Как изменится рынок недвижимости

комментировать

Сегодня мы наблюдаем наступление новой эры рисков и возможностей для инвесторов, которая обусловлена глобализацией и ростом городского населения, и где ключевым компонентом выступают жители мегаполисов – арендаторы и владельцы недвижимости, работники офисов, посетители магазинов.

Основными отличительными особенностями новой эры рисков и возможностей можно назвать рост на рынке недвижимости, который носит глобальный характер, хотя очевидным лидером выступает Северная Америка, а за ней – Европа. Еще одна особенность наступления новой эры для инвесторов – рост рисков, как на локальном уровне, так и в глобальном масштабе и системный характер этих рисков. Еще я бы добавил те изменения, которые происходят в потребностях пользователей и, рыночное предложение, которое не в состоянии поддержать растущий спрос. Все эти факторы оказывают непосредственное влияние на решения инвесторов по выбору рынков, а также способствуют принятию более высоких рисков в лизинге и девелопменте.

Мировые инвестиционные потоки по-прежнему сосредоточены в крупных городах - лидерах мировых инвестиций, однако растет, хоть и незначительно, доходность от новых рынков, которые предлагают доход, ликвидность или рост. Рынок недвижимости по-прежнему характеризуется стабильным ростом, однако, избирательно, поскольку присутствуют моменты неопределенности, заставляющие инвесторов проявлять определенную осторожность в принятии решений. Продажи недвижимости также растут, так как большее количество инвесторов начинают получать прибыль, а ценовые тенденции поляризуются на основе инвестиций в запасы и в основные потребности жильцов/арендаторов. Растущая ликвидность, прибыльность и реструктуризация активов ведут к повышению деловой активности, однако доходность снижается, так как краткосрочные и долгосрочные процентные ставки остаются практически без изменений.

По мнению Маттиаса Томаса, директора Европейской ассоциации инвесторов, в не включенные в список инвестиций активы (INREV) именно Европейский союз обладает огромным экономическим потенциалом, т.к. на его территории проживает 7% мирового населения, производится 17% мирового ВВП и приходится 20% мировой институциональной недвижимости. Основные экономические показатели Европейского союза на 2015 год показывают стабильный рост ВВП 1.6% (для сравнения, в Канаде - 1.0%), потребительскую инфляцию на уровне 0.1% (для сравнения, в Канаде - 1.0%), уровень безработицы 10.8% (для сравнения, в Канаде -  7.0%), а также сравнительно низкий уровень доходности государственных ценных бумаг:

Германия Франция Канада Великобритания США
10-летние 0,48% 0,81% 1,60% 1,88% 2,24%

Несмотря на то, что европейские города "большой шестерки" объединяют 58% общеевропейского населения и насчитывают около 508 миллионов человек, а также, в целом, Европейский союз демонстрирует уверенный экономический рост и обладает еще более значительным потенциалом экономического роста, существует ряд факторов, влияние которых необходимо постоянно отслеживать инвесторам.

Так, у рынка недвижимости существует сильная конкуренция с рынком ценных бумаг, которые считаются менее рискованными. Поэтому при повышении доходности ценных бумаг, особенно государственных в США, происходит "переток" инвестиций из сферы недвижимости. 

Новыми дестабилизирующими факторами в Европе являются: проблема беженцев и вопрос сохранения Шенгенского соглашения; террористические акты в Париже и Брюсселе; "Голландский казус" (референдум об ассоциации с Украиной) и потенциальная возможность выхода Великобритании из Европейского Союза.

Однако самым важным дестабилизирующим фактором 2015 года всеми без исключения международными экспертами названа Россия. До тех пор, пока она не определится, на чьей она стороне – всего цивилизованного мира или сама по себе – до тех пор инвесторы склонны относить даже Финляндию к разряду непредсказуемых "серых" зон.

