Рятування потопаючих. Мільярдний бізнес ЖЕКів переходить у приватний сектор

Рятування потопаючих. Мільярдний бізнес ЖЕКів переходить у приватний сектор

Мільярдний бізнес ЖЕКів переходить у приватний сектор. Глобальна операція з перетягування комунального сервісу з соціалізму в капіталізм запланована на середину літа.

За радянських часів в Україні практично на кожному багатоквартирному будинку висіла синьо-червона табличка Наші будинки — нам їх берегти. Тобто не покладатися на всемогутню роль ЖЕКу українців вчили давно. Але, з огляду на рівень розрухи житлового сектора, урок був засвоєний погано.

З 1 липня 2016 року доведеться його повторити. Повної чинності набуває закон, ухвалений у травні 2015‑го,— Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку. Будинки знімають з балансу комунальних підприємств і віддають мешканцям. Громадянам запропоновано замість свого ЖЕКу вибрати керівну компанію, яка відповідатиме за ремонт і утриманням їхніх споруд та прибудинкового господарства. Тим, хто до 1 липня цього не зробить, міська влада сама призначить керівного. У будь-якому разі зрозуміло одне: монополії ЖЕКів настав край.

"Я не знаю, який масив буде виведений з ринку, проте частина ЖЕКів має піти або на реструктуризацію, або на ліквідацію",— каже Альона Бабак, народний депутат, заступник голови парламентського комітету з питань будування, мостобудування та житлово-комунального господарства.

У результаті в усіх містах пожвавилися ініціативні групи, які стали створювати так звані ОСББ — об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. А також розправив плечі бізнес, реєструючи компанії, які готові замінити ЖЕКи на сконі.

Наприклад, литовська компанія Civinity, які вже 25 років керує житловим сектором у країнах Прибалтики, відкриває свій офіс у Львові. Володимир Гарцул, її представник, каже НВ, що литовці оцінюють український ринок як перспективний. Інвестиція стане рентабельною, коли компанії вдасться взяти в керування 1 млн кв. м. Це приблизно до 10% ринку Львова.

Загалом же комунальники обслуговують житловий сектор, куди входять 19,4 млн квартир, за що українці платять їм понад 40 млрд грн на рік. Велика частина цих коштів йде або в пісок, або в кишеню бюрократії. “ЖЕКи обслуговують будинки без контракту, і незрозуміло, за що вони беруть гроші,— пояснює Гжегож Гайда, керівник проекту IFC-group Енергоефективність у житловому секторі України.— Чиновники сидять на грошових потоках і таким чином заробляють на цьому".

 


КОММУНАЛЬНЫЙ МИССИОНЕР: Константин Киричук посвящает много свободного от своей основной работы времени обучению киевлян правилам организации ОСМД
КОМУНАЛЬНИЙ МІСІОНЕР: Костянтин Киричук присвячує багато вільного від основної роботи часу навчанню киян правилами організації ОСББ


    

Хто в хаті господар

31 березня під час Міжнародного інвестфоруму в Києві Тетяна Бойко, керівник житлово-комунальних програм громадянської мережі Опора, послалася на результати дослідження фонду Демократичні ініціативи. 45% опитаних українців, відповідаючи на питання, хто є власником їхнього будинку, назвали ЖЕКи, місцеву владу, але не себе. “І це найбільша проблема,— говорить Бойко.— Половина українців не усвідомлюють себе співвласниками будинку".

А за 24 роки масової та фактично безкоштовної приватизації квартир плюс активних купівлі-продажу на ринку нерухомості багатоквартирні будинки вже давно перетворені на приватний сектор. Гайда наводить приклад сусідів України у соцтаборі. У Польщі, Чехії, Словаччини, Естонії люди викуповували своє житло у держави за повну ціну, в деяких випадках сплачуючи частину. Потім муніципалітет віддав у приватну власність і сам житловий фонд. Тобто зняв зі свого балансу комунальні контори та виставив їх на приватизацію.

