Ритейл/Недвижимость

3 августа, 09:00

Эксклюзив НВ

Суммы налогов растут. Почему оценочная стоимость жилья при продаже оказалась выше реальной

Недвижимость в Украине подешевела на 10−15%, тогда как оценочная стоимость формируется на основе довоенных данных о ценах. Это влияет на размер налогов, которые придется заплатить при купле-продаже жилья. В Фонде госимущества предлагают подождать

У покупателей и продавцов жилья в Украине выросли затраты при заключении сделок купли-продажи. По информации Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), проблемой является размер оценочной стоимости объекта, который превышает договорную цену. Налоги, которые уплачивают стороны, рассчитываются в таких случаях по результатам оценки, т. е. покупателям и продавцам приходится платить больше.

АСНУ обратилась к регулятору — Фонду госимущества — с просьбой отреагировать на ситуацию. В ФГИ говорят, что со временем ситуация выровняется.

Подпишитесь, чтобы прочитать целиком

Нам необходима ваша поддержка, чтобы заниматься качественной журналистикой

Подписаться
Первый месяц 1 ₴. Отписаться можно в любой момент

Что происходит

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предоставить независимую оценку ее стоимости. Это позволяет избежать манипуляций: продавцы и покупатели могли бы занижать реальную стоимость объекта в договоре купли-продажи, чтобы сэкономить на налогах. Последние годы система работала по-разному. Например, с 2018 года подать данные в Единую базу и получить отчет об оценке имущества можно было только через четыре площадки, которые связывали с экс-депутатами Антоном Яценко и Виталием Хомутынником. За справку об оценке нужно было заплатить 1,8 тыс. грн. В феврале 2020 года получить оценку в Единой базе Фонда госимущества можно было уже без посредников.

В пресс-службе Фонда госимущества рассказали, что данные о ценах на недвижимость в разных регионах страны формируются из нескольких источников. Из открытого доступа, данных о ценах в договорах купли-продажи, которые в Единую базу вносят нотариусы, а также из информации об оценочной стоимости, которую подают оценщики.

«Эти данные, особенно из открытых источников, не отображают реальной картины. Они показывают только „хотелки“ продавцов», — говорит директор АН Брок-Риелти Дмитрий Корчев. Но в довоенное время недвижимость дорожала, благодаря чему рыночная и реальная стоимость объектов совпадали. Сейчас же ситуация изменилась — цены на квартиры во многих регионах стали снижаться. «Оценочная стоимость объектов недвижимости в разы превышает их рыночную (договорную) стоимость. И, судя по ситуации на рынке, такие случаи будут встречаться чаще», — говорится в сообщении АСНУ.

При заключении договора купли-продажи покупатель и продавец должны уплатить налоги, рассказывает Дмитрий Корчев. Это госпошлина — 1% от стоимости жилья (но не ниже оценочной), пенсионный фонд — 1% и выписки из госреестров, что составляет еще несколько тысяч гривен. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, стоимость которых может колебаться от 3 тыс. до 10 тыс. грн в зависимости от месторасположения и стоимости объекта.

Но если владелец получил право собственности на жилье менее трех лет назад, то ему придется дополнительно уплатить налог в размере 5%, а также 1,5% военного сбора от стоимости жилья. Если же речь идет о продаже третьего объекта или собственник — нерезидент Украины, то дополнительно придется заплатить 18% и 1,5% военного сбора. «Представьте, что человек решил продать гараж, квартиру, загородный дом и планирует уехать из Украины. Представляете, сколько налогов ему придется заплатить?», — говорит Дмитрий Корчев. Он приводит пример, когда при реальной стоимости хрущевки на окраине Киева без ремонта в 1,089 млн грн, модуль оценочной платформы оценил ее в 1,379 млн грн. Сторонам пришлось платить налоги исходя из более высокой цены.

Директор АН Град из Днепра Наталья Бабушкина говорит, что разница между реальной и оценочной стоимостью на некоторых объектах может достигать 20−25%. «Жалобы уже поступали из Тернопольской, Ивано-Франковской и Ровенской областей», — говорит президент АСНУ Юрий Пита. И добавляет, что цены на недвижимость в Харькове упали на 40−50%, тогда как оценочная стоимость находится на довоенном уровне.

В ФГИ говорят, что о проблеме знают. «С начала военного положения наблюдается существенное снижение активности на рынке недвижимости, и, соответственно, существует объективная проблема с количеством объектов для сравнения, необходимых для корректного формирования оценочной стоимости», — говорится в ответе пресс-службы на запрос НВ Бизнес. И добавляют, что в открытых источниках много предложений с довоенными ценами, что также влияет на оценку. В Фонде госимущества считают, что ситуация начнет нормализоваться по мере пополнения базы с новыми ценами на недвижимость. Для этого можно обратиться к оценщику, который может сделать отчет и указать в нем, что жилье стоит дешевле. Но слишком низкую цену могут не зарегистрировать в единой базе, поэтому специалисты не рискуют существенно уменьшать оценочную стоимость объектов недвижимости.

Другие новости

Все новости