Сейчас 70-80% рынка – это эконом-сегмент, главная задача которого, чтобы дом был дешевый, – Артур Мхитарян
Вопреки кризису и прочим проблемам в стране, в столице все чаще можно заметить строительство элитных многоэтажек. И это не просто инвестиция застройщика под будущий спрос – жилье в большей степени строится за деньги покупателей. Цена за квадратный метр в этом сегменте стартует от $2 тыс.
Кто же покупает это жилье? Еще недавно костяк покупателей богатых квартир составляли молодые успешные чиновники. Так называемая новая политическая элита. Сейчас, это себе могут позволить молодые предприниматели, стартаперы, представители IT- сферы.
Причем в последнее время они являются такими инвесторами, которые покупают не одну квартиру, а ряд квартир, как вложение. Такие покупатели финансируют строительство на ранних стадиях для того, чтобы получить квадратные метры практически по себестоимости, а потом просто перепродать.
Но есть и те, кто потом неплохо зарабатывает на аренде. А этот рынок также развивается динамично и стабильно. Поэтому в него идут и сами девелоперы. Так, например, Taryan Group, которая строит элитное жилье, запускает сервисный центр, который будет заниматься всеми текущими вопросами по аренде.
Как это будет работать, стоит ли ждать снижение цен на квартиры и как дальше будет развиваться рынок недвижимости, НВ Бизнес спросил у Артура Мхитаряна, основателя компании Taryan Group.
– В каком сегменте преимущественно работает ваша компания?
– Это премиум-сегмент, но, если исходить от цены, можно сказать бизнес-премиум. Речь идет о порядке $2 тыс. за квадратный метр.
– Мне известно, что Познякижилбуд работал в эконом-сегменте. Сейчас какие там перспективы?
– Свои первые проекты Познякижилбуд строил на Харьковском массиве в конце 1990-х, но потом пошел в центральную часть Киева и начал строить там элитное жилье. Сейчас Taryan Group, куда входит Познякижилбуд, фокусируется на премиальном сегменте. Мы делаем то, что у нас получается хорошо — качественные дома с качественным образом жизни внутри.
– Чем вызван ваш фокус на премиальном сегменте? Это только потому, что у вас есть в этом экспертиза или рынок сейчас неблагоприятный для эконом-сегмента?
– Я думаю, из-за экспертизы. На сегодняшний день 70-80% рынка – это эконом-сегмент, главная задача которого, чтобы дом был дешевый. Эконом-сегмент конкурирует за счёт цены. Я не могу сказать, что мы большие специалисты в том, как строить очень дешево. Если мы будем фокусироваться только на том, чтобы экономить, я думать, нам не удастся реализовать те цели, которые мы ставим. Мы специалисты в создании правильного, качественного продукта с правильной идеей и концепцией. Наши проекты должны показать лучшее будущее, лучший образ жизни.
– Но все-таки, как вы оцениваете ваш опыт в эконом-сегменте?
– Мы никогда не строили недорогого жилья, поскольку, над созданием наших домов работает не одна, а целых три команды. Это девелоперская компания Taryan, где формируются идеи и концепции, Познякижилбуд строит качественный дом, команда Tsarsky организовывает в этом доме сервисы и правильный образ жизни для людей.
– Какой спрос на такое жилье в Киеве? Сколько есть таких людей, которые готовы платить по $2 тыс. за квадратный метр?
– Исходя из тех данных, которыми мы располагаем относительно проектов, что есть на рынке, то 20-30% рынка – это объекты подобного класса в похожем ценовом сегменте. Но все равно они не такие, у них нет тех сервисов, которые есть у нас, у них нет той экспертизы, которая есть у нас. Они в основном пытаются сделать «более качественный дом», фокусируются на более дорогих материалах. Мы хотим изменить образ жизни людей, создать для них новые потребности. Знали ли люди, что они хотят жить в доме, где есть парк на крыше или бассейн на крыше? Мы создали такие проекты и это стало трендом и новой потребностью для покупателей и застройщиков жилья премиум-класса.
– Это с точки зрения предложения. А если говорить о тех людях, кто покупает эти квартиры. Кто эти люди? Какой портрет такого человека?
– Покупатели очень разные. Это могут быть молодые семьи, которым покупают родители, это могут быть молодые успешные люди, айтишники или стартаперы. Причем в последнее время они являются такими инвесторами, которые покупают не одну квартиру, а ряд квартир, как вложение. Если говорить про конечного потребителя, то это успешные и предприимчивые люди.
– Давайте больше поговорим об инвесторах. Если в цифрах, при какой цене они входят, при какой цене они выходят, что можно заработать на квартире в таком доме, как вы строите?
– На сегодняшний день квартиры в наших домах продаются в среднем по цене около $2 тыс. за квадратный метр. Сейчас где-то 40-50% покупателей – это инвесторы. Есть иностранцы, которые вкладывают в украинский рынок жилья. Инвесторы — это люди, которые покупают на раннем этапе те проекты, в которые они верят. Поскольку дом на ранней стадии - цена для этого дома довольно низкая, но в будущем она может вырасти на 30-50%. Если экономика в стране будет быстрее развиваться, то цены будут еще выше. И люди понимают, что сейчас недвижимость — это хорошее место для сбережения денег. Например, иностранцы выкупили чуть ли не 20% нашего дома с парком на крыше.
– Не все инвесторы хотят продавать свою квартиру. Это, пожалуй, самый простой вариант. Зарабатывают ли люди на аренде этих квартир?
