Эффективна ли автоматизированная оценка объектов недвижимости
Фонд государственного имущества запустил сервис услуги электронного определения стоимости объектов недвижимости. Сразу возникло много замечаний относительно корректности работы этой системы. Но можно ли полностью автоматизировать оценку недвижимости?
По состоянию на 2021 год допустимое расхождение в определении стоимости типовых объектов недвижимости (например, квартир хрущевской застройки) составляет около 15%. Это фактически минимальный порог, который может свидетельствовать об эффективности используемых автоматизированных систем оценки. И главной причиной имеющейся разницы в оценке автоматизированных систем и независимых оценщиков, безусловно, является качество применяемых для расчета цены информационных ресурсов.
По крайней мере, каждая автоматизированная система должна быть ориентирована на уменьшение процента погрешности. Понимаем, что автоматизация оценки — это очень кропотливый процесс, требующий денежных, временных затрат, глубокого понимания процессов ценообразования на рынке недвижимости, анализа спроса/предложения. К тому же необходимо подготовить грамотное техническое задание для разработчиков софта.
Я убежден, что главная цель электронной оценки объектов недвижимости заключается в максимально быстром получении объективной информации о стоимости того или иного объекта недвижимого имущества. Конечно, электронная оценка объектов недвижимости — не панацея, ведь добиться полной автоматизации оценки вряд ли удастся из-за ряда как объективных, так и субъективных факторов. Однако автоматизация этого процесса может стать весомым ориентиром, вспомогательным фактором для выяснения рыночной стоимости объекта недвижимости.
«Автомат» или оценщик — куда движется рынок оценки
Автоматизированная оценка может быть эффективной только для типовых объектов жилья.
Новейшие технологии, на основе которых разрабатываются автоматизированные системы оценки, могут пригодиться в основном для понимания порядка цен. Отмечу, что для получения более или менее объективных данных автоматизированная система должна учитывать сопоставимое с независимым специалистом количество параметров. Например, для жилой недвижимости этих параметров должно быть, как минимум, 7−10: это и расположение, площадь объекта недвижимости, его техническое состояние, качество внутренней отделки, возможность торга, а также некоторые другие показатели.
По результатам первого полугодия 2021 года количество граждан, обратившихся в различные автоматизированные системы оценки, составляет примерно 40% от общего количества проведенных оценок объектов недвижимости. Более 70% обращений к различным геопорталам, предоставляющим автоматизированную оценку, касались объектов жилой недвижимости, около 15% — земельных участков, 10% — объектов коммерческого назначения и около 5% других объектов недвижимого имущества.
Иными словами, автоматизированные ресурсы используются больше для оценки типовых квартир, а для оценки других объектов недвижимости обязательно привлекаются независимые оценщики.
Таким образом, автоматизированная оценка может быть эффективной только для типовых объектов жилья. Для всех остальных объектов следует применять полуавтоматизированную систему с привлечением экспертов-оценщиков. Несмотря на развитие IT-технологий, в перспективе 5−10 лет полная автоматизация оценки коммерческих или иных достаточно сложных объектов маловероятна.
Сколько стоит оценка объектов недвижимости
За последние 3 года стоимость оценки недвижимого имущества подорожала в среднем на 20−30%. Причин подорожания этих услуг несколько: 1) использование всех известных площадок-посредников, 2) инфляция, как фактор пересчета стоимости услуг, 3) высокая востребованность объективной оценки объектов недвижимости.
На сегодня стоимость оценки квартир составляет от 1 тыс. грн до 2 тыс. грн, диапазон цен на оценку домовладений составляет 1500−4 тыс. грн, оценка объектов коммерческой недвижимости стартует от 3 тыс. грн.
На мой взгляд, в ближайшие 2−3 года стоимость оценки объектов недвижимости будет зависеть от ряда факторов, среди которых весомым станет уровень эффективности автоматизированных систем. В случае если электронная оценка будет предоставлять противоречивую оценку, то привлечение независимого оценщика для решения спорных вопросов подорожает.
На мой взгляд, появление новых порталов, модулей по автоматической оценке объектов недвижимости только на пользу рынку недвижимости. Усиление конкуренции дает толчок к поиску оптимальных решений, совершенствованию работы существующих геопорталов, а также более профессиональной работе независимых оценщиков. В ближайшие годы востребованность профессиональной оценки будет только расти. Особенно это касается сложных объектов, что связано с планами ФГИУ по приватизации большого количества недвижимого имущества. К тому же заработал рынок земли, который потребует грамотной, профессиональной оценки земельных участков.