Еще одним фактором, который в последнее время оказывает существенное влияние на рынок недвижимости крупных городов Великобритании и, особенно, Лондона, является развернувшаяся в мире борьба за легализацию доходов, против коррупции и оффшоров. Так до недавнего времени, недвижимость в Великобритании была основным инструментом для сохранения и легализации капиталов со всего мира, в том числе России, Китая, Индии. Борьба за легализацию доходов способствует тому, что международные инвестиции отправляются на поиски новых рынков. В результате действия этого фактора, фиксируется дрейф инвестиционных капиталов на рынки США и Канады, где несмотря на незначительный экономический рост наблюдается строительный бум. Европейские девелоперы столкнулись с необходимостью активной разработки новых форматов недвижимости, ориентируясь на новые условия.

В реалиях Украины и Киева новыми форматами недвижимости являются полноценные жилищные комплексы типа кондоминиума для сегмента элит и бизнес класса. А для эконом-класса – менее рискованные и более востребованные форматы: строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду и внедрение технологий модернизации "старого" жилого фонда, аналогично тому, как это было сделано в Польше, Восточной Германии и других странах бывшего социалистического лагеря.

Показательным для понимания влияния ценовых факторов на рынок недвижимости является сравнение ситуации в Украине и Канаде - стране близкой для нас в ментальном плане. Влияние кризисных факторов, вызванных снижением цен на энергоносители и как следствие – падение стоимости национальной валюты на экономику и рынок недвижимости в течение 2014-2015 и вероятнее всего 2016 года, примерно одинаково в Канаде и Украине. Так, с 2012 г. по 2015 г. произошло падение канадского доллара на 40 пунктов! В Украине за тот же период времени с национальной валютой произошли еще более драматические изменения – гривна подешевела по отношению к американскому доллару в 3 раза.

Разными оказались последствия для рынка недвижимости и притока инвестиций.

В Канаде 2015 год побил все рекорды по продаже недвижимости при рекордном росте цен на объекты недвижимости. Так, согласно отчету "Статистика Канады", индекс цен на новые дома в 4-ом квартале 2009 года оценивался на уровне  -1,5, а в 4-м квартале 2014 года - уже 1,7, а индекс цен на дома на вторичном рынке в 4-ом квартале 2009 года оценивался на уровне 5,4, а в 4-м квартале 2014 года уже 7,2. Средняя цена канадского дома в 2009 году оценивалась в 320.000 долларов, а в 2015 – уже в 430.000 долларов. Произошло это, главным образом, за счет значительного притока иностранных инвестиций. Канадский рынок недвижимости в результате падения канадского доллара стал одним из наиболее привлекательных в мире для инвесторов. Сегодня в Канаде серьезно обсуждается вопрос об ограничении прав на приобретение недвижимости с инвестиционными целями для иностранных инвесторов.

В это же время цены на недвижимость в Украине достигли дна, объемы продаж упали во всех регионах, а иностранные инвесторы не торопятся воспользоваться выгодным валютным курсом и вложиться в украинские квадратные метры.

Почему же такие разные последствия наблюдаются на рынке недвижимости в Украине и Канаде, при воздействии схожих кризисных факторов?  

Ответ заключается в низком уровне доверия к властям в Украине, особенно на региональном уровне, и законодательной базе, регулирующей отношения на рынке недвижимости и обеспечивающей защиту прав иностранных инвесторов и частных собственников в Украине. Органы государственной законодательной и исполнительной власти должны сделать все возможное, чтобы восстановить доверие иностранных инвесторов к Украине, как путем кропотливой ежедневной работы "на местах", так и за счет проведения международных кампаний, направленных на продвижение инвестиционной привлекательности украинской недвижимости и экономики в целом, предоставлении реальных гарантий безопасности, стабильности и надежности инвестициям в стране. Частные девелоперы совместно с профильными ведомствами и местными органами власти должны предложить инвесторам перспективные высококачественные проекты, разработанные в соответствии с мировыми стандартами.

О том, какие рынки будут представлять наибольший интерес для инвесторов порассуждаем в следующий раз

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев
Если Вы хотите вести свой блог на сайте Новое время, напишите, пожалуйста, письмо по адресу: nv-opinion@nv.ua

Эксперты ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

Подписка на новости
     
Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: