Первые результаты 2021: трехкомнатные квартиры подорожали на 7%. Что будет дальше?

3 июня 2021, 12:12

По данным Госстата, цены на жилье в Украине выросли на 5,6% за I квартал 2021, а по сравнению с I кварталом 2020-го, квадратные метры подорожали на 11,4%. Почему несмотря на карантин и локдауны жилая недвижимость показывает положительную динамику?

Ситуация с коронавирусом является примером нетипичного кризиса. Большинство последних рецессии имели в основном экономические факторы: перегретые рынки входили в новую фазу, инвесторы меняли ожидания и прекращали вкладывать средства, в результате чего падала стоимость всех активов. Однако ковид сделал серьезные коррективы, когда целые отрасли попали под ограничения, продиктованные конкретными внешними причинами. Просели туризм, авиаперевозки, ресторанный бизнес. С другой стороны значительно выросли интернет-магазины, различные доставки еды и продуктов. Сектор недвижимости, который обычно во время экономических кризисов показывает отрицательную динамику, на этот раз присоединился к пулу устойчивых сегментов.

Видео дня

В годовом выражении на первичном рынке больше всего подорожали трехкомнатные квартиры — на 11,7%. Цены на однокомнатные квартиры выросли на 10,8%, на двухкомнатные — на 7,9%.

На вторичном рынке больше всего набрали в цене двухкомнатные квартиры — плюс 13,1%. Однокомнатные квартиры подорожали на 12,3%, трехкомнатные — на 11,8%.

Однако даже больше поражает относительный рост к предыдущему кварталу: трехкомнатные жилища на первичном рынке подорожали сразу на 6,9%, однокомнатные на 5,1%, а двухкомнатные на 3,7%. Вторичные трехкомнатные жилища напротив показали худшую динамику среди вариантов и добавили лишь +5,9%, тогда как однокомнатные квартиры набрали 6,2%, а двухкомнатные подорожали на 6,3%.

Фактически, если в годовом выражении преимущество по скорости подорожания было за вторичным рынком, то в первом квартале большие дома от застройщиков уже обогнали предложения от владельцев.

В общем такая динамика может свидетельствовать о нескольких крупных трендах недвижимости в Украине.

Даже несмотря на некоторые громкие кейсы провалов и банкротств девелоперов за последние два года, сегодня спрос настолько преобладает над предложением, что несколько негативных ситуаций не смогли повлиять на цены. Внутри рынка ситуация еще более интересная: мощные застройщики за год подняли цену по портфелю в среднем на +20−25%, тогда как меньшие компании повысили цены только на +5−10%. Небольшие застройщики отложили повышение цен из-за снижения темпов работ, а также чтобы простимулировать продажи за счет более низких цен.

Еще одна причина сдержанного предложения заключается в том, что хотя 2020 оказался в конце концов удачным для строительного сектора, все же большинство компаний отложили старт новых проектов. Поэтому в структуре предложения уменьшилась доля жилья «на котловане», а все больше объектов продаются в высокой степени готовности. Это позволило застройщикам органично поднять цены.

В 2021—2022 годах ситуация будет сохраняться, ведь застройщики только сейчас начинают понемногу презентовать проекты и открывать продажи.

Безальтернативность жилья в качестве инвестиционного актива также ярко проявилась в 2020 году, когда банки уменьшили ставки по гривневым депозитам до 6−7%, а в валюте предлагали только +0.01−0.5%. На этом фоне возможность вложить $40 тысяч на «котловане», а через 2 года перепродать квартиру за $55 тысяч выглядит очень убедительным аргументом, переместившим инвестиционный спрос от банков к пулу топ-застройщиков.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов НВ
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

К этому надо добавить еще одну интересную особенность — непредсказуемость ситуации с коронавирусом и ограничениями работы для многих предпринимателей. Если человек собирал средства на открытие нового кафе или магазина одежды, в конце концов многие предприниматели решили отложить расширение бизнеса.

Ранее такой предприниматель откладывал средства прямо на банковском счете, имея горизонт вложений максимум полгода. Сейчас он понимает, что не будет расширяться по крайней мере до прояснения ситуации с вирусом. Предприниматель хочет сохранить деньги на полтора-два года, поэтому этот сегмент покупателей на первичном рынке начал активно присматриваться к имеющимся вариантам. В отличие от вторичного рынка, здесь вложения точно вырастут хотя бы за счет увеличения степени готовности дома.

Третий тренд — это отложенный спрос на улучшение жилищных условий, накопившегося за почти год. С начала локдауна некоторые люди, которые хотели приобрести новое жилье, заняли выжидательную позицию. Они не знали, какой будет ситуация с работой, смогут ли они в дальнейшем получать прогнозируемый доход, а потому решили немного подождать, не покупая новую квартиру, а проживая в старой.

В годовом выражении на первичном рынке больше всего подорожали трехкомнатные квартиры — на 11,7%

Прошел почти год, и они поняли, как собственно новая реальность повлияла на уровень заработков, и теперь снова вышли на рынок в качестве покупателей. Именно они разогревают спрос на двух- и трехкомнатные квартиры на вторичном рынке, а также на трехкомнатное жилье на первичном. К слову, большие новые квартиры сейчас показывают наибольшую динамику, добавив почти +7% только за I квартал 2021 года.

До конца 2020 года первичный рынок может по всем сегментам обогнать вторичное предложение. Сейчас цены у надежных крупных застройщиков и так значительно оторвались от среднего показателя, и дальше именно они тянут ситуацию вверх. Несмотря на увеличение стоимости метра, доля таких застройщиков в структуре продаж растет — из-за большой надежности, которую все-таки хотят получить покупатели при локдауне, а также высокого уровня собственно жилых комплексов.

В IV квартале 2021 разница цен к IV кварталу 2020 году может составить +25% в среднем для рынка, и до +35% для наиболее популярных вариантов.

Коронавирусный кризис стал нетипичным для рынка недвижимости. Часто именно цены на недвижимое имущество являются одним из показателей интенсивности рецессии, однако весь 2020 год жилая недвижимость дорожала, тогда как в первом квартале 2021 темпы роста цен достигли 7% за три месяца — для больших квартир на первичном рынке. В дальнейшем ситуация будет развиваться, ведь факторы безальтернативного инструмента инвестиций и отложенного спроса для улучшения жилищных условий столкнулись с переносом старта многих новых комплексов в 2020 году. Это органично приводит к преобладанию спроса над предложением и постоянному росту цен на жилье, которое может достичь +25% в среднем по рынку до конца 2021 года.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X