“У Центральній Європі старі ЖЕКи були замінені новими керівними компаніями,— розповідає Гайда.— У вас це теж відбудеться".

Україна, на думку польського експерта, який живе тут уже десять років, затягнула з цим процесом, але тепер прийшла і її черга. Після того як 14 травня 2015 року парламент ухвалив закон Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, українцям було дано рік на прийняття важливого рішення.

Перший його варіант — це той, за якого ініціативна група у кожному домі проводить збори та за результатами голосування створює ОСББ, яким або керує сама, або наймає професійного управителя. Той укладає договір з компанією, яка буде обслуговувати будинок і прилеглу територію. А кошти, що раніше платили в ЖЕК, який імітував діяльність, тепер підуть виконавцям, яких виберуть члени ОСББ. Вони ж контролюватимуть виконання контракту. Договір на обслуговування укладається на рік і після завершення цього строку може бути продовжений або анульований.

Половина українців не усвідомлюють себе співвласниками будинку
Тетяна Бойко,
керівник житлово-комунальних програм громадянської мережі Опора

Варіант номер два: ту само операцію можна провернути, не створюючи ОСББ, а обравши ініціативну групу, яка від імені мешканців знайде заміну ЖЕКу. Це прийнятна форма для невеликих будинків до п'яти поверхів, де, на думку Сергія Масліченка, старшого менеджера департаменту енергоефективності ЄБРР в Україні, ОСББ створювати недоцільно.

Таких будинків в Україні переважна більшість — приблизно 160 тис. Але для тих, хто не створить ОСББ, і місця для маневрів мало. Наприклад, вони не зможуть брати участь у державних або муніципальних програмах з фінансування або кредитування утеплення будинків, ремонту комунікацій, встановлення лічильників тощо. Це прерогатива ОСББ.

Третій варіант — нічого не робити. Місцева влада після 1 липня сама призначить керівну компанію. А та на свій розсуд встановить і тарифи, і правила гри. У цьому разі, упевнений Гайда, будинок ризикує повернутися в темне минуле.

“Якщо не я вибрав компанію, а хтось інший, вона лояльно до мене ставитися не буде,— попереджає експерт.— Вона опікуватиметься мною не як клієнтом, а як якимось трофеєм".

І хоча більшість українців ще не відчули масштабу майбутніх перетворень, інтерес до формування нового ринку послуг пожвавився. Соціальні мережі переповнені інформацією про нововведення. Активісти відкрили незліченну кількість сторінок, тлумачачи закон і підзаконні акти, а також поширюють інформацію про позитивний і негативний досвід колег.

Практично в усіх містах апостоли нової комунальної ідеї пішли в народ, розгорнувши школи з навчання керівників ОСББ. Костянтин Киричук, голова асоціації ЖБК та ОСББ,— один з них. Ще недавно його семінари в напівпідвальному приміщенні житлового будинку в спальному районі Києва відвідувало лише кілька осіб. Тепер — не менше 50.

“Ми людям говоримо: все, спливли старі часи,— розповідає Киричук.— Тепер ми все робимо самі. Люди зрозуміли, що це не жарти. З 1 липня будинку опиняться в їхній власності, і вони самі повинні вибрати форму керування".

 

Дослідний варіант

У країні налічується 240 тис. багатоквартирних будинків, які до недавнього часу обслуговувало 4,5 тис. комунальних ЖЕКів. Є будинки, в яких лише три-п'ять квартир, а є і такі, де кілька сотень. На цьому різнокаліберному масиві поки організовано лише 14.822 ОСББ, що керують дещо більше, ніж 17 тис. багатоквартирних будинків.

1 тис. ОСББ з'явилася за останній рік — Україною пройшла легка хвиля комуналізації всієї країни. Наприклад, у Павлограді за п'ять місяців народилося 62 нових об'єднання. В Ужгороді за три місяці — 19, і це приріст на 15%.

