, так как все зависит от типа здания и общего набора работ. Но любая адаптация — это дороже.

«Зеленые» здания

Строительство «зеленого» здания, как правило, обходится на 30−40% дороже по сравнению с обычным. До повышения цен на коммунальные услуги о строительстве «зеленых» зданий никто не задумывался. Требований перерабатывать весь мусор, который генерируют арендаторы офисного центра, экономить на потреблении воды, электричества и тепла в законодательных нормах нет. К тому же, вкладывать дополнительные средства никто не желает.

На протяжении последних нескольких лет ситуация начинает меняться, девелоперы начинают задумываться о строительстве офисных центров с учетом требований экологических сертификатов. Причинами являются как повышение коммунальных тарифов, так и осознанность общества.

Таким образом, если в Украине не произойдет экономических катаклизмов, то к 2020 вполне может продолжиться позитивная динамика на рынке офисной недвижимости. Конечно, существование определенных проблем будет тормозить этот рост. Но позитивная динамика дает повод задуматься о поиске точек входа на данный рынок. Ведь офисная недвижимость — привлекательное направление на рынке коммерческой недвижимости в Украине и в мире.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X