Ритейл/Недвижимость

7 июня, 07:50

Эксклюзив НВ

Дорогая столица. Почему в Киеве дорожает жилье, хотя сделок нет — интервью с совладельцем группы Ковальская

Сергей Пилипенко о возобновлении строительства жилья и коммерческих объектов компании, поведении покупателей и ценах на квартиры

Российские ракеты летают над Киевом, но уже четверть строек возобновило свою работу, говорит совладелец группы компаний Ковальская Сергей Пилипенко. Уже сейчас понятно, что сроки ввода домов в эксплуатацию сдвинутся на полгода-год. Цены на квартиры растут из-за повышения себестоимости, хотя покупатели пока не спешат покупать квартиры в новостройках. Как бизнес работает с банками в условиях войны, сколько стоит построить бункер и какие технологии позволят девелоперам быстро отстроить разрушенное российскими оккупантами жилье, Сергей Пилипенко рассказал в интервью НВ Бизнес.

Застройщики, в том числе Ковальская, возобновили работы на стройплощадках. Почему, если риск обстрелов не миновал?

Мы живем в военное время, военные риски действительно есть. Оцениваем их как умеренные — следим за тем, как посольства других стран возвращаются в Киев и возобновляют работу. Наши основные стройки и активы находятся в столице, мы видим официальные заявления Виталия Кличко и других лиц, которые непрямо говорят, что можно потихоньку возвращаться в Киев.

Еще в начале апреля мы запустили свои промышленные предприятия по выпуску бетона, железобетонных конструкций и пр. В начале мая возобновили строительство.

Сколько, по вашим данным, строек работает в Киеве?

Реально — не более 25%.

Работы на большинстве стройплощадок не ведутся?

Работы могут идти, но потребление строительных материалов составляет лишь 15% от довоенного объема. В первую очередь запустились объекты, которые находятся на финальной стадии, по остальным динамика строительства в разы ниже довоенной.

Это значит, что сроки строительства домов затянутся?

Подпишитесь, чтобы прочитать целиком

Нам необходима ваша поддержка, чтобы заниматься качественной журналистикой

Подписаться
Первый месяц 1 ₴. Отписаться можно в любой момент

Все зависит от того, как долго будет длиться этот период. Если девелоперы будут работать в сниженном в два раза темпе полгода-год, соответственно, сроки строительства сдвинутся на год.

Даже если полноценная работа на стройках сейчас возобновится, то дома будут введены в эксплуатацию с задержкой минимум на шесть месяцев. А по-хорошему — это год и больше у большинства застройщиков.

Как бизнес работает с банками во время войны

Как сейчас себя ведут банки в общении с девелоперами? Предоставляют льготные кредиты?

Застройщиков напрямую банки не кредитовали. При этом действовали ипотечные программы, которые были разработаны под конкретные объекты. Ипотека сейчас практически отсутствует, а кредиты девелоперам не выдают. Банки ушли от кредитования всех отраслей, кроме аграриев и тех, кто так или иначе связаны с оборонкой.

А если говорить о вашем производственном подразделении? Вы брали кредиты на его развитие.

У нас есть кредитные линии, которые действовали еще до войны. Мы их обслуживаем. Но понимаем, что выдача новых займов или расширение сотрудничества с банком сейчас практически невозможно.

Сервис Лун сообщил, что цены на первичном рынке выросли за время военных действий. Повышали ли вы цены на жилье?

Мне кажется, что это утверждение очень спорное, поскольку сделок на рынке на данный момент практически нет.

Они говорят о заявленных ценах на квартиры.

Цену формирует рынок, поэтому подорожание — это желание застройщиков, которое продиктовано объективным фактором — ростом себестоимости строительства уже на 15−20%. Это происходит из-за нарушения логистических цепочек, уменьшения спроса, дефицита определенных позиций, особенно импортных комплектующих, и пр.

Застройщики осторожно пытаются намекнуть, что цены снижаться не будут, чтобы простимулировать покупателей к покупке или погашении рассрочки.

Многие девелоперы в марте-апреле просили клиентов не оплачивать рассрочку…

Мы тоже не брали плату. Так поступили большинство застройщиков, поскольку работы на объектах были остановлены. Естественно, девелоперы понимают тяжелую ситуацию людей, которые искали безопасное место для себя в Украине или за ее пределами, пытаясь решить насущные задачи.

И рассрочка в такой ситуации — неуместна. Сейчас, по мере того как открываются объекты, возобновляется строительство, девелоперы ожидают появление денежного потока от новых продаж и по существующим рассрочкам.

Вы просите покупателей квартир возобновить выплаты по рассрочкам с 1 июня, я правильно понимаю?

Мы информируем наших клиентов о том, что с 1 июня мы возобновляем обязательные платежи по рассрочкам.

Вы несколько раз говорили о продажах квартир. Ковальская продала хоть одну квартиру с момента начала войны?

Нет.

Покупатели не спешат приобретать жилье во время войны, признает Сергей Пилипенко / Фото: пресс-служба Ковальской

Потенциальные покупатели интересуются покупкой жилья?

Отделы продаж у нас заработали недавно — две недели назад, визиты, скорее, носили ознакомительный характер. Посетителей интересует, работаем ли мы, в каком режиме, какие у нас цены и объекты.

На моей памяти, с 24 февраля по 1 мая к нам поступило восемь звонков от тех, кто интересовался покупкой. Это всё.

Как война повлияет на подход к проектированию домов

Архитекторы говорят о том, что война и соседство с Россией вынудят нас изменить подходы к строительству. Например, нужно создавать в домах бомбоубежища. Вы понимаете, как будут выглядеть ваши следующие проекты?

Я очень рад, что Ковальская всегда строит подземные паркинги, и когда в Киеве велись бомбардировки, наши жители были обеспечены надежным укрытием. Наши эксплуатирующие организации провели туда воду, свет, интернет, т. е. полностью оборудовали наши подземные паркинги для полноценного пребывания людей. И увидели, насколько это востребовано. Также я понимаю, что нужно было учесть некоторые нюансы: вентиляцию, дополнительные двери, защиту, автономные источники питания и т. д.

Мы будем проектировать наши объекты таким образом, чтобы их части можно было использовать как бомбоубежища. Новые требования по безопасности должны быть продиктованы изменениями в строительных нормах, и это будет касаться только нового строительства. А пока это в процессе, мы изучаем международный опыт и пытаемся его адаптировать в наших условиях.

Тут нужно учитывать еще один аспект: сейчас много спекуляций о том, что Украина будет использовать израильскую модель. Но мы все должны понимать и обратную сторону медали — это ведет к удорожанию строительства. Причем к существенному.

Если мы утолщаем бетонные стены или делаем более насыщенное армирование, это удорожает строительство. Если мы строим паркинг, себестоимость которого сейчас составляет, например, $15 тыс. за одно машиноместо, то в случае, если это будет полноценное бомбоубежище, оно будет стоить $40 тыс. Никто сейчас толком не может оценить, сколько будет стоить строительство бомбоубежища и на какое количество людей оно необходимо. Например, строится ЖК на 600 квартир, берем на 1−1,2 тыс. человек. На тысячу человек должно быть рассчитано все: автономное электричество, автономные инженерные сети, вентиляция, вода и пр. Это все надо будет обеспечить, правильно?

Вопрос, я так понимаю, готовы ли покупатели за это платить?

Да. В Израиле, например, в каждой квартире есть комната без окон, связанная с ядром здания, и ее минимальная площадь составляет 10 кв. м. Если мы берем среднюю площадь однокомнатной квартиры 40 кв. м, из них 9 кв. м — это бункерная часть. Соответственно, полезная площадь квартиры будет сокращаться.

Жить в такой квартире некомфортно.

Это будет кладовка. Люди будут вынуждены покупать квартиру большей площади, уже не 40 кв. м, а, например, 47−49 кв. м. Снова же, это косвенное удорожание строительства. Себестоимость объекта возрастает. Но готов ли к этому рынок? Мы, строители, можем выполнить любую задачу.

Масштабная ипотечная программа способна решить эту проблему?

Конечно, поскольку появляется более длинный период для выплаты стоимости объекта. В этом случае фактор роста себестоимости уже не такой чувствительный, особенно если кредит выдается на 10−15 или даже на 20 лет.

Об офисных центрах Ковальской

Помимо жилья у Ковальской еще есть несколько крупных офисных проектов. Это БЦ на территории Unit City. И Nuvo Business Park на ул. Жилянской. Что с этими проектами сейчас?

Мы возобновили строительство офисных кампусов в Unit City, они находятся на финальной стадии — выполнено около 90% работ. В ближайшие несколько месяцев работы там завершат и эти объекты будут введены в эксплуатацию.

К строительству бизнес-парка Nuvo на ул. Жилянской мы так и не приступили, поскольку не получили разрешение Министерства культуры. Минкульт сейчас заработал, Государственная инспекция архитектуры и градостроительства возобновляет работу, заработали реестры. Думаю, в ближайшее время мы получим разрешение и оформим все документы. Но начальная фаза строительства очень капиталоемкая, поэтому начинать не спешим.

До конца войны вы не приступите к реализации этого проекта?

Однозначно. Я думаю, что во время войны никакой крупный банк или инвестор не решится вкладывать в новое строительство.

В первом чтении Верховная Рада приняла законопроект о компенсации за поврежденное или потерянное жилье. Сколько нужно времени для того, чтобы отстроить или отремонтировать дома в условном Чернигове?

Все зависит от степени повреждений. Но если мы говорим о том, что жилой фонд разрушен полностью, то это занимает от полутора до двух лет.

Есть в Украине мощности, которые позволят объединиться девелоперам и оперативно восстанавливать города?

Да. Я не знаю, будут ли девелоперы объединяться. Но точно предложат свой вариант.

Год или два назад вы говорили о проекте строительства панельных домов из сборных конструкций. Может ли эта технология стать решением вопроса для быстрой отстройки городов?

Конечно. У таких проектов ниже себестоимость, на треть меньшие сроки строительства, и это, можно сказать, готовые решения для комплексной застройки. Мы говорим только о новом типе крупнопанельного строительства, а не убогой серийной советской застройке. Лучшие образцы мировой архитектуры, которые мы видим в европейских городах, очень широко применяют систему сборных железобетонных конструкций. Такие дома есть в Копенгагене, Гамбурге, Лондоне и так далее.

Война подтолкнула нас к этому проекту, и мы считаем его перспективным. Создана рабочая группа в Ковальской, разрабатываются концепции. Я думаю, что на эту разработку у нас уйдет от нескольких месяцев до полугода.

Первый пилот будет в Киевской области?

Скорее всего, да, в Киеве или в Киевской области.

Сейчас идет процесс восстановления объектов инфраструктуры в Киевской области. Растет ли спрос на железобетонные конструкции?

Да. Мы принимаем участие в реконструкции нескольких мостов, которые были разрушены. Но это не тот объем, который бы загрузил нас на длинный период. За две недели мы полноценно выдаем весь этот объем.

Как сейчас себя ведет бизнес? В прошлом году вы говорили, что график производства у вас расписан на год вперед…

Да, так и было. Сейчас мы загружены не больше чем на 25%, по некоторым направления наполовину, это я говорю о сегменте сборных железобетонных конструкций и сухих строительных смесях. Мы видим позитивную динамику. Рассчитываем, что к концу лета выйдем на стабильные 50% загрузки, но это будет прямо зависеть от притока инвестиций в строительный рынок.

Другие новости

Все новости