Альона Бабак днями повернулася з Кривого Рогу. “Мені сказали, що за два місяці там створено 41 ОСББ,— розповідає нардеп.— Це безпрецедентний випадок".

Бабак і сама тепер задумалася над перспективами самоврядування у своєму житлі. На київському Печерську, де вона живе, мешканці десяти найближчих будинків вирішили створити асоціацію ОСББ, куди увійде весь провулок. Асоціація опікуватиметься питаннями, які мав розв'язувати ЖЕК,— обслуговуванням прибудинкової території, озелененням та іншим.

“Ми не будемо платити ПДВ,— називає Бабак одну з фіскальних переваг неприбуткової організації.— Нерівні умови? Ну, вибачте, це наше право самоврядувати. Це реально вигідно".

Те, що самоврядувати — реально вигідно, киянин Віктор Березенко зрозумів не так давно. У 2013 році він та його сусіди вирішили порвати з ЖЕКом і взяти свою напівзруйновану багатоповерхівку в керування.

Будинок на 167 квартир збирає на рік приблизно 430 тис. грн квартплати. Плюс оренда під склади допоміжних приміщень (підвал) та оплата шести провайдерів, які користуються комунікаціями будинку,— 96 тис. грн на рік.

Березенко каже, що цих коштів стає на гідне утримання будинку та поточний ремонт. “Люди стали платити на рахунок ОСББ ті гроші, які раніше платили в ЖЕК,— розповідає 56‑річний керівник.— І незрозуміло, куди ці гроші зникали".

Василь Ліман, президент Асоціації управителів житла, згадуючи свій перший проект зі створення ОСББ у Кривому Розі, був спантеличений тим само питанням: куди йдуть гроші? На ті кошти, що він та його сусіди раніше платили ЖЕКу, він за п'ять років поміняв у будинку всю систему холодного водопостачання, відремонтував під'їзди, замінив вікна на сходових маршах і встановив новий елеваторний вузол.

Якщо до цього будинок платив ЖЕКу за електрифікацію під'їздів і двору 4,5 тис. грн, то після того, як був поставлений загальнобудинковий лічильник, ця сума скоротилася втричі. В керуванні комунальних підприємств таких будинків сотні, джерел наживи — тисячі.

  

ПРОРОК КАПІТАЛІЗМУ: Гжегож Гайда, керівник
проекту IFC Енергоефективність у житловому секторі
України, вважає, що тільки відкритий ринок врятує
українське ЖКГ від повного краху, як він врятував
від краху центральноєвропейський комунальний сектор

 

Після того як Ліман утеплив стіни в своєму будинку і встановив нові вікна, платіжка на тепло скоротилася вдвічі. Правда, тут ОСББ вже не міг впоратися самостійно. На капітальний ремонт центрального опалення, гарячого водопостачання та покрівлі Ліман залучив 800 тис. грн коштів із міської казни за державними програмами Теплий дім і Мій двір.

У подібних проектах з минулого року беруть участь Ощадбанк та Укргазбанк. У 2015‑му вони видали 200 кредитів на утеплення багатоквартирних будинків. Гайда каже, що як для першого року це відмінний показник. У Польщі в перший рік на утеплення багатоквартирних будинків було видано 17 кредитів, в Угорщині — 70. Українці набирають смаку.

Саме цими днями киянин Березенко готується встановити в підвалі будинку індивідуальний тепловий пункт, який регулює подачу тепла, виходячи із заданих параметрів та зовнішньої температури.

"Краще вже не придумаєш",— захоплюється 56‑річний управлінець. Проект коштуватиме 658 тис. грн. Частка будинку — 200 тис. грн, решту — 458 тис. грн — заплатить місто.

Різниця в показаннях лічильника і якості житла вже привернула увагу мешканців сусідніх будинків. "Багато хто звертається: допоможіть нам",— каже Березенко.

