Украинский рынок недвижимости — прогноз на этот год
Прогнозировать будущее рынка недвижимости во время войны сложно. Ситуация в стране непредсказуема и может меняться быстро. Но есть определенные тренды.
Сейчас продолжаются ракетные обстрелы, десятки населенных пунктов и крупных городов разрушены, а новое жилье может строиться только на более «безопасных» территориях и не в таких объемах, которые были до полномасштабной войны. Несмотря на все это украинский рынок недвижимости, который успел пройти испытания от предыдущих периодов нестабильности (начала российско-украинской войны в 2014 году, ковидных времен), показывает свою устойчивость и способность выстоять в условиях кризиса. Сейчас мы наблюдаем следующие тенденции:
— Рост спроса на покупку жилья, особенно в западных и центральных областях Украины. Цифры показывают, что спрос здесь сейчас даже выше довоенного. В других регионах, к сожалению, ситуация не такая радостная. На востоке страны почти никто не рассматривает покупку квартир или домов, а на юге ситуация остается нестабильной. Тем не менее, средние показатели спроса на покупку жилья по Украине уже на уровне довоенных.
— Продолжение увеличения количества объявлений о продаже или покупке жилья. Например, во всех западных и центральных областях Украины растет количество предложений на платформе OLX от 15% до 85% по сравнению с показателями прошлого года.
В начале полномасштабного вторжения, мы увидели тенденцию, что люди в большинстве искали жилье не в крупных городах, а относительно безопасных областных центрах. Весной 2022 в топе областей по поиску жилья были: Закарпатская, Ивано-Франковская, Хмельницкая, Полтавская и Винницкая области. Украинцы из южных областей переезжали в центральные, из центральных в северные, из северных — в западные. По поисковым запросам преобладали большие квартиры, поскольку люди переезжали целыми семьями. По характеристикам жилья в топе были квартиры с развитой рядом инфраструктурой, мебелью и техникой.
Сейчас для аренды актуальны квартиры на более низких этажах, с хранилищами или паркингами рядом, возможность заезжать с животными и детьми, отсутствие военных объектов рядом с жильем.
Что касается покупки, то украинцы преимущественно смотрят недвижимость в областных центрах. Сейчас прослеживается, что, например, львовяне покупают чаще жилье в Ивано-Франковске. То есть есть тенденция, есть тенденция, что люди все больше интересуются недвижимостью за пределами городов-миллионников.
Если мы говорим о Киевской области, то здесь больше интересуются домами, а не квартирами. Возможно, дает о себе знать опыт прошлой зимы и отключений света. Большого перекоса в предпочтениях украинцев, по выбору жилья в сторону пригорода нет, в то же время интерес к регионам точно вырос и укрепился.
С началом полномасштабного вторжения мы наблюдали несколько волн внутреннего перемещения людей. Это повлияло на спрос и предложение на рынке недвижимости. В частности, достаточно интересно менялись и цены на жилье. Логично будет показать эти изменения в крупнейших городах на западе, востоке, юге и севере Украины.
Долгосрочная аренда
Киев. В столице важно рассматривать стоимости в разрезе каждого района. Например, в Деснянском районе средняя цена однокомнатной квартиры в аренду составляла 6 000 грн в апреле 2022 и осталась такой же в апреле 2023. В Печерском районе произошел рост цены с 12 000 грн (апрель 2022) до 20 000 грн (апрель 2023) за год. В целом по Киеву цены находятся на уровне апреля прошлого года, но здесь важно учесть, что в тот период они были заниженными, из-за начала полномасштабного вторжения.
Львов. В среднем по городу рост цен составляет 17,3%, 14 200 в апреле 2023 против 12 100 грн в апреле 2022.
Харьков. В городе цены за квартиру в среднем составляют около 4 000, цифры сохраняются такие же, как и в апреле прошлого года.
Одесса. В городе наблюдается рост цен на жилье от 500 до 1 500 грн в каждом из сегментов. За аренду однокомнатной квартиры сейчас нужно отдать от 6 500 грн против 5 000 грн в апреле прошлого года (точная стоимость зависит от района проживания).
Ивано-Франковск. Цены на аренду выросли на 35%. В апреле 2023 стоимость однокомнатной квартиры в среднем — 10 тыс. грн против апреля 2022, когда цена составляла 7 400 грн.
Продажа жилой недвижимости
Киев. В зависимости от района размещения объекта цены изменились по-разному, тем не менее средний рост апреля 2023 к апрелю 2022 — от 15% до 17%.
Львов. Рост цен однокомнатных квартир колеблется от 13 до 15%.
Харьков. В городе произошло падение цен в среднем на 7%.
Одесса. Рост цен от 17% до 20% на продажу однокомнатных и от 10% до 13% для двухкомнатных квартир.
Ивано-Франковск. В среднем в городе изменение цены достигло +23% к апрелю 2022 года.
Сейчас мы видим восстановление во всех сегментах недвижимости. В частности, активно начал расти спрос на покупку коммерческой недвижимости, а это была одна из категорий, на которую заметно снизилось количество откликов после начала войны.
Недвижимость в Украине однозначно имеет перспективы. С одной стороны, восстановление после войны будет способствовать росту спроса на жилье и коммерческую недвижимость. С другой стороны, развитие инфраструктуры, в частности строительство новых дорог, школ, больниц, торговых центров, повысит привлекательность различных районов для жителей и бизнеса.
Также в покупке недвижимости в Украине могут быть заинтересованы потенциальные инвесторы, поскольку цены на жилье и коммерческую недвижимость после кризиса могут быть ниже, чем в других странах. Это дает возможность осуществлять инвестиции с большим потенциалом для получения прибыли в будущем. В общем, восстановление будет способствовать повышению интереса к недвижимости в Украине, что может привести к росту объемов продаж в будущем. Кроме того, большую роль в развитии рынка играет государственная политика и реформы в сфере строительства. Например, начало работы государственной программы доступного кредитования «еОселя», финансирование восстановления и строительства домов государством.
В общем, на то, что дальше будет происходить на рынке недвижимости, влияют много переменных. Первая и главная — это то как будут развиваться события в Украине из-за войны. Мы все надеемся на успехи наших защитников, возвращение территорий — это то, что положительно повлияет на все сферы жизни, темпы поступления помощи и восстановления, экономику и рынок недвижимости в Украине.