– Конечно, зарабатывают. Если дом качественный с точки зрения концепции, реализации и сервисов, люди предпочтут оставить квартиру и сдавать её в аренду. Если дом заселен на 90%, там начинается жизнь, там начинается активность и даже те, кто покупал, чтобы потом продать — быстро делают ремонт и сдают, понимая, что этот дом востребованный.
– Вы же тоже сдаете в аренду квартиры в таких домах?
– Мы хотим сделать новую услугу для наших покупателей, которые хотят сдавать квартиры – создать для них сервисный центр, который будет заниматься всеми текущими вопросами по аренде. Такая практика уже существует в Дубае и во многих других странах — люди покупают апартаменты, сдают их тем, кто занимается обслуживанием, и ежемесячно получают деньги. С этого момента они не платят эксплуатационные, а только зарабатывают прибыль.
В свою очередь, мы организовываем полный сервис, как в пятизвездочных отелях, для тех, кто будет эту квартиру арендовать. То есть люди смогут заказывать еду на дом, у них в квартирах будут убирать и так далее. Таким образом, у человека, который приезжает в Киев по работе или в других целях будет выбор - жить в отеле или жить у нас. У нас он получит практически тот же сервис, но по меньшей стоимости.
– Давайте сравним стоимость проживания в отеле Hilton с вашим домом.
– Номер в отеле Hilton стоит около $350. Если не ошибаюсь, это 30 метровые апартаменты. Наши квартиры — минимум, 60 метров. В одном из наших домов аренда обойдется до $2 тыс. за месяц (мы еще считаем). Если делить на дни, то цена у нас будет дешевле, чем в отеле. Даже если говорить об однокомнатной квартире, речь пойдёт не о студии, где все в одной комнате, а о формате one bedroom — отдельно спальня, отдельно кухня и гостиная.
– Если говорить по эконом-сегменту, то все сейчас опасаются, что построено очень много жилья, нет спроса на это жилье и возможный обвал цен. Как вы оцениваете эту ситуацию? Сбудутся ли такие прогнозы?
– Давайте разберем, что «пузырь на рынке недвижимости» — это наличие ажиотажного спроса, сопровождающийся несправедливо завышенной ценой, что вызывает дальнейший рост спроса. А сейчас мы видим ажиотажное предложение и стабильный спрос.
Многие кто говорит о «пузыре» ссылаются на статистику, что на рынке избыток предложения, но якобы мало сделок. Дело в том, что посчитать количество сделок невозможно. Дом строится 2-3 года и все это время продаются квартиры, а в реестр прав собственности данные попадают только после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому не верьте цифрам сделок, их просто нет.
Что будет дальше с рынком? Если спрос сократится — девелоперы и застройщики станут просто меньше строить. Ажиотаж спадет сам по себе.
– А что делать с этими объектами, которые сейчас заканчивают, их много? Их же надо как-то окупать?
– Если их строят, значит есть покупатель.
– Несмотря на количества сделок, которые сейчас заключаются на рынке, я думаю, что покупателей не так много.
– Я считаю, что, если что-то строится, значит покупатель есть. Если покупатель завтра закончится – компании будут строить меньше. Застройщики поймут, что рынок насыщен, и спрос не разогреть ни агрессивной рекламой, ни уменьшением площади квартир. Но в активном строительстве есть свои преимущества. Стимулируется развитие смежных отраслей, создаются рабочие места, снижаются риски возникновения пузырей в будущем, когда спрос возрастет благодаря экономическому росту и ипотеке. Рынок все отрегулирует.
– Эти все дома – это инвестиционные деньги, это не свои. Поэтому обвала цен не может быть. Правильно я понимаю? То есть это не дома, которые построили за свои средства, и затем планируют продать. А это дома, в которые вложили деньги инвесторов?
– Если инвесторы покупают, то обвала быть не может, потому что застройщики строят за их деньги. Они платят деньги раньше, чем строится дом. Другой вопрос, если компания строит за свои деньги, а потом хочет продать, а оно не продается.
– Так вот сейчас на рынке каких больше квартир: строящихся за собственные средства или за инвестиционные?
– Каждый случай индивидуальный. Если говорить про эконом-сегмент, то я думаю, что все стройки идут больше за инвестиционные средства, средства покупателей. Обычно квартир продаются плюс-минус столько же, сколько строится. Ситуация за последние пару лет не изменилась. Если посмотреть на то, что год назад было сдано или два года назад, то там почти уже ничего не осталось в свободной продаже. А покупателям предлагают квартиры, которые только строятся в новых домах.
– С эконом-сегментом более-менее понятно. А если смотреть на сегмент, в котором вы работаете, какая там ситуация?
– Если в эконом/комфорт классе главный инструмент конкуренции — скидки и низкая цена, то девелоперы элитного сегмента соревнуются в том, кто предложит покупателю больше ценности по той же стоимости квадратного метра. Покупатель элитной недвижимости стал более требовательным. Люди уже не хотят покупать просто квадратные метры, они хотят получить новый образ жизни! Они хотят получить что-то особенное. Покупатель смотрит, что за его деньги он получит кроме квартиры, какие сервисы будут и дополнительная инфраструктура.
Если говорить о премиум-сегменте, то коротко можно охарактеризовать так: выиграет тот, кто предложит больше ценностей покупателю за те же деньги. На рынке уже происходит дифференциация. Цены на проекты, где застройщик думает только как бы подешевле построить, подороже продать и строит безликие коробки, снижаются. Для таких застройщиков будет возможен кризис, но именно для их бизнеса.
Спрос на проекты, где для покупателей создается качественная жизнь, будет расти, как и цена на них. Хорошего и качественного предложения в центре Киева мало и спрос на него будет всегда.
