Аренда по-новому: Новые возможности для бизнеса впервые за 30 лет

27 мая 2021, 11:35

Аудит показал, что 28 миллионов квадратных метров государственных площадей не использовались вообще или используются по теневым схемам. Как и почему это изменится в ближайшее время.

  • Одна гривня в год за пользование огромным корпусом мощного завода.
  • Право на обработку лучших в районе земель по минимальной ставке, в три раза ниже рыночной.
  • Просто никак не оформлен офис на территории предприятия, работу которого директор не замечает — конечно, за небольшое вознаграждение.

Видео дня

Все это реалии рынка аренды государственного имущества, которое еще недавно было актуальным в Украине.

В течение почти 30 лет независимости государственные активы воспринимались как «ничейные», а в особо сложных случаях их начинал считать, и довольно искренне, своей собственностью директор ГП, неосторожно приставлен ими управлять.

Такая конъюнктура на фоне довольно равнодушного отношения государства к своей собственности создала пространство для масштабных злоупотреблений, которые в целом были характерны для сектора госимущества. И если в случае с предприятиями-гигантами мы имеем дело с большими ФПГ, высасывающими из них миллионные обороты в обход госбюджета, то касательно аренды речь идет о сотнях и даже тысячах мелких коррупционеров, которые каждый день обескровливают государство.

Десятилетиями государственное имущество передавалось в пользование без соблюдения законных процедур — без изучения спроса, без проведения конкурсов или аукционов, по фиктивным договорам например, ссуды или предоставления услуг. Результатом стало истощение активов и недополучение госбюджетом сотен миллионов прибыли.

В начале 2020 года в Украине началась реформа арендной отрасли. Новый закон «Об аренде государственного и коммунального имущества» заменил принятый еще в 1992 году аналогичный акт, который уже давно не отвечал экономической реальности и который исчерпал все резервы для корректировок и точечных правок.

Фактически заново были прописаны процедуры передачи в аренду имеющегося у государства имущества, определенные правила работы этого рынка и заложены эффективные антикоррупционные механизмы.

Можно было приступать к имплементации.

Коронавирус и реформа

Новый закон об аренде государственного имущества вступил в силу 1 февраля 2020 г. Напомню, Европа и вместе с ней Украина в настоящее время уже находилась на пороге коронакризиса — 19 февраля случились Новые Санжары, а через месяц страна ушла на карантин.

Как и в большинстве других сфер, планы в реформе рынка госаренды были скорректированы вирусом. Бизнес, особенно малый и средний, был растерян и ослаблен — то есть находился не в лучшем состоянии для арендных трансформаций, пусть даже потенциально положительных. Вместо того чтобы ломать всех через колено и зарабатывать политические очки, Фонд госимущества предложил предпринимателям реальные механизмы поддержки, разработав систему скидок для арендаторов имущества в зависимости от вида деятельности. Суммарный эффект такой поддержки составил около 120 млн гривен экономии для около 2 тыс. арендаторов.

В свою очередь, Фонд в течение первого полугодия прошлого года, которое прошло под знаком коронакризиса, сосредоточился на настройке механизмов прозрачной аренды.

В то же время командой ФГИУ был проведен аудит государственного имущества, результаты которого неприятно поразили — впрочем, когда имеешь дело с напрочь корупциногенной и одновременно запущенной сферой, приятных сюрпризов ждать не приходится.

Аудит показал, что 28 миллионов квадратных метров государственных площадей не использовались вообще или используются по теневым схемам. Это эквивалент 200 киевских стадионов «Олимпийский», которые просто беспомощно простаивали по всей стране, в то время как государство могло получать ежемесячный cash flow и перенаправить его на развитие социальной сферы, модернизации инфраструктуры, выполнение оборонных функций.

Еще хуже было то, что параллельно в «черной» аренде находились миллионы «квадратов».

Осенью, когда первая волна Covid-19 уже утихла, а вторая еще не началась, мы начали на практике внедрять нормы нового закона в сфере аренды госимущества. Собственно, ничего нового для нас в этом не было, ведь на принципах прозрачности и конкурентности мы уже год как работали в приватизационном направлении и просто масштабировали этот опыт.

В октябре 2020 года прошел первый онлайн-аукцион по аренде имущества, который состоялся через электронную систему «Prozorro.Продажи». На сегодняшний день таких арендных онлайн-аукционов уже произошло более 1900, на которых заключено (или продлено) более 1500 арендных соглашений. Показатели роста цены в ходе торгов составили более 70% — именно такой эффект дает конкуренция и понятные правила игры.

С начала 2021 года госбюджет уже получил от арендных соглашений, проведенных ФГИУ, более 800 млн грн. Исходя из этих результатов, я не вижу проблемы с выполнением или даже перевыполнением установленного бюджетом на 2021 плана в 1,6 млрд грн поступлений от аренды.

Однако, как показывает опыт приватизации 2020 года, мы способны достичь значительно больших показателей — как в части роста конкуренции, так и цен во время аукционов. Для этого необходимо было дополнить имеющуюся сервисную инфраструктуру — напомню, она формировалась под условия, определенные еще в 1992 году — современными инструментами и ресурсами.

Прежде всего инвесторы должны получить полную, достоверную информацию об объектах, возможность аренды которых им предоставляет государство. Таким каталогом стал запуск онлайн-супермаркета активов — orenda.gov.ua, воспользоваться которым может уже любой желающий.

Перечень содержит объекты на любой вкус и кошелек — вакантные площади от двух-трех квадратных метров до нескольких тысяч «квадратов». Каждый объект на сайте имеет отдельную страницу со всей информацией о его состоянии и условиях аренды. Все максимально кастомизировано: подобрать нужный актив можно через меню поиска, через карту объектов, или воспользовавшись детализированной системой фильтров. Всего на веб-портале orenda.gov.ua для потенциальных арендаторов доступны более 3 тыс. объектов общей площадью более 1 млн кв. м. Еще 4262 объекта общей площадью более 2 млн кв. м вскоре также появятся в базах сайта.

Радикальные законодательные изменения и задействования электронных аукционов позволили начать решать большую часть проблем теневой аренды.

Излишне говорить, что без политической воли власти и профессионализма оператора эти изменения так бы и остались на бумаге.

Приведу два примера, иллюстрирующие как может работать рынок аренды госимущества, когда законодатель хорошо выполнил свою работу, а ФГИУ ответственно относится к своей.

Первый кейс — аукцион на право аренды 5 квадратных метров в пассажирском терминале международного аэропорта «Борисполь». Победитель онлайн-аукциона предложил цену аренды в 125 тыс. грн. Для сравнения, действующий на момент конкурса арендатор платил в месяц 7 тыс. гривен аренды — собственно, продолжение этого договора и было предметом аукциона. Рискну предположить, что еще несколько лет назад этот договор по 7 тыс. гривен / месяц имел большие шансы остаться актуальным. Да и то без какго-либо конкурса. В реальности же цена аренды по договору после его продолжения выросла сразу на 1664,5%, что является рекордным показателем на сегодняшний день.

Арендатор хоть и имел преимущественное право заключить договор по сложившейся на аукционе ставке, от сделки отказался. Учитывая, что победитель должен оплатить авансовый платеж за 6 месяцев предварительно, а также обеспечительный депозит в размере арендной платы за 2 месяца, в сумме арендатор оплатил за 5 «квадратов» в аэропорту 1 миллион гривен.

Во втором случае на кону было получение большого винного производства «Одессавинпром». В аукционе участвовали два игрока — действующий арендатор и претендент. Стартовая цена аренды на аукционе составляла 339,5 тыс. грн и была эквивалентна арендной плате, которую уплатил действующий арендатор за последний месяц аренды по договору. В результате аукциона она выросла до 751,3 тыс. грн, которые предложил претендент. Однако действующий арендатор воспользовался своим правом на преимущественное продление соглашения и согласился на определенную на аукционе ставку аренды, которая была в 2,2 раза больше, чем по предварительному договору.

Эти кейсы показательно иллюстрируют, как меняется сфера государственной аренды, и бизнес и регулятор привыкают работать в официальном цивилизованном поле.

В результате этих изменений инвестор получает прозрачные рыночные обязательства и защиту своих прав, бюджет — рост поступлений, бизнес-климат — еще плюс несколько пунктов к улучшению, а работники Фонд госимущества — потоки грязи, угрозы, и дополнительные хлопоты. Но мы не жалуемся.

Реформа аренды госимущества в самом разгаре. Не устаю повторять: системные реформы возможны только совместными усилиями всех ветвей власти и постоянного диалога с бизнесом. Мы способны в кратчайшие сроки превратить непроизводительные активы на высокодоходные и обеспечить прозрачные, комфортные и конкурентные условия для работы.

Пользуясь случаем, хотел бы поблагодарить депутатов, которые голосовали за Закон, президенту, его подписавшему, коллегам из Минэкономразвития и секретариату КМУ, Прозорро.Продажи и многочисленным общественным активистам и экспертам, которые постоянно подталкивали бюрократический аппарат.

Продолжение следует. Вместе сделаем больше.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X