Доходный рынок. 5 тенденций сферы офисной недвижимости
Арендные ставки растут, работы на замороженных БЦ восстанавливаются, IT-компании увеличивают площади своих объектов. Что будет с офисной недвижимостью осенью
За последний год ситуация на рынке офисной недвижимости кардинально изменилась. Киевские бизнес-центры стали очень востребованными, а число желающих открывать офис в некоторых зданиях превышает предложение. Вакантность в столичных офисных центрах по итогам первого полугодия составляет около 5%, тогда как еще полгода назад — около 8%. Арендные ставки растут, но это не пугает арендаторов. Бизнес настроен оптимистично и готов развиваться, инвесторы считают офисную недвижимость самым привлекательным направлением на рынке коммерческой недвижимости. Удастся ли «закрепить успех» на ближайшие полгода-год? Я бы хотел назвать пять основных тенденций на рынке офисной недвижимости, которые будут наблюдаться этой осенью.
Ставки будут расти
В некоторых киевских бизнес-центрах спрос на офисные помещения превышает предложение. Это позволяет не только проводить ротацию арендаторов, с которыми периодически наблюдаются сложности во взаимоотношениях, но и повышать ставки. В среднем по Киеву плата за аренду офисов в профессиональных центрах составляет $25 за один квадратный метр в месяц без учета НДС и затрат на эксплуатацию. В самых успешных объектах цена может доходить до $40 «за квадрат». И это не предел. В третьем квартале ставки могут вырасти еще на 7−10%, что связано с растущим спросом на аренду офисов. Причем, в отличие от кризисных 2014−2015 годов сейчас арендаторы не могут претендовать на различные льготы, например, кредитные каникулы или фиксацию ставки по льготному курсу. Желающих арендовать помещение много, поэтому в таких программах лояльности сейчас нет необходимости.
Работы на замороженных объектах восстановятся
Конкуренция на рынке офисов не такая жесткая, как в сегменте торговой или гостиничной недвижимости. Поэтому и появляются новые проекты по строительству бизнес-центров. Насколько мне известно, сейчас ведется проектирование свыше 10 новых офисных центров, а также проводятся переговоры с собственниками замороженных зданий. По моим прогнозам, если экономика Украины будет стабильно развиваться на протяжение трех-пяти лет, все недострои будут введены в эксплуатацию. Самым ярким станет открытие крупнейшего в Киеве центра Sky Towers недалеко от пл. Победы, общая площадь которого превысит 100 тыс. кв м. Возможно, его появление приведет к тому, что рост арендных ставок приостановится. В Киеве пока нет ни одного такого крупного здания.
IT-компании развиваются
Около 45% помещений всех офисных центров арендуют IT-компании. Последние годы они хотят перенести свои офисы в самые известные центры класса «А», расположенные в центре города. Это связано с двумя причинами. Первая — большинство украинских компаний выполняют заказы из-за границы, получают деньги в валюте и могут без проблем платить за аренду помещения даже в центре столицы. Дела у таких компаний идут неплохо — украинские айтишники заработали хорошую репутацию во всем мире. Вторая — борьба за успешных специалистов, которые выдвигают к работодателям все больше условий. Это может быть не только плавающий рабочий график, бесплатные обеды, корпоративы, но и хороший офис в центре города. Бизнесменам приходится соответствовать.
Экономия на коммунальных ресурсах
До повышения цен на коммунальные услуги, о строительстве «зеленых» зданий никто не задумывался. Требований перерабатывать весь мусор, который генерируют арендаторы офисного центра, экономить на потреблении воды, электричества и тепла в законодательных нормах нет. Строительство «зеленого здания», как правило, обходится на 30−40% дороже по сравнению с обычным. Понятно, что вкладывать дополнительные средства никто не хотел. На протяжении последних нескольких лет ситуация меняется и несколько девелоперов уже заявили, что строят свои офисные центры с учетом требований экологических сертификатов. Что изменилось? Выросли коммунальные тарифы, и арендаторы стали интересоваться у девелопера, как можно снизить платежи на обслуживание здания. Через несколько лет размер платы за коммунальные услуги станет таким же важным критерием для выбора бизнес-центра, как и его месторасположение или наличие инфраструктуры. Помимо этого, офисы крупных международных компаний требуют от своих подразделений во всем мире арендовать помещения только в «дружественных природе» офисных центрах.
Вакантность будет снижаться
Примерно 50% компаний, которые работают в киевских офисных центрах, думают о расширении. Самый удачный для этого период — осень, когда деловая активность традиционно оживает и бизнес нанимает дополнительных сотрудников. В этот же период поступают и запросы от арендаторов с просьбой найти дополнительные помещения для новых специалистов. Благодаря развитию бизнеса к концу года вакантность может снизится до 4%.
