На ранок після мораторію

коментувати

Пихатий іноземець, переважно азіатської зовнішності, який скуповує сотні тисяч гектарів українських чорноземів.

В результаті цього колишні власники землі - літні селяни - змушені залишати свої домівки або працювати за копійки на поля, які ще недавно належали їм.

Ця картина – візуалізація найпопулярніших міфів, які тиражують противники зняття мораторію на продаж сільгоспземель для підтримки своєї позиції. Вона не витримує найпростіших випробувань логікою, фактами і здоровим глуздом, але це не заважає їй залишатися напрочуд живучою.

На іншому полюсі - група ентузіастів, які, з кращих, можливо, спонукань, малюють образ миттєво збагаченого українця, який вторгував за свій пай мінімум $30 000 з розрахунку $10 тис. за гектар, і тепер благоденствує в заможному селі, суцільно населеному фермерами, які вільно розмовляють англійською, які продають свою продукцію одразу в Євросоюз.

Посередині - уряд, який намагається заспокоїти перших, співставити з економічною реальністю надії других і, в результаті, збалансувати інтереси всіх учасників земельних відносин і суб'єктів аграрного ринку.

Отже, припустимо, що мораторій на продаж сільгоспземель до 1 січня 2018 року (дата умовна) скасовано. Як розгортатимуться події після цього?

Любителі драми будуть розчаровані. Оскільки ані в перший, ані в другий місяць після «дня Ч», і через півроку, в АПК не станеться ніяких видимих змін - ані в структурі агровиробництва, ані в перерозподілі власності на землю, ані в макропоказниках, які генерує галузь.

Але підводні течії поступово набиратимуть швидкість і формуватимуть тенденції, які можна буде зафіксувати вже на першому етапі відкриття ринку. Основних кілька.

Скорочення кількості довгострокових договорів оренди

На сьогодні менше 130 000 договорів або близько 3% від загальної кількості укладено на короткостроковий період в 1-3 роки. Майже половина (48%, або 2,25 млн договорів) передбачають оренду на строк у 6-10 років. За наявності альтернативи у вигляді продажу ділянки, власники не будуть схильні пов'язувати себе тривалими зобов'язаннями, щоб мати простір для маневру.

Поступове зростання орендної плати – причому часто орендарі будуть діяти на випередження, пропонуючи пайовикам різні бонуси, щоб забезпечити їхню лояльність. Цей інструмент вже довів свою ефективність. Мої знайомі депутати-мажоритарники, з числа тих, хто серйозно займається округом і спілкується з мешканцями, розповідають, що в тих районах, де орендар пропонує хороші умови і не ігнорує потреби громади, кількість охочих продати землю – мінімальна. Бізнес не передбачає сентиментів, але це той випадок, коли турбота окупається.

Крім того, досвід постсоціалістичних країн ЄС, які запустили ринок землі в новітній історії, показує, що зростання вартості землі в перші два роки становить 71%, що слугуватиме драйвером для зростання ставок оренди.

Упорядкування права власності на земельні ділянки

Успадковані ділянки, які мешканці міст не спромоглися оформити, оскільки тимчасові адміністративні витрати не адекватні тій сумі, яку вони могли отримати від здачі їх в оренду, перетворяться в актив. І його вартість навіть на старті відкриття ринку буде досить істотною, щоб стимулювати власників дати лад всім кадастровим документам.

Тому після зняття мораторію ми, найімовірніше, побачимо пікоподібний, короткостроковий попит на юридичні послуги та послуги землемірів з боку громадян, чиї права на землю не оформлені або оформлені небездоганно.

Здійснення некритичної кількості реальних угод

Кількість угод купівлі-продажу сільгоспземель з запасом вкладеться в ті 10-15%, про які кажуть соціологи, оцінюючи кількість пайовиків, які воліють продати свої земельні ділянки. Серед покупців першої хвилі будуть насамперед фермери, які нині вирощують високорентабельну продукцію і оперують невеликим земельним банком.

Але жоден агрохолдинг не може викупити повністю оброблювані землі, навіть якщо припустити, що бенефіціари задумають обійти пряму заборону на купівлю землі юрособами, яка задекларована як принципова складова земельної реформи. Сценарій, при якому земельний банк в сотні тисяч гектарів розбивається по 200 га і оформляється на підставних фізичних осіб, не тільки малоймовірний, але і просто неможливий, бо адміністративні витрати роблять його економічно безглуздим. Крім того, жоден один аудитор не візьметься фальсифікувати звітність клієнта в таких масштабах.

У перший рік ми напевно не побачимо радикального збільшення інвестицій в АПК, але можемо розраховувати на активний Due Diligence з боку потенційних інвесторів. Формування повноцінної власності на землю нівелює значну частину ризиків інвестиційних проектів з довгостроковою фазою окупності, тому після зняття мораторію підвищиться бізнес-інтерес до садівництва, вирощування ягід, органічного землеробства.

Поява нових продуктів у банківських портфелях

Навіть банки з істотною надлишковою ліквідністю не кинуться кредитувати аграрний бізнес. Враховуючи, що левова частка прибутку малих і середніх фермерів перебуває в тіні, класичні скорингові моделі оцінки кредитного ризику або запропонують аграріям непідйомні ставки, або зовсім відмовлять у кредиті. Разом з тим, активна конкуренція банків за позичальників, спричинена необхідністю "відбити" вкладені акціонерами кошти на докапіталізацію, змусить їх розробляти нові банківські продукти, що враховують специфіку аграрного сектора України. Повільно, але вірно, завдяки появі можливості використовувати землю як об'єкт іпотеки, питома вага аграрного сектору в загальному кредитному портфелі банківської системи почне збільшуватися.

Якщо підсумувати, то очевидно, що протягом першого року після зняття мораторію ми не побачимо радикальних змін – ні на краще, ні на гірше, інвестиційного буму або раптового розквіту сільських територій. Проте, диспропорції , що виникли за 16 років існування мораторію в розвитку сільського господарства, плавно почнуть виправлятися.
В першу чергу, зростання цін на землю і відповідне зростання орендної плати знизить конкурентні переваги агрохолдингів і темпи монополізації аграрного сектора. Ринкове ціноутворення на землю створить стимул для збереження і поліпшення якості ґрунтів. З'явиться можливість для поліпшення структури виробництва, яка внаслідок дії мораторію все більше спотворюється в сировинний бік. Тому, я впевнений, що протягом 5-7 років після зняття мораторію всі запущені відкриттям ринку тенденції значно поліпшать стан сільського господарства нашої країни і дозволять аграрному сектору розкрити той самий додатковий кредитний та інвестиційний потенціал, який обчислюється в мільярдах доларів на рік, про який всі говорять і який у нашій галузі дійсно є.

І коротко про те, що буде, якщо 01.01.2018 р. в земельних відносинах збережеться статус-кво. Знову ж – ніякої драми не станенться. Але ті позитивні зміни в АПК, на активацію яких вже зараз потрібно 5-7 років, з кожною черговою пролонгацією мораторію будуть відтерміновані спочатку 10, а потім на 15, 20 років... Результат – ще одне втрачене покоління, яке буде змушене жити в умовах викривленої моделі аграрної галузі, породженої мораторієм.

Коментарі

1000

Правила коментування
Показати більше коментарів

Експерти ТОП-10

Читайте на НВ style

Останні новини

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: