Потускневшее золото. Спрос и цены на недвижимость в столице и регионах уверенно падают

ТИХАЯ ГАВАНЬ: Сергей Пилипенко из группы Ковальская говорит, что покупка новой квартиры — это по-прежнему средство сбережения капитала, а не способ решить жилищные проблемы

ТИХАЯ ГАВАНЬ: Сергей Пилипенко из группы Ковальская говорит, что покупка новой квартиры — это по-прежнему средство сбережения капитала, а не способ решить жилищные проблемы

Спрос и цены на жилую недвижимость как в столице, так и в регионах продолжают уверенно падать. И дна еще не видно

Киевлянка Евгения в январе 2015‑го купила двухкомнатную квартиру на Соломенке в Киеве за $140 тыс. Через год продала ее — но выручила всего $125 тыс. “Выставили на продажу за ту же цену, что и купили. И постепенно снижали, снижали”,— рассказывает она.

Евгении еще повезло — она потеряла всего 11 % от первоначальной стоимости жилплощади. По данным аналитического центра крупнейшего столичного агентства недвижимости Благовест, долларовые цены на двухкомнатные квартиры в Киеве за 2015‑й в среднем упали на 15 %. Еще больше — на 26 % — снизилась стоимость трехкомнатных квартир. Даже самые популярные однокомнатные потеряли за год до 8 % своей стоимости.

Похожая картина и в сегменте новостроек. По данным Lun.ua, средняя цена квадратного метра в них снизилась с прошлогодних апрельских $1.040 до нынешних $880.

Все это — часть долгосрочного тренда: с самого “дорогого” 2008 года долларовые цены на некогда “золотую” столичную недвижимость упали вдвое. Череда экономических кризисов и отсутствие ипотеки неумолимо делают свое дело.

 

  

Свистать всех вниз

Классический закон — чем ниже спрос, тем ниже цены — идеально сработал на рынке. В 2015‑м спрос показал десятилетний минимум — и цены с еще большей скоростью устремились вниз.

По данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в прошлом году в столице продали

8,2 тыс. квартир, что на 40 % меньше, чем в 2014‑м. Расхождение с 2013‑м еще больше: в том году в Киеве купили почти 31,5 тыс. квартир.

При этом предложение только росло. Как отмечают в консалтинговой компании City Development Solution (CDS), среднемесячный объем предложения на вторичном рынке в 2015‑м на 40,5 % превысил уровень 2014‑го. Максимальный всплеск предложения пришелся на июль, когда на вторичку вышли квартиры в уже сданных ранее новостройках.

Все это давит на и без того постоянно проседающие цены. Так, по данным аналитиков Благовеста, столичная однокомнатная квартира в 2008 году в среднем стоила $150,1 тыс., а сейчас — лишь $82,8 тыс. Аналогичные цифры по двухкомнатным — $254,7 тыс. и $132,4 тыс., трехкомнатным — $400,1 тыс. и $221,7 тыс.

Цены могли бы упасть и больше, если бы те, кто покупал квартиры до 2008 года и продает их сейчас, более адекватно оценивали нынешнюю ценовую ситуацию. Как правило, такие продавцы стремятся продать по тем же ценам, что и купили, хотя рыночная ситуация изменилась. “Они хотят вернуть свои вложения в долларах”,— говорит Ярослава Чапко, директор CDS. По ее словам, когда такие покупатели снизят запросы, произойдет весомое снижение цен по всему рынку.

Директор CDS уточняет: сделки по “докризисным” квартирам все‑таки происходят, но только у тех продавцов, которые готовы торговаться.

“Если хочешь живые доллары, будь готов к компромиссам”,— разводит руками бывшая киевлянка Александра, которая год искала покупателя на трехкомнатную квартиру на Позняках. “Реальных покупателей было за весь год от силы три человека”,— рассказывает она. В итоге месяц назад при первоначальной цене $60 тыс. Александре удалось продать жилье за $52 тыс. На пике цен ее квартира стоила бы около $120 тыс.

 

Малые ценности

Несмотря на кризис, в Киеве остается категория жилья, которая даже в кризис дорожает. Правда, незначительно. Речь о самых дешевых однушках в непрестижных районах города. Так, по данным аналитического центра Благовеста, средняя цена на подобное жилье в Дарницком районе Киева в начале 2015‑го составляла $24,5 тыс., а сейчас поднялась до $29,5 тыс. В Деснянском районе также растет минималка — с $26,3 тыс. до $27,5 тыс.

Именно в сегменте подобного жилья, стоящего до $40 тыс., сконцентрирован сейчас наибольший спрос, отмечают в компании CDS. При этом количество запросов здесь постоянно росло в течение года — с 41 % в общем объеме до 61 %. По данным SV Development, в структуре заключенных в 2015‑м сделок квартиры экономкласса занимали более 70 %.

И сейчас дешевая недвижимость продолжает быть самой востребованной в Киеве. По словам Галины Мельниковой, гендиректора Благовеста, нынешней весной самые недорогие объекты покупают еще чаще. Если в начале прошлого года на киевском рынке проведено 350 сделок по продаже квартир стоимостью до $ 80тыс., то в 2016‑м на тот же период пришлось 600 операций. А вот продажи жилой недвижимости в более дорогих сегментах, по словам Мельниковой, выросли ненамного.

 

 

Клиентская база

У дорогих киевских квартир около полугода назад появился новый тип покупателей — иностранцы, которые желают стать собственниками жилья в Киеве, рассказывает Мельникова. “Это в основном поляки, которые покупают квартиры в том числе и для последующей сдачи их в аренду”,— говорит она, отмечая, что пока речь идет о точечных покупках.

Мешает слишком сложное валютное законодательство, рассказывает Ирина Луханина, аналитик риелторской компании Best&Seller. С начала весны у ее агентства было два подобных клиента, которые, правда, квартиру так и не купили. Иностранцы, желающие легально приобрести украинскую недвижимость, должны пройти сложную схему: открыть специальный фонд, завести туда валюту, чтобы потом продать ее на межбанке.

По словам Луханиной, интересуются украинским жильем, кроме поляков, также итальянцы, россияне и граждане США.

А вот поток переселенцев из Донбасса, которые “делали погоду” в продажах недвижимости в 2014‑м, иссяк. “Те, кто хотели и имели возможность купить себе жилье в Киеве или других городах, уже сделали это”,— говорит Мельникова из Благовеста.

 

Провинциальные вести

В регионах цены на недвижимость тоже падают.

В Одессе, жители которой получают вполне конкурентное со столичными зарплатами вознаграждение за труд, однокомнатные квартиры за год в долларах подешевели меньше, чем в Киеве,— на 3 %. Это связано с тем, что ранее такое жилье просело на 30–40 % и стало доступно, к примеру, морякам, получающим зарплату в долларах. Самые дешевые предложения в городе начинаются с $18 тыс.— за них можно купить гостинку на жилмассивах или комнату в коммунальной квартире.

В Харькове на рынок влияет близость АТО и большое количество переселенцев. Здесь, по данным OLX, самое дешевое жилье незначительно подорожало.

А вот во Львове, наоборот, эксперты отмечают большее падение цен. Однокомнатные квартиры за год подешевели на 42 %.

Хуже ситуация только в зоне АТО. В Донецке с апреля 2015 года по апрель 2016‑го цены на однокомнатную квартиру упали с $17,3 тыс. до $7,4 тыс.

  

НОВЫЕ ПОКУПАТЕЛИ: По словам Галины Мельниковой из агентства Благовест, в Киеве начали покупать квартиры иностранцы, в частности жители Польши

 

Все еще инвестиция

Зимой 2015‑го офис продаж Киевгорстроя, крупнейшего столичного застройщика, осаждали толпы клиентов. Покупатели занимали очередь с ночи — она была такой длинной, что с наступлением рабочего дня ее хвост выходил на улицу и огибал офисное здание.

Люди разметали квартиры, чтобы сохранить деньги, объясняет Сергей Пилипенко, генеральный директор промышленно-строительной группы Ковальская, в офисах продаж которой наблюдалась такая же картина. Валюта стремительно дорожала, купить ее было невозможно — и недвижимость оказалась единственным способом сберечь большие суммы в гривне от обесценивания.

За декабрь 2014‑го и февраль 2015‑го, когда цена на доллар доходила до 27 грн, Киевгорстрой продал трехмесячную норму квартир. Аналогичная история и у группы Ковальская. “Если мы видим, что курс доллара идет вверх по отношению к гривне — у нас растут продажи”,— говорит Пилипенко.

Сейчас люди должны видеть надежность застройщика и приятную цену. Все остальное неважно  
Сергей Пилипенко, 
гендиректор группы Ковальская 

А значит, уточняет он, первичная недвижимость по‑прежнему остается средством для сбережения денег, а не для решения жилищных проблем. Подтверждает этот вывод и то, что люди, покупая новую квартиру, не интересуются дополнительными преимуществами. “Сейчас они должны видеть надежность застройщика и приятную цену. Все остальное не так важно”,— говорит девелопер.

Подпитывает спрос и то, что покупка новой квартиры, по словам одного из игроков рынка недвижимости, помогает легализовать серые капиталы. Ведь в таком случае нет обязательной проверки происхождения средств.

Несмотря на такой ажиотаж, количество продаж нового жилья в Киеве в прошлом году, по данным SV Development, упало на 55 %, до 3.524 квартир. Что, впрочем, ненамного меньше, чем на вторичном рынке, где за год продали 4.141 квартир.

И дальше будет хуже: как считает Чапко из CDS, рынок все еще не достиг дна. По ее мнению, спрос и цены на недвижимость продолжат падать. Заметней всего это отобразится на старом жилье. Новые и качественные квартиры также будут дешеветь, но незначительно.

Другая история с новостройками, считает Пилипенко из группы Ковальская. Если новых экономических и валютных потрясений не случится, то цены на первичном рынке, скорее всего, подрастут.

 

Материал опубликован в НВ №16 от 29 апреля 2016 года 


Журнал НВ
по специальной цене

Подписка на журнал Новое Время до конца ноября дешевле на 100 грн! Подпишитесь сейчас на 12 месяцев всего за 559 грн.

Оформить подписку
Ukraine-2020

Читайте срочные новости и самые интересные истории в Viber и Telegram Нового Времени.

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев

Последние новости

ТОП-3 блога

Фото

ВИДЕО

Читайте на НВ style

Статьи ТОП-10

опрос

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: