Ракетные обстрелы перевернули рынок. Как изменились цены на недвижимость в Украине за год войны
Желающих стать собственником квартиры в Киеве — единицы (Фото:depositphotos / Kryzhov)
Год войны не помешал развитию рынка недвижимости в крупных городах. На более 70% стройплощадок Киева, Львова и Одессы продолжаются работы. Ценовые тенденции изменились в октябре — после начала массированных ракетных обстрелов.
Стоимость квадратного метра росла в соответствии с ростом себестоимости строительства, девальвацией гривны и удаленностью от линии фронта. С октября-2022 во Львове цены продолжили стремительно расти, тогда как в Киеве и Одессе остались относительно стабильными. Об этом свидетельствуют данные компании M4U, специализирующейся на интеллектуальных решениях в сфере недвижимости.
Киев
По данным M4U, в начале февраля 2023 средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева составила 61 234 грн. Это на 36,1% больше, чем было до начала вторжения России в Украину. Показатель роста цен полностью коррелирует с ростом себестоимости строительства и девальвацией гривны.
Наиболее активно цены росли летом: с июня по сентябрь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 26,7%.
«Объяснение этому — возобновление работы значительной части отделов продаж и, как результат, обновление цен и официального курса валют с 29 до 36 грн/$ », — объяснил основатель M4U Владимир Даниленко. В феврале 2023 — цена снизилась на 1,2% по отношению к январю.
«Сегодня темпы строительных работ существенно ниже довоенных, так что и пересчитать себестоимость строительства для девелоперов нет смысла и возможности, — рассказал Даниленко. — Рыночные факторы роста цен также отсутствуют. Вот мы и наблюдаем очень слабую динамику».
Количество активных строительств сегодня составляет 83,7% от показателя начала февраля 2022 года — 185 из 221 ЖК. Эта цифра остается более или менее стабильной в течение последних месяцев.
Наибольшее удорожание квадратного метра наблюдается в сегментах элит (+46,1%) и эконом (+44,3%). Рост цен в популярных среди покупателей классах комфорта и бизнеса составил 35,5% и 34,4% соответственно. На начало февраля 2023 года большинство предложений недвижимости сосредоточено в ценовом диапазоне 34 000 — 54 000 грн, среди них преобладают объекты класса комфорт.
Традиционно самое большое количество новостроек, как и предложений квартир, — в Голосеевском районе Киева. Более половины из них (16 из 29 ЖК) составляют объекты комфорт-класса. Второй по объемам строительства — Печерский район, где 15 из 26 ЖК позиционируются в бизнес-классе, остальные — в элит. В Шевченковском районе Киева строится 24 ЖК, большинство из которых относятся к бизнес-классу. Меньше новых домов возводят в Оболонском (11 ЖК) и Деснянском (10 ЖК) районах. При этом предложение новых квартир в Деснянском районе вдвое превышает предложение в Оболонском, преобладают жилье в ЖК экономкласса.
Киевская область
В Киевской области на начало февраля 2023 года возобновили работу 204 стройплощадки из 263, работавших год назад (77,5%). Квадратный метр в окрестностях столицы в среднем подорожал на 34,1% до 31 844 грн. Наиболее активный рост цен в пригороде, как и в столице, наблюдался летом, в то время как с октября по февраль цена практически не менялась.
Стоимость квадратного метра больше выросла в новостройках класса комфорт — на 33%, до 29 992 грн. Квартиры в новостройках классов эконом и бизнес подорожали на 30% и 30,1% соответственно. Рост цен в позиционируемых в классе элит объектах составил 28%. Большинство предложений столичного региона относятся к классу комфорт и бизнес и ценового диапазона 26 000 — 32 000 грн.
Больше всего объектов, которые активно строятся и продаются — в Ирпене (41 ЖК), Софиевской Борщаговке (17 ЖК), Броварах, Гостомеле (по 13 ЖК) и Буче (12 ЖК). По объему квартир в продаже лидеры — Софиевская Борщаговка и Бровары, несколько меньше предложений в Крюковщине, Ирпене, Буче.
Львов
Количество новостроек в активной стадии строительства и продаж во Львове и Львовской области сегодня такое же, как было до российского вторжения — 218, в течение года эта цифра менялась несущественно. Средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 82,7%, до 45 706 грн. Как и в Киеве, наиболее активный рост цен пришелся на период июня-сентября.
Большинство львовских объектов представлены в ценовом диапазоне от 24 000 до 34 000 грн, в структуре предложения доминирует комфорт-класс. Наибольшую динамику роста цен наблюдаем в объектах бизнес-класса, где стоимость квадратного метра за год выросла более чем вдвое — на 109%. В сегменте эконом рост за год составил 66,7%, комфорт — 60,3%, элит — 58,7%.
Наибольший объем предложения квартир в новостройках в Львове сосредоточен в Шевченковском (35 ЖК) и Сыхивском (32 ЖК) районах. В обоих районах преобладают объекты комфорт и бизнес-класса.
Одесса
В Одессе и области квадратный метр в новостройках за год войны подорожал в среднем на 48,4%. При этом, если перед войной в городе было 180 активных стройплощадок, то сейчас только 131 (72,8%), но с ноября их количество постепенно растет.
Как и в других регионах, самая активная цена на недвижимость в новостройках Одессы росла в течение лета 2022 года, в октябре рост прекратился, а с декабря наблюдается даже снижение цен, в среднем на 2,3% за 2 месяца.
За год квадратный метр больше подорожал в сегментах эконом и элит — на 59% и 57% соответственно. Рост средней цены в новостройках комфорткласса составил 46,1%. А интереснейшая динамика — в бизнес-классе: за год стоимость квадратного метра там выросла в среднем на 39,5%, однако именно в этом классе наблюдается наибольшее снижение цены в течение сентября 2022 — февраля 2023 года, которое составило 5,1%.
Большинство предложений в одесских новостройках представлены в сегментах комфорт и бизнес, в ценовом диапазоне от 24 000 до 38 000 грн. Географически по количеству новостроек лидером является Приморский район города, где сейчас квартиры продаются в 30 ЖК, из которых 16 позиционируются в классе элит. В Киевском районе активно строятся 25 ЖК, из них 12 принадлежат к комфортклассу.
