Ниже спрос и ставки. Рынок офисной аренды в Киеве упал в пять раз за год — исследование
Рынок аренды офисной недвижимости в Киеве в 2022 году составил всего 22% от уровня 2021 года (Фото:NV)
Арендная активность на рынке офисной недвижимости Киева в 2022 году снизилась почти в пять раз — до примерно 40 тыс. кв. м по сравнению с показателем около 185 тыс. кв. м по итогам 2021 года.
В целом в течение 2022 года офисный рынок Киева оставался ограниченным по очевидным причинам военной агрессии. Арендная активность оставалась подавленной и была обусловлена преимущественно продлением или перезаключением арендных договоров и сокращением существующих офисных площадей. Об этом свидетельствуют результаты исследования компании CBRE Ukraine
«Распределение арендной активности по индустриям бизнеса указывает на то, что IT-сектор, активно набиравший обороты в последние годы, в 2022 году заметно снизил спрос на офисные помещения, как и все остальные сектора. Доля IT-компаний в структуре арендной активности составляла только 22%, причем преобладали соглашения по пролонгации существующих арендных договоров, в то время как самая большая (38%) пришлась на индустрию фармацевтики и медицины», — говорится в результатах исследования.
В 2022 году пик ввода новых объектов пришелся на четвертый квартал, когда на рынок вышло около 97 000 кв. м, в результате чего общий объем офисной недвижимости составил около 2,21 млн. кв. м (+5% год к году).
Полномасштабная война привела к тому, что на рынке появилось большое количество объектов с незавершенным строительством, которое было приостановлено. Поскольку в 2022 году не было зафиксировано ни одного нового девелоперского проекта и вряд ли будет зафиксирован новый в 2023 году, объем офисной недвижимости в следующие 2−3 года будет расти только при перезапуске приостановленных проектов.
По состоянию на декабрь 2022 года средняя вакантность на рынке выросла до 26% (+11,9 п.п. с начала года). Такой рост был обусловлен сокращением офисных площадей арендаторами и выходом большого количества новых объектов в четвертом квартале 2022 года.
Уровень вакантности в классе А вырос на 13,5% с начала года до 22,3%, а в классе В — на 11,6% до 29,2% с начала года.
Эффективная арендная ставка для класса А снизилась в среднем на 16% с $25 до $21 за кв. м/месяц с начала года. Декларированные арендные ставки в классе А варьировались от $18 до $26 (-18% по нижнему пределу и -7% по верхнему пределу с начала года), а в классе В — в диапазоне $7-$17 (-22% по нижнему пределу и -15% по верхнему пределу с начала года). Однако в этом случае декларируемые арендные ставки не являются индикативными, поскольку фактические или эффективные арендные ставки были на 20−50% ниже декларируемых. Как следствие, возник значительный разрыв между запрашиваемой и фактической арендной ставкой.
Вероятно, спрос на офисные помещения будет оставаться подавленным во время военного положения, а новое строительство практически не будет происходить, отметили в компании.
В CBRE Ukraine подчеркнули, что можно ожидать редкие инвестиционные сделки, но преимущественно с приобретением под свои потребности. Незначительный рост среднерыночной вакантности произойдет в случае, если анонсированные на 2023 год проекты (около 72 тыс. кв. м) будут реализованы в течение года. В то же время арендные ставки на офисные помещения, вероятно, останутся относительно неизменными в течение следующих 6 месяцев. Также ожидается продолжение «креативной» гибкости со стороны арендодателей, чтобы удержать низкий уровень вакантности в здании.
CBRE Group, Inc. — компания из списка Fortune 500 и S&P 500 со штаб-квартирой в Далласе, ведущая в мире компания по предоставлению услуг в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций. Украинский офис CBRE был открыт в январе 2008 года и является частью аффилированной сети компании. CBRE в Украине предоставляет полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости, среди которых агентские услуги, рынки капитала, управление и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости, оценка и консалтинг, управление проектами и технический консалтинг, управление инфраструктурой объектов недвижимости.
