Потьмяніле золото. Попит і ціни на нерухомість в столиці та регіонах впевнено падають

ТИХА ГАВАНЬ: Сергій Пилипенко з групи Ковальська каже, що купівля нової квартири — це, як і раніше, засіб збереження капіталу, а не спосіб розв'язати житлові проблеми

ТИХА ГАВАНЬ: Сергій Пилипенко з групи Ковальська каже, що купівля нової квартири — це, як і раніше, засіб збереження капіталу, а не спосіб розв'язати житлові проблеми

Попит і ціни на житлову нерухомість як у столиці, так і в регіонах продовжують впевнено падати. І дна не видно.

Киянка Євгенія в січні 2015‑го купила двокімнатну квартиру на Солом'янці в Києві за $140 тис. За рік продала її — але виручила лише $125 тис. “Виставили на продаж за ту само ціну, що і купили. І поступово знижували, знижували",— розповідає вона.

Євгенії ще пощастило — вона втратила тільки 11% від первісної вартості житлоплощі. За даними аналітичного центру найбільшого столичного агентства нерухомості Благовіст, доларові ціни на двокімнатні квартири в Києві за 2015‑й у середньому впали на 15%. Ще більше — на 26% знизилася вартість трикімнатних квартир. Навіть найпопулярніші однокімнатні втратили за рік до 8% своєї вартості.

Схожа картина й у сегменті новобудов. За даними Lun.ua, середня ціна квадратного метра знизилася з торішніх квітневих $1.040 до нинішніх $880.

Усе це — частина довгострокового тренда: з найдорожчого 2008 року доларові ціни на колись "золоту" столичну нерухомість впали вдвічі. Низка економічних криз і відсутність іпотеки невблаганно роблять свою справу.

 

  

Свистати всіх вниз

Класичний закон — що нижчий попит, то нижчі ціни — ідеально спрацював на ринку. У 2015‑му попит показав десятирічний мінімум — і ціни зі ще більшою швидкістю шубовснули вниз.

За даними консалтингової компанії ARPA Real Estate, минулого року в столиці продали 8,2 тис. квартир, що на 40% менше, ніж у 2014‑му. Розбіжність із 2013‑м ще більша: того року в Києві придбали майже 31,5 тис. квартир.

При цьому пропозиція тільки зростала. Як зазначають в консалтинговій компанії City Development Solution (CDS), середньомісячний обсяг пропозиції на вторинному ринку в 2015‑му на 40,5% перевищив рівень 2014‑го. Максимальний сплеск пропозиції припав на липень, коли на вторинку вийшли квартири в уже зданих раніше новобудовах.

Все це тисне на ціни, що й без того постійно просідають. Так, за даними аналітиків Благовісту, столична однокімнатна квартира 2008 року в середньому коштувала $150,1 тис., а зараз — лише $82,8 тис. Аналогічні цифри за двокімнатними — $254,7 тис. і $132,4 тис., трикімнатними — $400,1 тис. і $221,7 тис.

Ціни могли б впасти і більше, якщо б ті, хто купував квартири до 2008 року і продає їх зараз, адекватніше оцінювали нинішню цінову ситуацію. Зазвичай, такі продавці прагнуть продати за тими цінами, що і купили, хоча ринкова ситуація змінилася. "Вони хочуть повернути свої вкладення в доларах",— каже Ярослава Чапко, директор CDS. За її словами, коли такі покупці знизять запити, відбудеться питоме зниження цін на всьому ринку.

Директор CDS уточнює: правочини з "докризовим" квартирами все ж відбуваються, але лише у тих продавців, які готові торгуватися.

"Якщо хочеш живі долари, будь готовий до компромісів",— розводить руками колишня киянка Олександра, яка шукала покупця на трикімнатну квартиру на Позняках. "Реальних покупців було за весь рік від сили три людини",— розповідає вона. У результаті місяць тому за початкової ціни $60 тис. Олександрі вдалося продати житло за $52 тис. На піку цін її квартира коштувала б близько $120 тис.

 

Малі цінності

Незважаючи на кризу, в Києві залишається категорія житла, яка навіть у кризу дорожчає. Щоправда, незначно. Мова про найдешевші однокімнатні в непрестижних районах міста. Так, за даними аналітичного центру Благовісту, середня ціна на подібне житло в Дарницькому районі Києва на початку 2015‑го становила $24,5 тис., а зараз піднялася до $29,5 тис. У Деснянському районі також зростає мінімалка — з $26,3 тис. до $27,5 тис.

Саме в сегменті подібного житла, що коштує до $40 тис., сконцентрований зараз найбільший попит, відзначають в компанії CDS. При цьому кількість запитів тут постійно зростала протягом року — з 41% у загальному обсязі до 61%. За даними SV Development, у структурі укладених у 2015‑му правочинів квартири економкласу займали понад 70%.

І зараз дешева нерухомість продовжує бути затребуваною в Києві. За словами Галини Мельникової, гендиректора Благовісту, нинішньої весни найдорожчі об'єкти купують ще частіше. Якщо на початку минулого року на київському ринку проведено 350 правочинів із продажу квартир вартістю до $ 80 тис., у 2016‑му на той самий період припало 600 операцій. А ось продаж житлової нерухомості в дорожчих сегментах, за словами Мельникової, зросли ненабагато.

 

 

Клієнтська база

У дорогих київських квартир близько півроку тому з'явився новий тип покупців — іноземці, які бажають стати власниками житла в Києві, розповідає Мельникова. "Це переважно поляки, які купують квартири зокрема і для подальшого здавання їх в оренду",— каже вона, відзначаючи, що поки йдеться про точкову купівлю.

Заважає занадто складне валютне законодавство, розповідає Ірина Луханіна, аналітик ріелторської компанії Best&Seller. З початку весни у її агентства було два таких клієнти, які, щоправда, квартиру так і не придбали. Іноземці, які бажають легально придбати українську нерухомість, мають пройти складну схему: відкрити спеціальний фонд, завести туди валюту, щоб потім продати її на міжбанку.

За словами Луханіної, цікавляться українським житлом, крім поляків, також італійці, росіяни та громадяни США.

А ось потік переселенців з Донбасу, які "робили погоду" в продажах нерухомості в 2014‑му, вичерпався. "Ті, хто хотіли і мали можливість купити собі житло в Києві або інших містах, вже зробили це",— каже Мельникова з Благовісту.

 

Провінційні вісті

У регіонах ціни на нерухомість теж падають.

В Одесі, жителі якої отримують цілком конкурентну зі столичними зарплатами винагороду за працю, однокімнатні квартири за рік у доларах подешевшали менше, ніж у Києві,— на 3%. Це пов'язано з тим, що раніше таке житло просіло на 30-40% і стало доступним, наприклад, морякам, які отримують зарплату в доларах. Найдешевші пропозиції у місті починаються з $18 тис.— за них можна купити готельку на житлових масивах або кімнату в комунальній квартирі.

У Харкові на ринок впливає близькість АТО і велика кількість переселенців. Тут, за даними OLX, найдешевше житло незначно подорожчало.

А от у Львові, навпаки, експерти відзначають більше падіння цін. Однокімнатні квартири за рік подешевшали на 42%.

Гірша ситуація тільки в зоні АТО. У Донецьку з квітня 2015 року до квітня 2016‑го ціни на однокімнатну квартиру впали з $17,3 тис. до $7,4 тис.

  

НОВІ ПОКУПЦІ: За словами Галини Мельникової з агентства Благовіст, у Києві почали купувати квартири іноземці, зокрема жителі Польщі

 

Все ще інвестиція

Взимку 2015‑го офіс продажів Київміськбуду, найбільшого столичного забудовника, облягали юрби клієнтів. Покупці ставали в чергу з ночі — вона була такою довгою, що з настанням робочого дня її хвіст виходив на вулицю і огинав офісну будівлю.

Люди похапцем купували квартири, щоб зберегти гроші, пояснює Сергій Пилипенко, генеральний директор промислово-будівельної групи Ковальська, в офісах продажів якої була така само картина. Валюта стрімко дорожчала, купити її було неможливо — і нерухомість виявилася єдиним способом зберегти великі суми в гривні від знецінення.

За грудень 2014‑го і лютий 2015‑го, коли ціна на долар доходила до 27 грн, Київміськбуд продав тримісячну норму квартир. Аналогічна історія і в групи Ковальська. "Якщо ми бачимо, що курс долара йде вгору щодо гривні — у нас зростають продажі",— каже Пилипенко.

Зараз люди мають бачити надійність забудовника і приємну ціну. Все інше неважливе 
Сергій Пилипенко, 
гендиректор групи Ковальська

Отже, уточнює він, первинна нерухомість, як і раніше, залишається засобом для збереження грошей, а не для розв'язання житлових проблем. Підтверджує цей висновок і те, що люди, купуючи нову квартиру, не цікавляться додатковими перевагами. “Зараз вони мають бачити надійність забудовника і приємну ціну. Все інше не таке важливе",— каже девелопер.

Підживлює попит і те, що купівля нової квартири, за словами одного з гравців ринку нерухомості, допомагає легалізувати сірі капітали. Адже в такому разі немає обов'язкової перевірки походження коштів.

Незважаючи на такий ажіотаж, кількість продажів нового житла в Києві минулого року, за даними SV Development, впала на 55%, до 3.524 квартир. Що, втім, ненабагато менше, ніж на вторинному ринку, де за рік продали 4.141 квартир.

І далі буде гірше: як вважає Чапко з CDS, ринок все ще не досяг дна. На її думку, попит і ціни на нерухомість продовжать падати. Найбільш помітніше це відіб'ється на старому житлі. Нові та якісні квартири будуть дешевшати, але незначно.

Інша історія з новобудовами, вважає Пилипенко з групи Ковальська. Якщо нових економічних та валютних потрясінь не станеться, то ціни на первинному ринку, найімовірніше, підростуть.

 

 

Матеріал опублікований в НВ №16 від 29 квітня 2016 року


Коментарі

1000

Правила коментування
Показати більше коментарів

НЕ ПРОПУСТІТЬ

ТОП-3 блога

Читайте на НВ style

Статті ТОП-10

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: