Пару слов об аренде государственной недвижимости

комментировать

Значительная часть видов предпринимательской деятельности, которые осуществляются субъектами хозяйствования, требуют наличия помещений.

Помещения нужны для размещения персонала и объектов производства товаров или услуг.

Если субъект хозяйствования не является собственником помещений, необходимых для организации хозяйственной деятельности, разумным выходом для него будет использование такого имущества на условиях аренды.

Во многих странах, в том числе и в Украине, аренда получила широкое распространение и считается одним из эффективных способов организации бизнеса наравне с ведением его на основе частной собственности.

Для арендатора привлечение активов посредством аренды не требует значительного стартового капитала, а затраты на арендные платежи в последующем часто окупаются за счет доходов, полученных от товаров или услуг, произведенных с использованием арендованного имущества. В свою очередь, арендодатели получают доходы от передачи имущества в аренду, решают проблемы избыточного имущества, обеспечивают поддержание имущества в надлежащем состоянии, а в некоторых случаях с помощью передачи имущества в аренду организовывают неразрывные технологические процессы своего производства.

На рынке аренды коммерческой недвижимости представлены все виды собственности – государственная, коммунальная и частная.

Что представляет собой государственная недвижимость, которая может быть объектом аренды? В большинстве случаев, это имущество государственных предприятий, которое они не используют в своих производственных процессах. Естественно, государственные предприятия заинтересованы сдать такое имущество в аренду и за счет доходов от аренды компенсировать затраты на его содержание.

На первый взгляд, в условиях равенства всех форм собственности, развития рыночных и конкурентных отношений стать арендатором государственного имущества не так сложно, а эффективность управления таким имуществом не должна уступать управлению частной собственностью.

Но, как оказывается, получить в аренду недвижимое имущество государственной формы собственности является непростой задачей.

В чем же заключаются такие сложности – это устаревшая нормативно-правовая база, масса бюрократических барьеров в виде согласований с государственными органами, бездеятельность и безответственность чиновников и, конечно же, привычная всем коррупция в органах власти.
Действующий Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» предусматривает, что государственное предприятие, за которым закреплено имущество, имеет право передать в аренду недвижимость площадью до 200 кв.м. Во всех остальных случаях арендодателем государственного имущества будет выступать государство в лице органов Фонда государственного имущества Украины.

Сразу же возникают вполне закономерные вопросы, а должно ли государство заниматься бизнесом, выступая арендодателем недвижимости государственной формы собственности, и насколько эффективно оно справляется с этой функцией, совмещая ее с регуляторной деятельностью?
Если посмотреть на существующую процедуру передачи в аренду, которая в лучшем случае занимает от четырех до шести месяцев, ответ на эти вопросы станет очевидным.
Так почему же аренда государственного имущества неконкурентная по сравнению с частным сектором?

Проблема действующего законодательства в том, что независимо от площади или целевого назначения объекта аренды, будь то один квадратный метр для размещения банкомата или тысячи метров для размещений какого-либо производства товаров или услуг, передача в аренду осуществляется на основании конкурса.

Сама конкурсная процедура – сложный и длительный процесс, как-то: согласование заключения договора аренды и его условий с органом управления государственным имуществом; публикация в средствах массовой информации объявлений о намерении и передачи имущества в аренду; проведение экспертной оценки имущества для расчета арендной платы; формирование конкурсной комиссии, утверждение условий конкурса и др.

Парадокс конкурсной процедуры заключается в том, что для организации конкурса на право аренды конкретного имущества нужно предварительно провести конкурс по выбору субъекта оценочной деятельности, который будет осуществлять независимую оценку такого имущества. Для такого конкурса законодатель установил отдельную процедуру, и пока она не будет закончена, конкурс на право аренды не объявляется. И таких примеров, влияющих на сроки проведения конкурса на право аренды, можно привести много.

Как показывает практика, даже после получения всех согласований и проведения других конкурсных процедур, нет никаких гарантий, что конкурс будет доведен до логического завершения, в том числе из-за действий или бездействия чиновников. 

Предприниматели, которые когда-либо сталкивались с арендой государственного имущества, вряд ли остались довольны самой процедурой передачи в аренду и сроками ее проведения. Уверен, что при наличии выбора между арендой имущества государственной и частной собственности, предпочтение будет отдано последнему. И это не удивительно, ведь вопрос аренды имущества частной формы собственности можно решить за один день. Именно из-за сложности и длительности конкурсной процедуры аренда государственного имущества становится неконкурентной по сравнению с частным сектором.

Стоит отметить, что, к сожалению, не все предприниматели могут выбирать имущество, какой формы собственности им арендовать. У некоторых из них просто нет другой альтернативы, как арендовать государственную недвижимость.

Примером этого может быть государственное имущество субъектов естественных монополий (аэропорты, морские порты, железная дорога), большинство которых остается в государственной собственности. Предприниматели, которые заинтересованы организовать бизнес на территории таких предприятий, вынуждены арендовать государственное имущество, а значит, становиться участниками длительной и непрозрачной конкурсной процедуры.

Один из базовых принципов управления государственным имуществом – это эффективность. Но о каком эффективном управлении может идти речь, если конкурсная процедура может длиться шесть месяцев. А это, кстати, и потери доходов бюджета (70% от арендной платы поступают напрямую в бюджет) и государственного предприятия, а также показатель имиджа страны и инвестиционной привлекательности ее активов.

Возьмем, к примеру, аэропорт «Борисполь». В 2012 году был введен в эксплуатацию в самый большой в Украине терминал «D», площадью более ста тысяч квадратных метров.
На протяжении 2012-2014 годов многие пользователи авиационного транспорта возмущались отсутствием в терминале элементарных сервисов - кафе, баров, магазинов, аптек, банкоматов, пунктов обмена валют, пунктов проката автомобилей и т.д.

К сожалению, это и не удивительно, ведь с учетом существующей процедуры аренды первые договора аренды площадей терминала «D» региональное отделение Фонда госимущества Украины начало заключать почти через два года после введения терминала в эксплуатацию. Кстати, эта проблема существует и на сегодняшний день. Из пригодной для торговли площади в 37 450 квадратных метров занято не более 20%, а взять в аренду помещение все так же сложно.
Каким же образом можно упростить процедуру передачи в аренду государственного имущества и устранить существующие проблемы? Ответ на этот вопрос очень прост – нужно менять законодательство.

В первую очередь, государственным предприятиям необходимо предоставить полномочия быть арендодателем недвижимого имущества без ограничения площади (кроме целостных имущественных комплексов). В свою очередь, государство как регулятор должно устанавливать четкие и прозрачные правила передачи в аренду государственного имущества и не вмешиваться в хозяйственные отношения.

Стоит ли сохранять законодательное требование о передаче имущества в аренду на условиях конкурса? На мой взгляд, конкурс необходим, так как это снижает коррупционные риски и повышает уровень конкуренции.

В то же время, необходимо выделить недвижимость, которая может передаваться в аренду без проведения конкурса. Например, в аэропортах к таким объектам можно отнести офисы и кассы авиакомпаний; офисы, технические помещения и площадки для стоянки техники хендлинговых компаний. Ведь сегодня хендлинговой компании, чтобы арендовать помещение раздевалки для персонала, который обслуживает пассажиров и воздушные судна в аэропортах, нужно пройти длительную процедуру конкурса. А это не способствует ни ведению бизнеса, ни его развитию.
Не вызывает сомнений необходимость упрощения конкурсной процедуры и сокращения сроков ее проведения. На мой взгляд, вся конкурсная процедура должна проводиться в электронном формате по аналогии с государственными закупками в электронной системе «ProZorro» и, конечно же, с минимальным участием, а то и вовсе без участия чиновников. От этого выиграют и арендодатель, и участники конкурса, а сам конкурс станет максимально прозрачным и быстрым.

Также целесообразно установить, что предприятия раз в год или с другой периодичностью направляют соответствующему органу управления государственным имуществом перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в аренду. Если от органа управления в течение пяти дней не поступило возражений относительно такого перечня, он считается согласованным и предприятие по собственной инициативе или по инициативе потенциального арендатора может выставлять такое имущество на электронный конкурс. Следует подчеркнуть, что случаи, когда орган управления может отказать в аренде конкретного объекта, должны быть четкими и иметь исчерпывающий характер.

Отдельное внимание необходимо уделить и условиям конкурса. Считаю, что базовые условия конкурса должны закрепляться в законодательстве. При этом в исключительных случаях арендодатель должен иметь право устанавливать дополнительные требования к участникам конкурса.

К базовым условиям конкурса можно отнести, в частности, стартовый размер арендной платы; наличие у участника конкурса финансовой возможности выполнять условия договора; внесение участником конкурса гарантийного и обеспечительного платежа; наличие опыта работы в сфере, для которой арендуется недвижимость; наличие разрешительной документации на виды деятельности, для осуществления которых арендуется имущество. Внесение гарантийного и обеспечительного платежей является важным моментом, так как подтверждает серьезность намерений потенциального арендатора и его финансовые возможности в выполнении условий договора аренды, содержании арендуемой недвижимости в надлежащем состоянии и организации хозяйственной деятельности на арендуемых площадях. В то же время размер таких платежей должен быть определен законодательством в виде процента от арендной платы за весь срок договора аренды.
Дополнительные условия конкурса могут содержать требования о проведении предварительного ремонта объекта аренды; о создании рабочих мест; запрете на передачу имущества в субаренду и другие объективные требования.

Важно урегулировать вопрос с оценкой имущества, которая проводится для целей расчёта стартовой арендной платы. Сейчас, чтобы провести оценку имущества, государство проводит конкурс по выбору оценщика. При этом срок отчета об оценке составляет шесть месяцев. На практике есть примеры, когда в процессе проведения конкурса на право аренды заканчивался срок действия отчета и приходилось объявлять повторный конкурс по выбору оценщика для проведения новой оценки. На мой взгляд, для решения этой проблемы достаточно установить больший срок действий отчета об оценке, например три года. А саму оценку должно организовать государственное предприятие после согласования с органом управления перечня имущества, которое оно готово сдать в аренду. Дополнение законодательства такими положениями значительно сократит сроки организации конкурса на право аренды недвижимости.

Из существующих норм Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» следует оставить положения о сроке аренды, который составляет не менее пяти лет, если арендатор не предлагает меньший срок. Эта норма была введена в 2009 году с целью создания благоприятных условий для начала и ведения бизнеса. К сожалению, это единственная позитивная норма, но и она применяется только после завершения всех конкурсных процедур.
Считаю, что реализация на практике изложенных идей позволила бы проводить конкурс в очень короткие сроки, а также привела бы к повышению конкурентоспособности государственного имущества и, соответственно, доходов государственного бюджета и предприятия. В свою очередь, для бизнеса и инвесторов это послужило бы не только позитивным сигналом, но и демонстрацией того, что государство упрощает условия ведения бизнеса и борется с коррупцией, «рассадником» которой являются сложные и не прозрачные процедуры доступа к государственному имуществу.

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев

Эксперты ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

Подписка на новости
     
Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: