Все о подводных камнях выкупа активов в ФГВФЛ

0 комментировать

В последнее время активизировался рынок продажи недвижимости, которая находится на балансах ликвидируемых банков.

Банками, находящимися в процессе ликвидации, управляет Фонд гарантирования вкладов физических лиц. По существующей процедуре все активы таких банков (и кредиты, и недвижимость, и движимое имущество) продаются через торги (аукционы) на площадке ProZorro. 

Недвижимость, как правило, продаётся через "голландские аукционы" и максимальный дисконт возможен до 50% от старта (от оценки недвижимости). С одной стороны, заманчиво – купить недвижимость в половину от рыночной стоимости, но все ли так просто на самом деле.

Немного теории. Все объекты, которые продают банки, находящиеся в ликвидации, можно поделить на две группы:

  • объекты, используемые банками в ходе своей деятельности (отделения, админздания, и пр.);
  • объекты, которые выступали залогами по кредитам.

Первая категория относительно беспроблемная, т.к. право банка приобретено давно, никем не обжалуется, но цена за такие объекты на торгах приближается к рыночной.

Вторая категория более привлекательна по цене продажи с торгов, но менее привлекательна с правовой стороны, т.к. бывшие владельцы (заемщики, ипотекодатели) ведут активную борьбу в судах и прочих инстанциях. А учитывая, что право субъекта правоотношений на судебную защиту является конституционным, судиться он может бесконечно долго.

Вторую категорию по способу приобретения банком прав собственности на объект можно поделить на три группы:

  • по решению суда о признании права собственности;
  • по договору об удовлетворении прав ипотекодержателя (ипотечной оговорке);
  • приобретение права собственности после публичных торгов (СЕТАМ).

А теперь переходим к практике. Расскажу нашу личную историю. Компания Avramenko Group предоставляет инвесторам услуги по подбору, выкупу и сопровождению инвестиционных проектов. Когда мы начали предлагать инвесторам выкуп недвижимости на торгах в ФГВФЛ, то поняли, что не все так безоблачно, как может показаться на первый взгляд. И для того, чтобы предоставлять услугу качественно, мы решили выкупить объект на торгах для себя и пройти все этапы борьбы за ликвидную недвижимость на своем опыте.   

Все начинается с поиска информации. На сайте ФГВФЛ и на ProZorro все критерии поиска настроены так, чтобы на вас свалился огромный массив информации обо всем, кроме того, что ищете на самом деле. Каждый день появляются новые объявления, и для того, чтобы найти то, что соответствует поиску, надо просмотреть сотни, а то и тысячи объявлений. И при этом каждое надо открыть отдельно (те, кто знаком со спецификой поиска на ProZorro меня поймет).

Допустим вам повезло найти что-то стоящее. Дальше наступает период ознакомления с информацией. О том, что в кабинете данных в банке ее минимум и так понятно. Включаем фантазию и мониторим публичные реестры – смотрим, действительно ли за банком, который в ликвидации, числится право собственности, какое основание переоформления имущества на банк, есть ли суды по оспариванию права собственности или другие суды по объекту, что с публичными обременениями и т.д. То есть проверяем, какие будут в дальнейшем правовые риски по выбранному вами объекту.

В нашем случае банк забрал недвижимость на баланс по заочному решению, которое не было обжаловано заемщиком. Мы приняли на себя риск, что после торгов у нас будет процесс со стороны бывшего собственника по его обжалованию. Но мы – адвокатская компания, понимали, что делаем и как судиться. Взвесили все за и против.

Мы были готовы и морально и юридически к обжалованию бывшим собственником заочного решения. По нашим прогнозам, это заняло бы 6-10 месяцев судов. Но мы нашли другой выход из ситуации – договорились с ним о том, что год (!) он бесплатно пользуется этой недвижимостью. Заморозить на год инвестицию было взвешенным решением – на объекте еще был арест ДВС очень коряво наложенный и мы понимали, что снять его тоже целая история (но все по порядку и об этом дальше). Да и бывший собственник очень адекватным оказался, не хотелось с ним конфликтовать, хоть и не платил он последние 10 лет этот кредит. 

Бывают и другие ситуации. По процедуре банки в ликвидации обязаны продать/выставить на продажу все объекты недвижимости и кредиты, которые у них на балансе. Но очень часто заемщики инициируют судебные процессы, которыми обжалуют право собственности банков на такие объекты. Если схемы заранее продуманные и рейдерские – то вполне право собственности могут и оспорить. Но банк вряд ли вам о таких судах расскажет. Во-первых, у них планы и процедура – им надо все продать, во-вторых – не всегда они сами в курсе происходящего. Так что то, что выставлено на продажу банком, не факт, что находится в собственности банка и не факт, что останется у него или у вас в собственности после торгов. Обиднее всего – выиграть торги, заплатить за лот, а потом судиться пару–тройку лет и доказывать, что имущество твое.

Каждый случай индивидуальный и имеет свои нюансы, которые необходимо учитывать, предполагая судебное сопротивление бывшего хозяина. И тут обязательно необходимо учитывать последнюю судебную практику. Так, до недавнего времени, например, Верховный Суд Украины считал, что признание банка собственником на предмет ипотеки допускается, но Верховный Суд сказал, что такой способ удовлетворения требований вне закона, но зато подтвердил, что переоформление объектов по ипотечной оговорке (договору об удовлетворении прав ипотекодержателя) допускается и мораторий на такой способ защиты не распространяется.

Идем дальше. Выбрали вы объект, сделали правовой анализ, взвесили все за и против и перед торгами хотите своими глазами взглянуть на это сокровище…Но не тут-то было! Из второй категории объектов банк имеет доступ где-то к каждому десятому. В большинстве случаев там или живут предыдущие собственники, или банк исторически сдает его в аренду кому-то "своему" и арендатор вечно в отъезде/командировке/вне зоны доступа. Поэтому надо быть готовым покупать "кота в мешке".

Так, собственно говоря, и произошло в нашем случае. Попали мы в объект через пару месяцев после того, как выиграли торги. Состояние его удручающее. Но есть, что есть! Зато ниже рынка купили.

Еще один нюанс связан с предыдущими хозяевами. Как правило, банк, приобретая право собственности, не занимается "грязной работой", а именно выселением жильцов с таких объектов. Ведь даже решение суда о выселении остается просто "бумажкой", когда речь идет о физическом выселении проживающих. А среди них есть и дети, и инвалиды и пр. незащищённые группы населения. И они сами не уйдут, т.к. некуда, и будут бороться.  Даже в том случае, если это имущество давно не их собственность!

Ваше решение поучаствовать в торгах не поменялось даже после этого! Ну что ж – переходим к самим торгам! На самой процедуре останавливаться не буду – это отдельная тема. Перейдем сразу к вашей победе на них!

При этом ключевым фактором остается цена, которая прямо зависит от количества других участников. На наших торгах их было 8. И тогда мы думали, что это много. Пока не начали выкупать объекты для инвесторов массово. Оказалось, что 8-10 участников – это стандарт. Много можно применить к тем случаям, когда их больше 18. Естественно, что цена при этом взлетает не адекватно. Если раньше дисконт 40-50% от рынка был нормальной практикой, то сейчас – 20% - это уже очень хороший показатель. В среднем, ликвидные объекты уходят по цене -10-15% от нижней планки рынка. 

Также стоит отметить, что победа на торгах не дает 100 % гарантию подписания с банком договора купли-продажи объекта. Так как зачастую после торгов объект может оказаться под арестом, или банку (фонду) суд может запретить подписание договора купли-продажи. Данные запреты идут в разрез с нормами Гражданско-процессуального кодекса Украины и Закона Украины Про систему гарантирования вкладов физических лиц (прямо запрещающими какое-либо вмешательство в деятельность Фонда при ликвидации банка), но пока в суде вы будете доказывать свою правоту, закончится срок на подписание договора. А этот срок составляет 132 рабочих дня с даты проведения торгов, т.е. если участник торгов победил, внес деньги за лот в полном объеме, но существует судебный запрет или арестовано имущество, фонд может продлить срок подписания договора купли-продажи с 20 рабочих дней до 132 рабочих дней. Но главное, что и гарантийный взнос (5% от стартовой цены) и оплаченная цена за объект все это время остаются "замороженными", и нет никакой гарантии, что банк успеет в этот срок снять все ограничения.

Мы судились о снятии арестов 4 месяца с даты выигрыша торгов. Трижды подавали иски в суд, брали доверенности на наших сотрудников у банка, писали мемуары начальнику исполнительной службы. Прошли все круги юридического мастерства. И получили заветный Вытяг о том, что объект чистый и мы можем заключать договор купли-продажи.

Счастье наше было безграничным. Но, наверное, не от покупки столь ценного объекта, а скорее от того, что завершили этот тестовый проект успешно!

Действительно есть случаи, когда все проходит гладко и быстро. Но это скорее исключения, чем правила. Если спросить меня, остановились ли мы на первом объекте – конечно, нет! После этого был еще не один десяток выигранных объектов (как наших, так и для инвесторов), и каждый из них уникален. Правильность выбора приходит с опытом. Если готовы к возможным сдвигам сроков и юридической борьбе – тогда вам к нам! Если хотите не пачкаться и быстро заработать – тогда я понятия не имею, как это сделать, но точно могу сказать – вам не на торги в ФГВФЛ.

Журнал НВ
по специальной цене

Подписка на журнал Новое Время до конца ноября дешевле на 100 грн! Подпишитесь сейчас на 12 месяцев всего за 559 грн.

Оформить подписку
Ukraine-2020

Читайте срочные новости и самые интересные истории в Viber и Telegram Нового Времени.

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев
Если Вы хотите вести свой блог на сайте Новое время Бизнес, напишите, пожалуйста, письмо по адресу: kolonka@nv.ua

Эксперты ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

опрос

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: