Как вывести рынок аренды жилья из тени

17 сентября 2020, 08:30

Почти за 30 лет независимости в Украине так и не сформировался цивилизованный рынок аренды жилья.

Традиционно есть три ключевых участника процесса: риелторы (профи и «дикие»), арендаторы и арендодатели (профи и частные).

Профессиональные арендодатели — это те, у кого более пяти квартир, апарт-отели либо же агентства недвижимости, которые скупили несколько десятков квартир и сдают их как системный бизнес. Тут ситуация более-менее понятная. Но поговорим про случаи, когда у нас частные брокеры, частные арендаторы и частные арендодатели. Чтобы связать всех воедино, нужен источник информации — агрегатор. В Украине они есть как очень старые, так и те, которым нет и года. Но главное, что порой там настолько непроверенная информация, или что хуже объявления-заманушки, что пользоваться ими даже опасно. И, конечно, зачастую большинство объявлений размещаются риелторами.

Видео дня

После выбора квартиры весь этот триумвират чаще всего скрепляется договором, который у грамотного юриста вызовет дикий смех. Даже человек, который немного понимает в юриспруденции, знает, что это просто набор слов. Но главное, для того, чтобы этот договор на самом деле имел юридическую силу, его нужно зарегистрировать в ЖЭКе. Но туда не хотят идти все трое: ни арендодатель, ни арендатор, ни брокер. Потому что все влетают в налоги, а платить их никто не хочет. Соответственно у нас большая часть рынка аренды находится в тени.

Как вывести рынок в белую? Разработать нормативно-правовую базу, когда физическому лицу (не ФОПу) разрешается одновременно сдавать максимум две-три квартиры, которые зарегистрированы на него как на собственника. Процедура облагается налогом в 5%. Это коррелирует с попытками оптимизации через ФОПов и это та сумма, которая не вызывает внутреннего протеста, поскольку чаще всего все торгуются за скидку в 10%.

Кто и как платит? Налоговым агентом является арендатор. Вся недвижимость сейчас будет в новом реестре, то есть подтянуть данные из реестра очень просто. Создается типовой электронный договор, в котором можно изменить условия, связанные со штрафами и комплектациями, но главное — он подписывается с помощью ЕЦП. На отдельный портал заходят три человека: риелтор, как гарант сделки, арендатор и арендодатель, пописывают своими ЕЦП договор, и налоговая уже знает, что есть факт сделки, привязанной к конкретному объекту в реестре недвижимости.

Как все происходит? Я как арендатор, отдавая условленные по договору деньги своему арендодателю, обязан в этот момент сформировать электронный платеж на 5% от суммы арендной платы и оплатить его в электронном виде с карточки прямо в налоговую.

Зачем это все? Чтобы это была не просто бумажка, которую можно нарушить всем сторонам на следующий же день после подписания, а государство гарантировало, что договор имеет юридическую силу. Чтобы арендатор, который хочет иметь настоящий договор, в случае его нарушения мог пойти с ним дальше разбираться. Чтобы брокер, который поставил цифровую подпись, нес ответственность за свои услуги и платить с них налоги. И конечно же, чтоб арендодатель имел стабильного и прогнозируемого арендатора и защиту своего имущества.

Такой подход решит два глобальных вопроса: защищенность всех сторон сделок и формирование дополнительного дохода для государства.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов НВ
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Показать ещё новости
Радіо НВ
X