 

Процес пішов

ЖЕКи помирають, але не здаються. Колишнє начальство на превелику силу передає документацію на будинок ініціативним групам, що бажають створити ОСББ. Всіляко відраджують. Погрожують. У Харкові на будинках з'явилися оголошення із закликом: "Не поспішайте в пастку ОСББ, куди вас звуть, щоб заробити на людському горі". Людське горе — це низькі доходи громадян, яких недостатньо, щоб взяти на себе утримання напіврозваленого господарства, вважають автори тексту оголошення.

Люди дійсно бояться, що без нагляду ЖЕКів дахи впадуть їм на голову. І в цих побоювань є підстава.

Геннадій Зубко, віце-прем'єр-міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, знає статистику комунальної катастрофи. 51% будинків в Україні побудовані з 1946-го до 1970 року і давно вичерпали свій ресурс. Близько 90% усіх багатоповерхівок потребують реконструкції та термомодернізації. Знос тепломереж — 70%. Ці проблеми призводять до щорічних втрат 11,4 млрд куб. м газу з 18,6 млрд куб. м, які йдуть на обігрів старого житлового сектора.

Таким чином українці витрачають близько 82 млрд грн на обігрів Всесвіту. Своїх коштів бракує, і в поточному році за субсидіями звернулося 6 млн домогосподарств з 16 млн наявних.

Якщо тарифи на тепло зростатимуть, попереджає міністр соцполітики Павло Розенко, за півроку звернуться за субсидіями 10 млн домогосподарств. “Це може стати катастрофою,— резюмує чиновник.— Система субсидій перемагає систему енергоефективності".

 


МАСТЕР НА ВСЕ РУКИ: Виктор Березенко, магистр богословия, предприниматель, по первому образованию — портной, неплохо справляется со своим новым предназначением — управлением ОСМД в собственном доме
МАЙСТЕР НА ВСІ ШТУКИ: Віктор Березенко, магістр богослов'я, підприємець, за першою освітою — кравець, непогано справляється зі своїм новим призначенням — керуванням ОСББ у власному будинку


 

Наслідки соціалізму та держмонополії зможе виправити тільки прихід приватного капіталу, наче у відповідь йому стверджує Гайда. І він вже на цьому шляху.

За останні п'ять років в Україні з'явилося 550 приватних керівних компаній. Інтерес до них зростає. Ліман ілюструє цей тренд свіжою історією свого львівського товариша Василя Ткачука, який володіє керівною компанією. У листопаді 2015 він обслуговував 20 багатоквартирних будинків. "Телефоную два тижні тому,— розповідає Ліман,— питаю: "Як ся маєш?" "Зашиваюсь!" — відповідає він. — Вже 50 будинків в обслуговуванні".

Тим часом до Львова заходить крупний гравець з Прибалтики — компанія Civinity, яка планує захопити тут велику частку ринку. “Люди повинні мати право вибору,— захищає ринковий курс литовців Володимир Гарцул.— Ціна і якість можуть бути забезпечені конкуренцією".

Бабак каже, що вже кілька прибалтійських компаній звернулися до неї за консультацією, бо хочуть у різних містах України увійти на ринок житлових послуг. Внутрішній інвестор теж пожвавився. До того ж точка входу в цей бізнес, за оцінкою Гарцула, не завелика — від $500 тис. для низького старту.

Костянтин Киричук від пожвавлення на комунальному ринку очікує більшого, ніж просто припливу інвестицій та реанімації житлосервісу. “Ми виховуємо відповідальних громадян,— резюмує активіст.— Якщо люди зможуть домовитися в одному будинку, тоді ці самі люди за цією само моделлю, об'єднавшись, зможуть побудувати і всю країну".

 

Матеріал опублікований в НВ №13 від 8 квітня 2016 року

Коментарі

1000

Правила коментування
Показати більше коментарів

НЕ ПРОПУСТІТЬ

ТОП-3 блога

Читайте на НВ style

Статті ТОП-10

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: